办家家、造房子的问题 (1)

十年移民路_ · 发表于 2007-10-10 20:53

原创: [ 晨枫 ]

容易MM大动干戈，把房子洗心革面，使我想起几年前自己造房子的事情，有不少体会呢。在此索性扯一扯，或许对在北美或其他地方的XDJM有用。

造房子、买房子还是租房子，这是革命的首要问题。中国人喜欢自己做房主，过一把地主的瘾，所以买房子、造房子的多，不过租房子也可以是一个不错的选择。要是在一个地方不常住，租房子来去比较自由。经济情况不稳定的时候，租房子升级、降级也比较自由。租的房子不用自己维修，对于不喜欢自己动手的人来说也是一个省心事。但要是常住，经济也比较稳定，或者蒸蒸日上，一般的中国人很少有能够抵抗自己买房子甚至造房子的诱惑的。

买房子有三种基本选择：独立房子（single house）、连排房子（condo）或者公寓房子（apartment）。在大城市中心，通常公寓是最常见的选择，独立房子只有百万富翁才买得起。在不太中心的居民区，连排的condo和独立房子也可以买得起了。公寓和condo有很多好处，不过公寓和condo的房子都是开发商造好了的，买家除了内墙和厨房颜色什么的，基本没有太大的选择。这里主要谈独立房子的问题。

房子的第一要素当然是位置。依山傍水什么的咱们就不去做这个梦了，但靠着绿地还是有可能做到的。如果绿地是park的话，那真是有利有弊。开敞的大片绿地当然是心旷神怡，但绿地一般也是小区的户外活动中心，夏天打球、撒野、遛狗、冬天cross country skiing、冰球都是在这里，喜欢安静的人可能得不到安静。反而倒是不大的绿地，大小不足以作为球场，反而吸引来人比较少一点，既能享受一点青绿，又不至于太吵。Revine比较好一点，草深林密，有人走动也被林木遮挡，不过虫子多，树木太过高大茂密的话，背阴里的房子可能潮气重。

但最常见的位置问题还是corner lot、cul de sac还是沿街房子。沿街房子是最常见的，沿着街道一字排开，一家一块豆腐干，前面临街，大门和车库冲街，后面是后院，或者靠着后巷（back lane），也有车库冲着后巷的。这种lot（地块？）中规中矩，不好不坏，数量最多，一般房子的平面都是为了这设计的，所以选择最多。建筑的“门脸”冲街，花色全集中在这一面，两侧因为离邻家不远，所以就是光秃秃的平直墙面，最多开几个窗，背面是给自家看的，通常围绕着面向花园的阳台或者porch设计。除了不要在主要马路边上，lot选择就是要注意方向，如果lot在路南面但通常出行方向往西，或者以此类推，那每天倒车出去要直接倒到对面车道，比较别扭，如果马路两边还有停车的话，也不大安全。

Corner lot（街角房子）就是在十字路口、三岔路口、cul de sac的进出口的房子，两面临街。大多数corner lot的房子依然用沿街lot房子的平面，弄得本来是光秃秃的侧面现在冲着一面街，好像底裤露出来了一样，只好在侧花园里大做文章，增加一点生动。好在大多数corner lot比沿街lot略宽一点，所以侧花园有一点进深。实际上，corner lot如果按照特点重新设计的话，可以比沿街房子生动很多，因为有两个建筑立面可以做文章。比如大门冲一条街，车库冲另一条街，或者按照两个立面设计，而大门开在两个立面相交的角落上。总之，变化可以无穷多，最犯忌的就是偷懒，用一面光墙冲着大街。Corner lot不好的地方是，由于两面临街，在安全有问题的地方，暴露面大，风险也大。在冬天，要扫两条人行道的雪；在夏天，要割比别人更多的草。Corner lot的一个特殊情况是背面不冲后巷，而是冲着绿地，那样就应该按照三个建筑立面设计，才有光彩。

Cul de sac也叫crescent，就是不长但断头的小街，通常在底部还有一个加大的3/4圆形，好让汽车调头，并增加一点cul de sac底部的房子的数量，毕竟每一座房子都是要有至少一面临街才能出入的。Cul de sac房子的lot一般是梯形的，正面只有足够车库的宽度，后院反而相当宽大。很多人喜欢cul de sac，这是有道理的。Cul de sac房子缩在不长的小街里头，没有闲杂车辆进出，小孩在外面玩比较安全；小街属于半公共空间，不像完全公共的通常的大街，街坊都认识，外来闲杂人等不便再这里闲逛；特别宽大的后院可以给自己孩子游戏，也可以在花园、菜园里做大文章。Cul de sac的缺点是正面很小，建筑立面和前花园变不出花样，有时甚至车库的方向都会因为特别窄小的正面而别扭，很大的后院当然也意味着要割很多草，种很多花，否则会很难看。

