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Edmonton Condo Oct

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发表于 2007-11-1 09:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Edmonton Condo
1 y: q. ^, G  M; pMLS Statistics(Unofficial) 5 B, _/ R+ q& t) T
Includes Edmonton, St Albert, Sherwood Park, Spruce Grove, Stony Plain
5 Z/ ?( O5 K- FNote: These areas do not coincide with the criteria used by the Edmonton Real Estate Board# V2 M, T3 q  S' l0 _8 c) U( N* z

! b( j0 H2 Q6 c1 a7 v% {1 mDate           Inventory  New Listings Added  Sales  Avg Price
3 H1 e: l0 }$ }- W Median Price SP/SF DOM Sales/NewListing Ratio  & m5 X0 S8 P) k9 I2 r7 B9 `
' b  O3 H9 V& f. W& l
Oct 2007 3039 1257 399 254,645 246,000 265 42 32%7 i, [$ M; D; y: u
& E3 A; v2 p6 b
Sep 2007 3174 1203 374 251,743 249,950 293 38 31%5 v5 U7 D8 i' g% T& }

" F+ I% j% p. Y; m: L& BAug 2007 2993 1282 458 261,982 255,000 284 36 36%
理袁律师事务所
Z
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发表于 2007-11-1 13:59 | 显示全部楼层
WOW, price dropped 9.6%!!!
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发表于 2007-11-1 14:06 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 14:59 发表 ! X# v8 s* i( L
WOW, price dropped 9.6%!!!

* ]7 H0 m7 G0 W, z+ T9 ~
- n; }$ |) U4 r7 Y重学初中数学第一册。
Z
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发表于 2007-11-1 14:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Monster 于 2007-11-1 15:06 发表 $ Q$ e! Y5 M2 F, [4 K, @3 m% ~

: x1 I; p, D+ x! y1 a5 l# b2 m
! {0 q( t, @0 _) R% f, i' ~重学初中数学第一册。

4 y9 R! Z6 ?/ g- B$ |/ h6 `: z
1 a  r- ?" k# ^7 `(265-293)/293 = -9.6%
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发表于 2007-11-1 14:44 | 显示全部楼层
254,645 / 251,743 = 1.0115  A& K+ s* p& k$ v" W! s

" _/ c9 T+ d# |- r- V# T" j1 EUp 1.15% ??
( k9 b2 R& s; D0 r1 }! e( }4 C
- [9 }/ i8 g* [5 R) Q( U' d
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发表于 2007-11-1 14:47 | 显示全部楼层
246,000 / 249,950 = 0.9842
8 J4 I$ B8 G3 [
' H% n6 g; z4 X; BDown 1.58% ??
2 F0 f7 L3 v/ Z2 M5 s; H5 C9 w6 `
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 楼主| 发表于 2007-11-1 15:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
254,645 / 251,743 = 1.0115 Up 1.15%  Avg Price
- m- u8 f' }& d) O, [% v+ |' y: E% P* F, g3 y( I& D+ _- C2 M
246,000 / 249,950 = 0.9842 Down 1.58% Mid Price
* c8 _) U" L! r# P  o& n( y, m  U6 V+ W. U: ?7 d0 W: F
(265-293)/293 = -9.6% SP/SF sale price/Square Foot
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发表于 2007-11-2 10:00 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-1 15:10 发表 6 ^/ Z' A7 N# E0 Y: E' q9 p
* _7 _/ C+ M( Q, q5 T' C

: o/ x' r% w: {% X- }* L3 T$ P(265-293)/293 = -9.6%
# b0 z$ l* a! I1 P/ I+ G
看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。  J- p- u+ i# _9 b6 i; J4 a, G
  O, c5 V  P& x% l
[ 本帖最后由 Monster 于 2007-11-2 11:04 编辑 ]
Z
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发表于 2007-11-2 11:46 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2007-11-2 11:00 发表 2 Z& o$ L  @# P; Q2 ^* t

