几个小故事

紫光

故事一
一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
$ g. ]' W! S  Ulisting 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
0 J( ^; D3 H2 r# f朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
( q% q- ~# m& d, |$ ^ 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
# f) B, a/ O0 A; C  q故事三
可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。

我们有TOP 的平均工资
6 W* a  d: j* `$ P/ }我们有最低的税率
' u. X8 M- O9 {/ E& I7 G3 a+ T+ I. @, s8 T我们有最低的空房率
! |) }* V# \* [# F. A0 m我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
3 e. b- V/ ?/ y: d2 @* P9 u" V（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
' m$ Z0 I8 z0 I5 d为什么房价会跌？
  y7 X5 ~" h6 t8 @  T
- [4 b& ]9 y' p[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
  G1 H* j  [" g, N5 L6 t& R1 J
0 J9 P) U, E& j微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

9 P- R) H& g5 I1 E微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
7 P' [  z1 U8 e. b+ o
4 ^7 q) D4 t8 d1 }: k同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
& ]  p  g& S- _/ `* x
. ~/ u5 u8 Q9 r& X: V5 K我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？
: t! J$ r- c& ?' g
如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
9 T! u$ L2 l+ f& e) e这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
- }/ o3 |$ x6 O+ h2 H( m
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
  a- L# q6 `  R* P4 P0 S! O. `有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
7 V5 U/ N: W' I0 }0 O还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
6 C! _# N% \6 t; M8 H: Z4 x0 }  t27-8万
/ ^$ `5 J; o6 F) N9 k2 q$ d8 l; p- |跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
/ U( v4 F* q, K6 v! i8 p) j当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
1 X1 N# l" u1 C# R偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
- Z) u, R/ q0 b2 n0 |- W. C' [爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
, }. h7 Y5 c/ H  S; |1 o& ?; j这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
0 L4 k8 B5 _& j# ]* E/ _) l! m我跟楼上两位看法刚好相反。
7 {: P1 F. k. a$ `- l' p$ V这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
" h7 O0 Y$ s- T1 Y# H# y/ @/ M
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。

回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表


4 i+ J1 |' n3 ^# p8 V9 R$ }$ [补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

0 V- w* r- k3 @: e8 I! E- O8 w问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

5 M7 {; e7 }/ L# Q" M" W$ F! P3 {

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
  k, F8 t$ b0 W& R& f0 `* p, A4 G- R偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

; T; u& f0 r4 R2 z( g% F" G

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省
# G8 a: t- P" T0 _
9 `; ~& k0 f7 u) f+ |, }加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。
& G) C1 ^$ \% i6 R( O
; r8 a8 K8 Z' Z. I% l3 h[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
. h+ V( s! g9 b7 w问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
. N, W( g- F# h; i温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
. n& e( g" `2 B. n6 V; j白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

8 _2 O. D: H# n6 k# V$ }) _
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

  `* y/ f" ]2 A0 b: T7 T列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：

2 G% }! T& h0 q5 S5 w公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
) k1 R+ s; P- e  w, t) B
你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。
- p) s# w. D* [
最要命的是就业市场很难长盛不衰。

1 O. F1 d6 t, E1 b0 ^[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
( e' ^; j; @# v; \6 e. Y: }jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
' A* S( t0 I7 H3 L( nhttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
) D+ U# a6 x; L, _新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
2 Q# ^; M/ X" I. x" j' F降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
& Z* x9 F% q) q3 z; u1 p还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
8 `" W6 h' f" v9 m* z) M9 m7 r) n也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
) y; `+ Z( K5 @; k' j2 A! H0 ^http ...

$ g( p: _9 N1 S( A- W2 l
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

( O/ c% w) Y& R% u6 H/ Q2 @哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

: M8 G( j/ o4 I5 J; x; Vhttp://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
  S6 ?' r: W/ AEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

0 ^! i8 I6 y2 I0 ]; X$ Mhttp://www.sterlingedmonton.com/

: T; P& Q; a5 I# V
same thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
" N3 q* v: D' Y3 M7 @甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
3 P  {: I0 s9 [& J( Z+ k4 {你还期望人会越来越少吗？
) _/ H$ y- U- E  S
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

顺便举几个数字。
7 ?9 `: V6 B" ]" P7 ]+ U" [4 v看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
1 w" S- c# K+ ~% ^edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
, H0 z  J& G  T% s8 M" `2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
( s; ?+ o" P" w7 a5%的还是找得到的。现在
: _: v( h$ w- A! T你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
. [: E' ~" h& Z) V1 S+ z我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
9 A0 Z' U5 I6 C9 X既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
& U* N; s7 i/ w2 q甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
3 r5 i# }. B. M* r+ Y1 m你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
2 V& H) O; D2 M: D- i1 [- R1 `新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

# z. ^- [5 q3 |, I% ?
0 P9 s+ B# u7 s3 T0 A错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

2 `' h+ A$ g- r- `新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
5 @) I: Q3 R9 {" J& C, QEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

2 c. b) Z4 `6 _/ d; i+ @, khttp://www.sterlingedmonton.com/

这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.