这就是还没有造房子时的cul de sac。可以想象，为了在底部尽量多安排房子，底部房子的正面会很窄小，几乎是肩并肩的，车库出来的drive way常常都是和左右邻家直接相连的

Estate或者acreage房子是不是应该称作庄园房子？这就是在乡下大片农田或者花草地中间的房子，四面不沾边。不过在大城市中间，这样的房子只有old money才有；在周边的话，也是比较稀贵的，咱们工薪阶级就不去操这个心了。

不操心了，但流流口水还是可以的嘛，这就是一座acreage house

十年移民路_ · 发表于 2007-10-10 20:56

【原创】晨枫

这一节有点先后倒置了，不过想到哪里写到哪里，大家就请不要苛求了，哈哈。其实应该先确定一个问题：买房子还是造房子。买房子是现成的，别人已经住了若干年，内外的状态一目了然，有什么潜在问题也比较容易发现。要是原房主隐瞒结构缺陷或者曾经浸水之类的事情，各地法律有规定的，可以索赔，也可以取消deal，一切损失由原房主赔偿。不过买现成房子的问题也是大大的，地点、式样、大小都比较受限，容易MM要不是对原房子不尽满意，也不会这么大动干戈重新装修了。

第二种买房子是开发商正在建造但尚未完工的房子。开发商买下若干地块，按照他们对市场的理解，一面开造房子，一面上市推销。如果你买得早，还可以在建造过程中作一些修改，比如挪一挪墙，加开一扇门，诸如此类，只要需要修改的部分还没有开始，开发商一般愿意修改的，如果已经动工或者已经完成了要返工更改，那买家就要额外支出修改费用。这种房子也比较确定，一般有样板房可以看，也有图纸，可以理论结合实际地提出修改。至于地毯颜色、挂橱样式、家电等，选择的余地就更大了。这个方法比买现成房子的选择余地大一点，但风险依然比较小，大的东西都已经事先为你固定好了。

第三种买房子是介于买房子和造房子的中间。开发商买下了若干地块，还没有动工，每一个地块最后造什么样式甚至房子的大小都有更改余地。由于什么都还没有开始，更改就是按工论价，没有额外的更改费。通常人们也是在同一个开发商的几个样板房或者基本设计方案之间挑选作为基础，然后加大这个房间，敲掉那堵墙，增加一个French door（落地玻璃门），诸如此类。这个方法比第二种的风险稍微大一点，因为有的更改的效果要的造好了才能看到，这也是大多数人造房子的路子。

最后一种就是真正造房子了，从开发商那里买一块地，然后自己设计，或者请专业建筑师设计，再请承包商造。如果有本事，自己从“生地”（农业用地或者规划中尚未成为居住用地）做成“熟地”（规划居住用地），那就更牛了。这种方法具有最大限度的灵活性，理论上可以最大限度地实现房主的设想，但在实际中风险也最大，如果对房子没有经验的话，想象的可以和事实天差地远，但这是你设计的，按照你的要求造的，不满意的话只有向自己投诉。但是要是弄好了，这样的房子最有特色，也最反映个性。真正优秀的房子只可能是这样造出来的，而不是cookie cutter（指一个模子里出来的意思）出来的。

哪一个方法最好呢？这和天下很多事情一样，哪一个方法都不是最好，只有最适合你的。这和买汽车一样，如果只想有一辆汽车，先开起来再说，买二手车最容易的门槛最低。兜里有钱了，就琢磨着买新车了，那通常是走进汽车商，看中一辆交钱交货。口味要求更高，就会在catalogue上研究，最后order一辆，需要等若干日子才能提车。最牛的就在catalogue之外，还要专门的coach builder特别改装了。不过房子和汽车也不完全是一回事情。除了古董外，旧汽车是不大值钱的。但旧房子只要状态好，一般都是升值的。所以也不能说买二手房子就是买便宜货。有的地区是最佳地点，但也是成熟区域，根本没有新房子，二手房子就是很正常的选择。话还是说回来，要是钱无穷多的话，即使在成熟地区买下一座房子，也有推倒重建的，这说到底还是对原设计不尽满意，连大规模装修都难以解决心愿问题了。

