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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.! ]9 N1 y7 Z( K
9 O( E$ m. J+ y. x! i3 c* T
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:5 L  w$ l# E+ i0 {& Y

+ `; V0 T6 h+ p7 O0 y, m5 B卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.$ D/ Q/ u. f9 ]& p

. U: A# \" G* d& K8 d: O+ kF 是通膨率, N 是年数.
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0 A1 C. t8 ]7 j. K6 t' }: v1 U例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)& t, q, u: J; C% e8 F0 ~- @* |
今天的房价大约是: 25万% v2 @% U2 F$ S6 x' G5 Y
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
2 O+ A! C; o8 \& ]卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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# m% n) w9 U5 ]5 `F 是通膨率, N 是年数.
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  X0 F6 w7 ?* E' p; t. c' U例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
& u" M* P# T0 D* D' {今天的房价大约是: 25万
( k1 Z8 j, [  l8 b: F7 j8 {- l$ r( \

  }) a+ i+ h) ~1 [5 x好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.$ y/ G: t2 R& p0 p1 Y

6 j: `1 W( O+ k* `+ r" g按照你的算法,今天张三的房子值:! n% A2 Y% a  n2 H
10万x1.03^10+0=13万4) Z* `8 P  V& F9 s
李四的房子值:. ?' d6 i- Q( A! Y2 C2 n( M' m* s. z$ e
10万x1.03^10+49755=18万4
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; n) P6 ^+ O6 O& b" E& N按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
0 I- W# b- B& q+ A" X以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
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发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表 6 \% v' Y7 @6 t8 V7 B* V5 F& |
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?; u/ C" ~1 [( A9 W5 O# ]: J, n, v
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
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我笨,您算给我瞧瞧。
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- m2 e( J* Y  p" W' h按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!
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6 `: q6 A- R: i% v[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
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发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ; `6 L+ B8 y9 j3 a
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我笨,您算给我瞧瞧。
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8 X( `. X% U" @% y按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

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发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 ; P' i. G8 s' z- @$ B/ M

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按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...
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  o. D- H( ?7 ?. v  r: @. o2 _可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:' @: h. {; v: I. [; O5 ?

, i# g, b- K0 o% j5 _" _4 A卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
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F 是通膨率, N 是年数.: S0 O; c7 \0 L) U

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- }& H8 ?  X& D# F- v这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
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发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。% w! ]* W' M. f5 B, @$ O2 J- n! h

  V# N& d. K! Z; x1 x. t2 Y我的看法是:. r7 M7 `" `0 g' _0 i/ N# V# z8 l
现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素& l% O& C3 G9 p. M5 }; |

$ w$ A5 z( y" b$ p市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
& L7 K8 w6 q% q0 {. s6 s6 R. J" M3 i至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
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发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。 " O3 Z7 P+ Y: [! [$ X  W

1 n8 |) r+ z( O! b2 o你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
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发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.! g: [8 Z: G. x! M0 e4 O4 O( Q
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