Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

http://www.edmontonrealestateblo ... dmonton-real-e.html

白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

+ |" ^( J) f* ]4 s从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
6 a  G0 }2 z) e/ n: M0 u
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
+ U" h1 K; `0 n7 b) L2 M; |
1 f9 i* M: l1 {3 n" l8 zＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
7 I5 ?! I* Q8 B% b/ w3 u! t- {2 u+ {
; R1 [- e1 i/ a5 t5 J2 U2 H) Y例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万
" y8 r$ c5 X# ^# I, A

　　

0 f6 Q- y) E. [ 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
% o" x9 C: O/ H4 W卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

& o1 v  w/ y" G$ LＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
# p) k  W( s. q1 i. x) `
8 v, r6 X3 i3 B. `5 b5 y1 R例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
4 |* z* d' P! b7 j( x6 ~  e今天的房价大约是：　２５万

+ e( a; d5 l; _2 f5 d  Z
好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

) ?/ C5 e1 d* j' j6 ?按照你的算法，今天张三的房子值：
" t1 V0 e: w( N10万x1.03^10+0=13万4
李四的房子值:
6 @- _) u% h( y0 L10万x1.03^10+49755=18万4
: c+ D& d7 O6 k" L
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

6 Z* g: p$ P; l( m) @
我笨，您算给我瞧瞧。
" e! ?. x- f0 y3 e
9 n" E. n* q  n% {3 `- j. b* `按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
9 b5 F4 ~* f" k
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
/ D: t) h: k7 f5 P; p% h3 Q7 x
/ y0 X9 N; f, K2 v# x7 b! H% H
6 T8 s/ N9 O4 z我笨，您算给我瞧瞧。
: t  D* P0 e* \( r1 c+ e
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
5 f, D9 Y% V3 ^  x' [( \8 a

我笨，您算给我瞧瞧。

- Z9 X* i# ?: N$ v: J按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

. u4 I* ~) w' @6 H: b
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.
4 A& V; S; j7 b2 @
, L# K( H+ G6 j9 W0 FＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

  p! l. d) w4 O8 j7 j0 I
  C1 c/ {; u& C这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
. x1 D  ], A. C( ]# z
我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素

# X! i3 t$ D! p% s6 r市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
) Z) U9 ?6 {5 `1 O' s9 z至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

; J) j- A' ]: n" u你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
.