从另一个角度来说，买二手房子费心思最少，看一看，想一想，要了就要了，除非大装修，否则也就是这个样子了。买已经造了一半的房子（spec home，是speculation home的简称）费心思也不太多，只有后面尚未动工部分可以修改，可以修改的范围也有限。以开发商的图纸为基础从头造，这费的功夫要多了。你可以把所有的事情全委托开发商/承包商去做，他们确实也拿了钱，就是干这个的，但在实际中，你如果不是经常在施工现场确保按照协议和你的心思在做，到事后再扯皮，麻烦就大了。这倒不一定是开发商或者工人偷奸耍滑，当然这个因素不能排除，主要是施工中自由解释的余地太大了。你想想，签合同的时候，对房子的技术指标（spedification）只有几页纸，图纸也只标明主要尺寸，如果在标准图纸上做过修改，很多细节可能对不拢，在实际中，很多地方完全由工人或者工头决定具体怎么做，他想的和你想得常常不一样，他想的是在不违反协议和buidling code的情况下最简单、最省料，你想的是日后使用最舒适、结构最牢固，或者他认为图纸有错（这倒不是没有的），或者不符合常规，所以经常沟通是绝对必要的。这个问题在自己设计或者建筑师设计的时候更大，如果没有相当的思想准备，对造房子的过程没有兴趣或者没有时间多沟通，那自己设计的所谓custom home还是不要搞的好。

十年移民路_ · 发表于 2007-10-10 20:57

晨枫

房子的大体形制有这么几种：单层（bungalow）、两层（two stories）、一层半（bi-level）、四跃层（4 level split）。有的地方规定要有地下室，有的地方没有，但地下室都不算层，算面积的时候也不计入。

单层现在又流行了，至少在加拿大西部。单层在结构上比较简单，没有楼梯（除了下地下室的楼梯），所以在面积利用率上比较好，不需要为楼梯留出面积。单层的层高也比较自由，现在流行特别高的层高，一般房间可以达到10-12英尺，中厅缩进坡顶，可以达到12-16英尺，所以非常高敞。两层房子每层的层高就难以做到这么高了。高大宽敞的单层的感觉是两层房子难以比拟的，试想故宫太和殿变成两层楼，面积一样但层高降低，气魄就差不少。单层不需要上下走动，家里有小小孩或者老人的也比较方便。但单层的缺点也是明显的，要增加房间和总面积，只有增大占地面积（footprint）。要是lot面积有限，或者building code规定必须要在周边留出若干英尺的间距，那单层就可能比较尴尬。不过现在有一种趋势：只保留前院最小的花园，根本不要后院，房子基本上“趴手趴脚”地占住整个lot的面积，这样依然可以造非常大的单层，还免了整治大花园的的麻烦。单层的另一个缺点是平面布局。就那么大的地方，安排哪个房间在哪里，只有像华容道（上海人叫船坞排档）一样你推我让。如果要把客厅靠窗，卧室或者厨房就靠不了窗；卧室、书房、厨房要靠窗，客厅就只有居中。

两层房子显然容易增加总面积，在占地面积不变的情况下，总面积加倍，尽管由于楼梯占用有效面积的关系，有效面积并不加倍。两层房子的房间布置也更加灵活。卧室、书房、客厅甚至厨房、厕所都以靠窗为好，但沿外墙的地方只有那么多，大家都靠窗比较难。两层楼就方便一点，卧室放到二层，客厅、厨房放在一层，大家都有机会靠窗，至少在布置上灵活得多。在热效率上，两层也比一层高。由于自然对流是热气往上走，冷气往下走，特大的单层往往有热气集中到天花板而真正的居住空间热气不足的问题，高敞的天花板问题尤其严重。夏天屋顶吸热比外墙吸热要严重得多，同样总面积情况下，单层占地面积大，屋顶也大，吸热也多，两层就要稍好一点。冬天暖气往上走，一层的暖气可以在二层“再次利用”，热效率也较高。两层房子一定有楼梯，楼梯处理得好的话，可以成为市内设计的一个视觉中心，这是单层房子所没有的；但处理不好的话，再具匠心的设计都要泡汤。两层房子的一个“变种”是在客厅或者别的什么房间把一、二层之间打通，层高加倍，可以制造只有特别大的房子才有的气氛，而实际面积并不一定特别大。比如餐厅一般面积并不特别大，但吊一盏大水晶吊灯则效果会非常豪华，问题是不太大的餐厅吊一盏大吊灯比例失调，有时就把餐厅通天，直接从二层的天花往下吊大水晶吊灯，餐厅本身也不用实墙围起来，天花只是沿墙顶做一圈假天花，中间开一个特大孔，在二楼则沿餐厅墙的位置围一圈栏杆，栏杆外面放一圈花或者什么装饰，上下在视觉上又有沟通又有分割，虚虚实实，效果很是不错。当然，“通天”房间最常见的是客厅，坐在两层高的客厅里，面对巨大的落地窗，感觉很舒服的。

