 鲜花( 47)  鸡蛋( 1)
|
本帖最后由 小黄 于 2011-7-28 20:08 编辑
3 c% x; f: L. H. }3 b6 k$ O2 i2 O2 ^% L1 I
咱只谈事实，不谈预测。因为所有预测如巴菲持之言，只是让算卦的感觉好受些。! R/ j& K1 f5 H# u
' _# `) Z/ u" s9 v
加国房市近史
* e* \( M6 r" X3 E
. D; C1 \9 w8 S8 E8 e: J8 A加拿大全国以MLS售出房屋的平均价在95年是0,720。到05年增至了9,311，整个增幅为65%。多伦多是由95年的5,311增至05年的336,176，增幅为72%。
, }, \ q; U$ c$ c% Z9 o/ y' d2 p- l' ~! z7 t
价钱增加是一回事，能否买得起是另一回事。比如房价增涨了50%，大家收入增加65%，买房人士不会太胆怯，可如果房价下降5%，收入却下降10%，买房人士肯定大减。这就是追踪可担负性的重要性。股市有个评估股票的指标叫P/E指数，就是计算资产价格(P)与这些资产所产生的收入之比例。越低越好。P/E=20花20元买个每年下l元金蛋的母鸡。7 l) {0 f( l8 }( d, ^
9 F) m! |1 D2 ?
房市也可以借此监测趋势。P就是MLS平均房价，E即两房柏文年均租金。概念上就是平均房价与年均现金流之比。以此计算的话，95到01年多伦多的P/E比是稳定在20。到05年增加到27。温哥华的情况是95年P/E=31，然后下降到26-28，03年后开始上升，05年达35。% z" f, c: @2 O% p
, f# d! @" g; X3 Y& b. [7 p
Urbanation追踪每季的房价指数以评估可负担性。他们虚拟的情况是：房价是多市700平方尺condo平均价格，用按期5年的贷款利率，假定25%首期，电费0/月，地税1%，管理费为.43/平方尺计算买此单元所需收入。由于低利息的关系，从01到05年买上述单元所需收入在,000到,000之间，几乎没有变化。05年底以后情况开始变化。07年第二季度欲买上述单元所需收入是,000。比06年同期增加了11%。" p% j" P/ d- g0 q0 s
. F9 f8 c% o3 b F9 I现况:加拿大现在的宏观经济状况与房市形势都是“一派大好”。失业率为6%，为33年来最低；工资以3.7%速度增长(许多人在问：真的？)。今年的通货膨涨率在2%以上；第二季度经济增长是3.4%；今年的房价在见证美国下降了3.2%的同时7月价上涨了10%；今年多伦多condo的销售又增加了24%。2 G8 C# B7 O Z7 Q7 ^
. _8 k' E" P# `3 P
危险所在. q3 u! Q- \% M! \( a) C0 S! F8 Z% W
. u! F9 i# `. M9 e说句实话，现在还真难指出危险所在之处。如美国次级贷款占到了贷款的20%以上，而加拿大只有5%；次级贷款的跳票率在美国为13%，而且还在增加。而加拿大却低于3%，而且建筑商在经历了89-91年的惨痛经历后也谨慎了许多。现在condo必须预售出60-70%才可动工，而且签约时放定金，入住前放25%，但这并不意味着不会出问题。此次金融信心危机中损失惨重的一个对冲基金给其客户的信中说：不是我们无能，而是市场太难测，我们的数学模型显示出现这种情况的机率是百万亿分之一。它再次揭示：危险永远来自人们没有想到，因而无法预测的地方。
" E, O7 ~' u* |5 s
. t& j r. k/ y按BMO首席经济学家Sherry Cooper所说：如按平均平方面积计算，现Condo的价格比相应位置，相当质量的独立房还贵。5 X% [7 ?* f0 w3 J9 g2 O9 }+ W
, a& \2 v7 W' [; L5 L6 W; o( K另外现在建筑业的就业率出现饱和，抢工人现象十分严重，原材料又一个劲的上涨。建筑商如何在人头紧、材料贵、借钱花费增加的情况下按期在原预算内完工将是巨大挑战。
9 {0 {& z- N: ~6 _% j+ R8 ?( W) a; K
套用股市俗话：老熊从未错过，只是说的太早了点。(Bears have never been wrong， they are just TOO early)* S- l1 t% d. u! l4 B2 E9 T6 _
2 V7 ~% K% y" h$ a2 ?
2011-07-28 解除回复可见 |
|
狗仔卡
发表于 2007-9-18 17:34
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-9-18 19:13