- ^+ Y9 }8 b6 W1 ^看来不是算术没学好,是有残疾,对眼啊! 开开玩笑。每平方的价格不能算的,还是以一个标准好些,用平均价格吧。

  M4 ?/ X, B) P9 S$ w6 P4 r5 _* `. ]) A' [1 v, n7 N4 [

7 Q+ C3 b6 e3 e. Q9 a0 y
5 X1 X8 H/ j5 u# ?5 u/ _呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。
* c2 L% W% H, L% g/ x4 g5 Z9 {$ W3 v) G! A7 E! G  c  m
考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据
7 G, d3 g1 u5 o; Z1 g) C: @$ G& I% P9 O7 l: F& I
9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.( i: ^7 q+ l9 v2 A8 m( K) N* H$ y
+ o2 ]: J/ w5 n8 i- H* g2 R
10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.
# ~+ o  k1 q; Z+ l* }
! c  ^) I* _* u" O: K0 z可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。
2 L7 x% D9 D& T8 W. W0 u7 i( U! o2 V4 e4 ]
相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。
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发表于 2007-11-2 12:22 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表
" }. y' b0 W$ G( G1 q
9 j2 i4 ~8 p  o7 f+ M* H; V. [$ s% Z, v

" Y8 s! V! g6 C: R/ V6 @* u$ F" F- a3 b) h
呵呵,你不说我还真没注意你是对眼呢。望你身残志坚,不要自暴自弃。
6 l3 L3 x3 X- D; R
. M% ~7 f3 I* |% Q考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据7 S9 d+ z1 W" F& q, a6 `

6 J/ `/ h- x1 ^! z3 U9月份,一个平均的Joe可以用平 ...
+ j( a5 w6 a7 z  V% @0 j
看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你 ! L0 j+ B1 J0 t* w8 B- ^& Z

1 `1 q, O/ @6 |  m, X, l; k+ h官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为保持一贯性,应该用一个尺度比较好,不能拿对自己最有利的来说,今天平均价降了就强烈看跌,明天平均价升了,又可以拿每平方来证明房子还在跌,而且只说个百分比,连是哪个标准都懒得(故意不?)说明,只会误导其他人。
Z
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发表于 2007-11-2 12:29 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2007-11-2 13:22 发表
1 X& ]" w( J: D6 `; h: Y4 ~! C1 \( n! T6 k& X5 z: \' j" b2 J
看来你中文水平比英文要高一点点,哈哈。告诉你个秘密,我的头像的是个镜子,你看到的正是镜中的你
" A: z. ?- r  |4 G, u$ A! x0 g) {4 c" z" m' a; Z
官方都是以平均价为依据的,你如果用其它数据,得到房子涨跌的结论可能刚好相反。为 ...

; ~& i5 {1 j) v8 `. j
0 x1 J& j7 u1 o& b+ U呵呵,误导人的恰恰是你。
/ ~3 R0 F1 Y1 A8 O2 p% t) `$ z  J1 |9 Y- Q& R6 Y
首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经明确指出平均房价不是一个准确的指标,从今以后改用中位价作为准绳,已经开始好几个月了。不知你所谓“官方都是以平均价为依据的”源出何处?
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发表于 2007-11-2 12:34 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表 $ y- _/ C# s, J: x2 U# N

- p; I+ M' s% b  R' [; j$ N6 b7 r# i4 Y3 d* {  P! H/ a# r
呵呵,误导人的恰恰是你。/ V$ ^4 M- [2 M/ P+ i( X+ _4 M. t. j
1 j( J% I. ]; x" F. H
首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...

! j5 [# A) @4 ?! ^% j' @' T0 J+ z
* [) b5 w) z! }% }; z) F7 X9 zAgree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.
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发表于 2007-11-2 12:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Z 于 2007-11-2 13:29 发表
0 H0 r3 q* Z1 H
" e9 e* `8 n6 h; j+ N, B
0 Q' p) F0 O: a2 h- r! A& A呵呵,误导人的恰恰是你。
* G5 i2 w, P0 L. ?8 C; d/ z: g$ v
首先,什么是“官方?”加拿大政府是不管这事的,所以根本不存在“官方”数据。如果要找个最接近的,就算CMHC吧,因为这是盈利性机构,最多算“半官方”。在今年夏天,CMHC已经 ...
. T% e  o2 P& ]8 w7 [5 \) X
我知道这地儿钻牛角尖的主儿,老兄认了第二,第一的位置只好空着。我说的官方只是通熟的说法,一般都是报纸等新闻媒体上的,你非要和我争论“半官方”还是“私方”好象没有意思吧? 不要抓到别人一点小辫子就得意了,其实我的意思你也理解,你就是有找别人岔的习惯,结果最后把辩论的主题转移了。。。。。这就叫钻牛角尖!
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发表于 2007-11-2 12:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2007-11-2 13:34 发表 ) `: E! U0 u0 b/ E1 p, j- V
$ W1 v" _' K5 k9 a' z