三层或者更多层次的房子在北美很罕见，一般的zoning（小区规划）也不容许。如果不是需要特别大的房子或者lot特别小的话，一层到两层，结构效率差不多翻倍，两层到三层或者更多，效率的增加就是递减了。

在单层和两层之间有几种特殊的形制，其中之一是所谓一层半，这就是客厅、厨房等公共面积就是比较高的一层，但卧室和书房等“私密”空间就是两层，整个房子从外面看起来像一个一边高一边低的截角三角形。这在概念上和带通天客厅的两层房子相似，但是建造成本略为低一点点。还有一种是所谓bi-level，这是将地下室抬高以后的单层。普通地下室的75%以上的层高都在地面以下，bi-level的地下室有一般在地面以上，这样地下室就成了半地下室，感觉上好很多。bi-level的问题是外立面不好处理，也绝少见到通天的处理，看起来像“穷人的两层楼”，不过这也事实上就是穷人的两层楼，一般只在低价住宅区见到。

还有一种就是所谓的4 level split，这是把整个房子从左右一分为二，左面两层，右面两层，但左右的层次差半层，所以在中间的层面上，可以同时看到或者上下到高半层和低半层。通常最高层是卧室，次高层市厨房和餐厅，半地下的次低层是客厅，最低层是地下室，用作家庭影院、小孩游戏什么的。次低层下是crawl space，只能爬进爬出，用于储物。split level的好处是视觉效果丰富，没有一览无余的层面，总是“山外有山”。通常格局是自上而下另外，厨房曾通常在客厅层的侧上，主人在厨房里可以随时看到孩子在客厅里的活动，或者在聚会的时候烧菜不误侃山功。split level的缺点是楼梯众多，很占地方；经常上下也很麻烦；crawl space不能作为有效居住面积

十年移民路_ · 发表于 2007-10-10 21:01

说明：原作者是我的老校友。我看写的很好，就不客气地传来了，希望对大家有帮助。

紫光 · 发表于 2007-10-10 21:16

DaPeng · 发表于 2007-10-11 06:38

LZ from shanghai?

MyFairy · 发表于 2007-10-11 06:55

一尘 · 发表于 2007-10-11 11:56

老杨 · 发表于 2007-10-11 15:22

先顶后看

Magrath · 发表于 2007-10-11 16:05

:huanying:

人生几何 · 发表于 2007-10-11 16:24

谢谢共享。

十年移民路_ · 发表于 2007-10-11 20:06

原帖由 DaPeng 于 2007-10-11 07:38 发表
% D8 d1 _( k2 Z# y" [ |0 nLZ from shanghai?

是转贴。

Chinson · 发表于 2007-10-12 20:02

写的很详细, 受益非浅, 感谢分享.

有一个问题想进一步探讨. 我理解:

cul de sac 断头短街. 进口和出口是一个.
crescent 月形短街,有两个口. trafic can go through.
还有一种叫 keyhole, 临主街半圆形或马蹄形小短街.

[ 本帖最后由 Chinson 于 2007-10-12 21:05 编辑 ]

自由的像风 · 发表于 2007-10-12 22:59

太高深　　　　

samuel07 · 发表于 2007-10-13 00:30

涨了知识！

潇洒哥 · 发表于 2007-10-13 08:31

西人与华人的房屋设计理念有和不同，我们大多数入乡随俗吗？

frankzyj · 发表于 2007-10-13 09:45

仰慕晨枫大侠已久，特来捧场

晨枫大侠乃西西河的名人啊，不知道现在是在爱城还是在卡城

以下为晨枫大侠在西西河的Blog,读来让人受益非浅

http://www.cchere.com/user/%B3%BF%B7%E3

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以上是传贴。

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