Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
% o2 c% y6 ^3 E$ z, t
从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

' x* R3 C( q8 Y. [- H卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
7 R; d$ z0 e" f2 Q
4 j7 H" J) G8 R# \' y0 mＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

, _' T& h$ A- u: `例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
; [) ]' l  `% }/ X5 f6 g& z7 Y今天的房价大约是：　２５万
( Q+ z) ]6 A: S2 W6 y) ]. E

　　
, R6 ~& N7 r, @2 d* N4 D
　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
6 {& g( w" j  G1 a( r6 o7 I6 n卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
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, ~6 T4 x' w! F例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
6 E. m# E( y9 q1 I/ O$ Y今天的房价大约是：　２５万

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好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
* E7 _* U7 \: c# z* a
4 Y" e; @! G$ p4 N  n. W按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
李四的房子值:
10万x1.03^10+49755=18万4

4 d7 t4 M2 K# T7 c4 g" b按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
/ A" @  q4 |4 }8 ]  w2 q. ^以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

% W' ?/ ]  s5 f3 |# `% H5 b; O0 ?我笨，您算给我瞧瞧。

# R( k7 i" J( j! W. G! {按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

8 L0 A+ ^. b: C% `7 N/ B* ?1 y$ J[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


6 [- D0 Y# ~3 V& U9 P0 a2 \我笨，您算给我瞧瞧。
- M0 I7 s* j* J0 G' A, l+ Q
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

3 C. }! G# L5 N

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

5 j* e) ]' |& e$ w2 [3 S
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

: o: O' |. y6 X卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
( {3 X9 g' Q( i/ i0 p
7 s# ~7 o  p/ @  ]  }! {Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

( ~( T' x) @. @
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
/ o7 }# ]4 X% w# ?* m' q4 A8 v
# ~" ?: ?8 N5 }5 ]/ |2 v$ y5 |1 U3 h我的看法是：
& F( v  C$ q9 Y- p1 \现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
4 {  C+ R2 m# |/ G
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
6 M. r) v1 F" K7 {) u& E至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
  P( W1 Y0 `1 A
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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