几个小故事

紫光

故事一
7 B3 i0 ^+ H( L3 [+ w一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
! X6 r8 Q  a; H! ~listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
# J* X1 o3 d7 [7 D2 f当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
3 P+ ]7 p3 K8 l朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
" J* g5 R$ d2 B% V0 a 2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
* F& u7 h8 ^- R! G" m8 P5 V' B故事二
9 v  h9 r! F1 k, s, v3 K5 ~" F我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
! d. ]8 I6 w$ r. F, L2 Y4 e可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
7 t, H; b; d8 J- \% T9 i- s* L
我们有TOP 的平均工资
7 s) M; `! T& K, }我们有最低的税率
我们有最低的空房率
我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

2 {# g( v& V4 q0 r3 u+ Z7 }7 Y[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
  l+ m0 ~' i0 q
) H0 @$ f) _5 F( ]: m1 s& w微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。

. {+ |# S9 n) n- t$ j( c那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。

) M" g$ B% B' u+ K微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。

! Y2 f" a/ }$ ^同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？

* z. r3 k& ^8 N我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。
6 l0 s' D' b$ u5 X% ]+ p! K3 p
微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

7 Q  B% s% d& l2 v7 `
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
' G8 a: v" x) q3 t/ M. B这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
$ r9 F+ O% o: _3 N9 H1 \
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
4 [/ {. w: e: z* z; U+ t# X  @有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
- I) U1 M9 b5 Q: W那时的房价，你们认为呢？正常吗？
9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
现在翻了3倍又怎么样？
  i" `2 ~# b3 ^! ~; Y+ @27-8万
& i# U  Y# e; d; k8 ~4 h跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
; A! o- `) A! [, Y当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
/ S& A  C* Q1 U爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
/ `" m' ]' u" U* b$ D  i8 J我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

& Z  s& X9 e. A2 d! H5 v补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。

问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。
0 R; A9 ~5 ~# H2 O, R
在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
( p7 Q! B8 Q- o8 u9 s% S0 T, Y* ]5 v& k
回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表

9 _5 l" t1 v- Z' p
补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
; _/ y1 M' N, z; T2 O
问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
感觉楼主好像漏了什么。
3 M$ ]/ p. J# r) Z6 P1 t; s- a* p偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省
  M$ q2 k& K# s" ~) y+ ]3 f
, M- l9 p* U+ K6 L加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。

+ t) K' g( s( }5 T/ Y收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
7 V5 }0 z7 E3 {- ]6 l% g. P问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
) e+ x" k, T* D1 [" Z白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
多伦多没有去不知道。
# i3 M, I! p. p7 K1 I2 F) F1 G* i温哥华前几天才回
" T4 o0 S, L# q好一点的区一个condo抵这里一个house
2 ^4 Q/ S% k8 {. t) ^西温一块地就要100多万，就不谈房子了
2 g8 @, Q* R8 S! ^# H0 p: S非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
3 H+ H/ q( e( A3 }0 X& Z( u白送都不想去住。当然便宜。

西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

6 Z' T+ \9 W8 ?* R; n4 ]9 f9 W( A3 G$ Y( g列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
  ?& b- P- `& T# c& I5 g' H
3 q) ]: H( W% a5 s公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
- T* R! y6 Y/ Q0 c1 Z7 a同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
3 O2 t; \+ `2 n+ e5 m8 t3 H) y+ M
& P: J1 d2 _5 E4 J8 [  W你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。
" H5 N- N/ h( x- t- w. p
最要命的是就业市场很难长盛不衰。
2 J! M! k$ c) H2 @( Y1 [
, q5 n9 y. ]: Y[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
' t& b$ m' x) cjayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
' t. N2 a2 P0 M1 }# p: Mhttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
: j, U0 Y; }! K1 d5 ], [新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
4 z1 l: Z/ ?9 Q) }降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
7 s7 U1 t: n& m: ~5 }jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
- K+ H2 V# `  @: j% B0 {0 B' b也就1950---2310sqft大。
+ |; h5 W# W! q- P这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
! Q$ G  m+ C. ]6 D# I  khttp ...

2 x1 y/ U8 @: F! Q* s8 Ythat's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
2 g4 P8 _9 v% d9 W' D! j) |
, `8 J$ Q4 F* i, v) C  s  S7 ?哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
5 G: v8 o2 r3 E0 X$ ^  Y
http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
( _* l% }! r1 T( vEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
$ h7 @7 Q. m3 z) P0 z8 L
http://www.sterlingedmonton.com/

, N3 H- N5 K4 y4 S% b. j; Bsame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
. A" r8 J( m, k# |& w既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
7 N8 e4 o' E; ]: U9 m9 O你还期望人会越来越少吗？
3 L0 |+ [( `- j) E. k6 @( z
% S* Z5 [6 u9 [4 s, J8 g- |其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
8 W) f. j' z' t* f0 f1 k, r少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。
7 B% d: b' k9 U7 B5 {4 g
顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
/ s+ `( V0 _) F7 J4 t7 I1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
edmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
3 {2 _) J2 z- S$ V5 _$ I2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
自己算吧。
* t0 _4 x. t) H0 D8 p' c$ x5%的还是找得到的。现在
/ ?6 O) L/ w( k: I1 v你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
+ `1 U1 E9 L# |: N6 X% K2 v+ L" ]) E既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
# Q2 [7 f- Q6 X9 @你还期望人会越来越少吗？
& K3 ?6 {$ D3 d8 p4 r
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。

所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

/ l' d# P, }+ [* T. `. _
& W6 Z3 a  ]8 |% X: V+ D- G3 ?+ k错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。

& F. f5 T: r5 |& r) \% ?" [新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
' p3 |3 K4 m/ W! R3 s7 g2 _, y+ tEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
9 D) `+ C0 T5 C" R. w0 Z- ^
% e" Z4 z5 y* f0 @7 M! ^6 ahttp://www.sterlingedmonton.com/

4 \: I* _/ \6 f7 X
& {6 U( ]1 P! k$ B" D# g这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.