埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 1765|回复: 11

Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

[复制链接]
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
) S! b, M* N4 b; A! Z) @, H8 k5 B# E
) M% @! |9 U$ I& N. @! P从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:
2 b1 U; t( o& C2 G2 p- [7 v1 e* x% D. {! n
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.. K% j  l1 t* y/ A6 I4 g/ R, t, F3 V

* ~" R" @& H4 V# ^F 是通膨率, N 是年数." a6 w, u) {7 }' W; h' x

0 D3 a- B* g# b7 K* p例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年). f. K- T# o* g  C
今天的房价大约是: 25万/ \, e2 j2 g' P6 {, n( }* l
" L* g/ z4 [8 l" E3 E

: t* O' N8 H2 ?4 j# |  . o/ k& ?, o6 M& ?( `1 R

' d4 m0 g0 j; h: N   
理袁律师事务所
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表 . z! k# o# {) K) k) V8 ]! {
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息." B/ g$ c1 ^4 w& ?9 W  k7 A
4 I6 e7 u% P. y" Z! ]7 J% M4 b' ?8 ]
F 是通膨率, N 是年数., K/ K- G; b% O! C; ]( P

& r9 L3 B' w6 Z4 a例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)0 e+ |& k! z7 q; g  L5 u
今天的房价大约是: 25万

' i* H( g2 i, j- T
6 y2 i0 r1 D6 G) H好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
% x2 t0 J* h$ Y' s1 g, |! s
+ i+ X) p7 Q: C按照你的算法,今天张三的房子值:
/ @' X% J5 R* R7 @# E0 I3 e10万x1.03^10+0=13万4$ k  }7 r! H8 B0 ]
李四的房子值:
  S* N* o5 U  T$ Z- `0 h  k2 u  h10万x1.03^10+49755=18万4
5 c8 @& [- T# M4 n( \  [  o) C- k; Q
2 x  R  d* n* P) ?; i+ M. l按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?6 [5 v7 F/ X' d' u7 s* V% q
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
( t' ]: Y% X# ^4 `/ f# G按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?" i4 c( h2 v, u7 N7 u& y
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
5 C0 n' d* y" L8 ^7 q, w
! Y" c, c3 ?8 X/ b- K
我笨,您算给我瞧瞧。
1 J0 G# C- ^- g4 Y
" m) \" y1 y9 n; v9 g按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!9 b. F$ C7 _& b/ P/ b! v  q

" L+ J4 h2 g$ K* v" h/ Z[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 " r9 o8 x/ \* t' T% s" A* F
9 C$ ?; E; I+ h: K+ K# u
. L  u6 F  `6 ~; k% w8 [5 V
我笨,您算给我瞧瞧。: _' a% Y4 `$ i' `/ ~

) g9 A8 C& Y8 F+ f) ^+ v0 v4 p按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

! z+ _* E3 r4 x) U( \7 ~3 w2 P
/ m8 b4 q7 u5 ~+ Q; `" n" J
理袁律师事务所
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
7 u" P: u& z1 w6 i) L4 m1 \7 z
: S8 U3 S; x+ i7 u/ ]
, V9 M  n% ^0 x我笨,您算给我瞧瞧。
9 L! }  T, Y: ^, Q
! C- f8 A. w  J2 |$ Y按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

# a0 m, f2 G: Z+ h5 L1 f! ~" `8 b4 F% S. i0 B6 q9 k
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:4 c$ q% c4 Q* e6 B4 |
: G$ m- a. H2 t8 O: ?5 j
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
$ v: I3 `% _) L* p" ~( m: C& c- C6 d5 _( l: x) v7 z
F 是通膨率, N 是年数.
% I" L6 j: k# B' i, A
8 p4 s0 D* j0 u1 I7 @' O+ g9 m1 u3 ]5 E& v4 b/ p5 S2 e- H
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。
0 m7 C3 _) P4 _) v5 ]+ z# p$ ~$ p: J/ s9 X1 H
我的看法是:2 G1 [4 [+ n% X2 t+ w9 t
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素7 X8 j4 h; ]( g! s6 V

. I7 V  u7 H' M1 X6 V3 z市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
1 |1 R% z$ F4 t) M4 X至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 ; d0 n6 X' i/ r2 H0 @' Y6 ?1 {

- y0 Q, C# d$ [: E你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.* Y  F8 t0 N! a$ Y& \
.: P" f/ v4 \% j. {& `
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-27 22:53 , Processed in 0.162601 second(s), 22 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表