" U; _* K, g* h% S( g# [Agree, I would prefer to use price per sq ft rather than average price, it is more accurate to reflect the market.
3 Q8 w% ^! t4 j( t: W
你可以用,但要说明,Z没有说明,就是误导。
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 楼主| 发表于 2007-11-2 12:42 | 显示全部楼层
Hi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.
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发表于 2007-11-2 12:48 | 显示全部楼层
原帖由 QWE321 于 2007-11-2 13:42 发表
, h4 ~- d: M: D7 R3 Y$ d- {Hi Guys, Don't worry every body using their brain to filter information.

% T" j9 L3 g- R% @- U8 A不是所有的人,为什么2005,2006年也有人看跌?还不是被某些information所误导了。不过我和Z只是小玩玩,不伤和气的,周末,本Monster有点无聊。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:12 | 显示全部楼层

回复 #16 Monster 的帖子

同言同羽 置业良晨
我也无聊,3个小时干完一天的活,剩下时间难打发啊,发个贴吧,很多人都跟我有深仇大恨一样的拍。
& R3 g3 q' y2 ?0 i所以现在改举举牌了:
. B6 X) A4 e) {: r3 b
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-2 14:14 | 显示全部楼层
客观一点,销售明显活跃起来。
' Q+ U* p& ]$ l因为再指望降是不太现实了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 14:46 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-2 12:46 发表 [url=http://www.edmontonchina.ca/redirect.php?goto=findpost&pid=1317272&ptid=115432[/url]6 ?  F" G3 z7 G, M/ h# F3 i
......" @8 J$ r) k- f6 d- |
考虑房价涨跌,当然需要一个标准。先看数据
( o  D1 P& u+ p4 z+ `' I
8 z7 y) r3 j. D% M3 v; M, j9月份,一个平均的Joe可以用平均价$251,743买到平均为859尺的公寓,单价$293.
8 o5 p# a/ D) u( q7 q7 d10月份,一个平均的John可以用平均价$254,645买到平均为961尺的公寓,单价$265.
- _8 g* @: e" S8 B可以看到,售出的公寓明显面积变大,10月用均价买的公寓和9月用均价买的非常的不同。所以说,这时销售均价只能体现购买者消费的平均能力,但不能体现公寓自身价格的涨落。购买者没打算花更少的钱,但房价下跌使得他们可以用高1.15%的价格,买到面积大11.87%的公寓。我的解释是:现在购买者多是自住的,少有炒房的,自主者需要2~3睡房的面积较大公寓。1睡房的肯定仍然不好卖。
: H. {, O( E9 Y4 B% j相比之下,每尺均价更能体现房价涨落。虽说影响房价因素有很多,这个指标也并不完美,但至少比平均总价和中位价更能体现房子自身贵贱,而不是购房者的总价意愿。

  \0 z' P- g5 u9 U* a) c5 O$ O2 Y
  e2 c1 |! A) s& F% l: p" n有道理,相当的有道理!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-2 15:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 lalah 于 2007-11-2 15:46 发表
, W9 Y  H4 b( B7 o0 ^* B; U
* T) s7 S7 z% t8 T
) Q9 q; H' B8 `有道理,相当的有道理!
& J7 n& t5 c. S# a- E
确实是有道理,但很片面,我当然没有说平均房价准确,各有各的局限性。- P. O7 b2 \% I' Q0 J: Q& ]

8 b5 E9 F% j+ }& F; d. ~用每平米算,忽略了地,车库,地下室,装修,院子,等因数。而平均价和中间价相结合就没有这种局限性。比方说,如果按每平方米房价来算,有个房子带地值100万,但房子很小比如就500sqft,主要是地值钱,这时候对每平米的贡献太大了。
大型搬家
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