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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 X# E* ~2 r' k
先看看数据:/ r6 ^% N* e( f0 B6 v9 s  U
             Single house                   condo          duplex              Avg.
0 Q5 @7 q8 E0 l3 p+ g! {January          357,325                233,175         294,148         303,8208 F3 R' N& Q' F3 \4 Q
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
6 `8 |# r% z2 T8 \5 B! qMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339
  k+ _' b0 p  x+ tApril                413,488                 261,044        341,083         344,137% \5 K2 A9 K5 [* t$ o; b8 ], q
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
- u" G% E, n. Z: s. bJune               417,265                 265,172        342,836         348,056/ n6 n6 i' _3 C5 P! m5 C  i
July                 417,150                 271,908        339,417         354,7183 t5 x: c9 V; `( L
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
* _' p' ^/ X3 T/ JSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 & `+ l" R0 G8 h* `. ?1 Z# l
October         397,189                 262,875        367,964         347,668& h  P" N. V  Q! r; Z' k
如果分析这些数据可以发现:& K. B* p. N, S" a. E0 Y
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;6 Q+ d) c) ]3 N$ g$ m7 z$ I
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?: D& c7 l+ d- S, u
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
+ d& x$ q5 v" M5 Q这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
* E, q: v+ ~3 g" v2 p: E! Fcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
, X! s) ]# `1 B0 C& \singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
6 C% p, I$ ]% d3 X( ^! C! O' W我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。+ J8 x: s9 p' q5 G) H
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
+ V. A- o1 G" k+ T% z1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
) A% j1 g/ G3 W2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。& H- r6 j7 p7 U: P1 W7 w
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
) H, c6 ^# Y' D  j' }7 lJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。2 ?/ N6 ?  \$ p& |1 f) x
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
# r8 U+ H" J- s7 E4 [, s! D# GMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
" ?0 x$ w2 u* ]1 n$ f2 E1 W4 \投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
9 m8 S$ T1 I. J2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。" w* A; H. r8 @$ U
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。) }# c+ F9 \& {- ~; @
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
& w# x! P, U1 j6 i* V! Z9 ]因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
$ A. S% N; R% Q/ V! CALBERTA的经济短期内会垮吗?$ ^. k; T. d4 e# p2 N) ]* Y
我会随时都有失去工作的可能吗?2 H2 G* p  ~' k1 ]
我的工资会越来越低吗?
% m* h, H9 H% r0 q. Z4 n9 P会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?6 R7 h) S9 U  b% A6 [7 o
最后一点:
+ O1 r9 Z9 f( S+ Y0 O! H去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
. g8 F0 Y0 v( A( j
# v- h8 f6 b' s3 v$ d[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
2 b. P5 i) A7 k. E房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
9 r" k2 V7 ~  f4 {/ D2 F8 q这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 * U' R4 R! j9 Q% U  B
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
# K4 e4 ^1 k# u) x; d+ d先看看数据:7 t0 i) ]& [6 q( H# }5 p" p
             Single house                   condo          duplex              Avg.7 I5 s- p4 K- L' T! Z5 ~2 \
January          357,325  ...

; j4 B3 b2 M, Z) d9 p  L: v4 m支持
- O' J1 u% }& o8 Q还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
' x$ K  |$ }9 j8 e7 n" b$ @, t: t! ~; ~# P
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
2 `7 e; |7 ~( |5 Z, J7 ^0 t1 O
比如这个:4 A7 P; I: N5 V4 U( ^' F  X4 H# T
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958366 e9 T3 y9 l' i* W: _* H
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力1 v; T, A" Q+ G& o

2 T9 |! J+ ?) ?- D比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
4 ?$ Z7 b/ b% c0 g& o
7 J- {- G3 h( f, Y  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
# _' ~& ^4 u" z% H% m3 x0 c1 k呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

/ d3 Q/ f, t$ S& M) f- C" w1 D& A5 F2 f1 q+ o. w' E
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
- j! y" G1 U0 D0 W' g但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
- k3 r' q4 X( T, K另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
' D) n6 \# D# z& R, u4 E6 L; p; k0 r5 j$ T4 U
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
% o; i2 e6 |- \" m% V& {1 }: H5 ^) ?

  l' Y; D" m8 m5 {- v4 e' _石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
: E1 i! {8 t% F6 C- U7 c但总体而言石油工 ...
: |% K# C9 d) p+ v0 ^. Q5 A- F
$ g: v* n. A/ G0 s
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
% G, M* p2 v0 ?% Q0 F
' P4 ~# K: W. v( U  c; Y  c( c% p' C9 w& w# U! f
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

5 O4 [% G$ e" |( A除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧1 q' J3 t, S9 F& s# \

. ?& Z3 E$ v) s- Y- r# p- p! w[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 # @" T9 G& P; ~8 ?8 K
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
8 k$ Q! S: W6 @! ~/ O2 m) @
, |. e8 z* a3 r4 M/ K5 r4 `

; v9 a( F( h9 k. z4 E  {+ I4 pThank you very much!4 Q  R# b4 v% F

+ q' ]- e" @, o8 m" D[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
大型搬家
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 5 F. F1 P1 M8 I3 P3 X
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
/ w7 h! d0 x4 e- T  M
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
2 y  u7 J, t8 h$ [, k
+ R+ I8 M5 C: m% ?5 Q$ D[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
+ A* \/ A7 ]$ W  h. w! N2 i' y
) X# }0 [6 m+ j8 _) G0 _如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

: H/ O3 ^- r; Y1 @这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
& x. X, @  `, X% Q: h2 |, t7 j0 O) I
5 v+ t, |5 t/ w- w如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
8 @" {7 [# t4 h$ C$ v& {3 D

1 A7 F/ Z8 q- s+ }/ f如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。: v1 b3 s( |# E" I! `' H: p* A* i
7 l4 M% z& z# Q+ E* M' {
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
5 [* B! X: Y# y9 v
+ Z4 u& X. o# K( B( T: d3 N( K至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 . \+ F' [. `1 r8 X
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
$ ^; J) X# N4 I3 z) }. [# d  r
无知者无畏9 n$ l8 o8 |/ S/ H4 |; M
# f) v& j) I( b/ j9 E
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…  I& o" P4 ^9 m) l! e3 i
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 % Q; A1 c% C" P! @$ X! v8 q' T
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
1 e0 a* ?2 B& o: ~% J1 l# V先看看数据:
  }7 d% e" J# W             Single house                   condo          duplex              Avg.
8 A3 H! d5 \: \' `. V# BJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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