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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
& u1 b" R6 V* L- J4 o' c先看看数据:
* v; \  P1 e! {# j& w2 ?; S& q             Single house                   condo          duplex              Avg./ x/ B9 _- h) i* ?  C( R  I% t
January          357,325                233,175         294,148         303,8209 w7 F( X- _5 t; O" Q  e' g* B
February        375,412                 247,266        319,513         321,307
) X. |+ N0 G3 Q- ^: X: m8 E; @' cMarch             398,476                 246,719        323,322         325,3391 Z, d, R% @% D6 q: {2 ?% M% X! r
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
" U1 Y; R3 k2 R- L1 sMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410+ L4 r: t8 [( l& @
June               417,265                 265,172        342,836         348,056! y+ \8 `7 }& U* o, C* T% s
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
2 u: q& p6 L: B0 d9 n. Z  {August           403,757                 269,139        329,764         344,792
0 y% |, E& Q9 k2 m* U1 o) XSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286 - D! [6 ?  W; D4 F' i% X
October         397,189                 262,875        367,964         347,668" b& X- \+ e: ?1 J# }2 u# X
如果分析这些数据可以发现:, q  d; u; E) k% a( }  w8 n
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;3 W; `" A# f7 `) z' j- G
2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?0 g, ?: T5 A8 v4 w) s
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;3 E! T$ r& N  {" v
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
  o- r' U7 M- E, [condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。+ I, x& J( u. R# u+ q
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
$ }) A& c( J9 F- P: c我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。9 z- r& m0 ]' k* f5 g6 M
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
& S5 h/ _' K& E7 r1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
( S5 z# y! u" d4 v) S0 y7 F2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
+ m/ E9 h7 X  G大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
3 z  l4 Q/ M7 sJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
4 M' I2 x6 k4 Y- \3 g4 [换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。( m% V4 j* t. u! f# n) i# B
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
7 \& x/ f) ]3 `$ k( t. i8 W投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。* Y4 o- g# L: W& Y- @4 Q
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
5 N( V; A6 A' e- z. {所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。$ v1 _+ r3 D5 o' G- u) @
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
" Y4 B. a1 C7 |. r3 O因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
# A  Y# G7 k: G( t7 [1 E% y; h  aALBERTA的经济短期内会垮吗?4 n7 |3 X; z" w, z2 x1 y
我会随时都有失去工作的可能吗?) o! c6 i# I5 P$ b7 z
我的工资会越来越低吗?+ X/ S1 e/ x9 m* ]4 \
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?; _0 C3 r: Z1 J0 A8 d
最后一点:
( I# I/ f5 X2 X6 A' T  {去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
) t3 J6 Q) o! S; q4 K: F1 o$ A* V7 Z. e
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
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发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
0 g+ ]7 g# k. l. G) U8 K8 n5 X6 R# K房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
, a7 @; v( V8 z3 J" Q% f$ ^这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
3 b0 V8 y: I9 [" p6 W既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。2 N5 i6 ^0 L. K* j: @7 G) Q5 b1 v
先看看数据:: Z; z9 B! S. G9 P8 C5 V5 Y
             Single house                   condo          duplex              Avg.
' Z8 e0 c' r2 @! n5 p5 ?% ~. iJanuary          357,325  ...
9 `' s' ?+ e. c: g# w3 S8 F
支持
% E* @3 H3 v+ ~9 G# _还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
" r9 }7 X* V) v# n1 s
# I9 |" u- w/ ]( W[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
理袁律师事务所
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 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

2 V2 r  g2 l& X比如这个:
( E$ L' N$ ?% Chttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958364 }; r- E6 L0 b8 b& Z. Y$ D
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
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发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
. ]2 G# m8 {' x. j5 x3 [: _! J1 i. Y
  j& v( X) D5 m" T( j, M# T4 W比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
4 V. _/ `& u# ~7 m
9 O; [/ s; Z. w" s  
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 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
- S0 B5 }8 ]% T( [" F' L呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

* ^* K+ d- M+ T
' ]2 P0 ~* j! v$ t# E5 Q, `石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
' n  f: ?  j1 H: T但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。6 u! }6 p$ }) [# _8 T6 b( l
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!" V: ~6 g( W5 m2 \7 J
% X1 H; p6 _4 ~3 G7 n& Y
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发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 6 p! G: ]* R7 \  H* C* j
, A' L, O$ B/ T

' r  }$ p, M4 e3 a石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。0 I# @: A% Y1 e
但总体而言石油工 ...

( ~0 L$ h5 J4 e1 j' W# _& g
- I# ?. S0 c$ M& r( b7 z3 X不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 + [% f: U& s6 p' e; _$ E( V! K1 {. f
6 O+ }* d' E- G. Y+ K( }# f8 F

6 Y% }$ G; [' Z1 C; H( N不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

% Z# Z7 J, e) D% r除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧9 Q4 p9 n5 W* @  C
+ T! a8 j- ]. X- V/ {
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
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发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
* W! D* u; o3 D6 ^, ~# ~各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

* `- ~. H7 f8 } 6 h1 B( V  m9 `5 M
7 o" ~6 ?' B( t7 W. `; {
Thank you very much!7 ]* Q1 u0 z8 ^" ]+ G- P, Y
5 C8 G) F1 U& U# X% r0 [' x* R
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
$ @/ `& T- P2 ~! V$ F: x石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!

- L" [: X- k0 k  Y+ M0 P" ~如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。* ^: s" F+ s3 N) X. ?! x8 M
0 y5 F. h+ V. u2 Y- f  D
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 : J9 R/ ^# e- ~( o( [
7 d! J, F3 F2 t& u4 q: `. a" Z
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
4 t4 _! A0 z9 f- G7 g4 [( X% M. H
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
/ u% b* M; I) y* I1 x" o0 l- t7 `" C1 v# X, {0 S
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
$ R$ i( N0 h2 o( \* K! _( Z
: v! C7 t: Q4 j" p
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
2 e: z4 M& V) Q% P8 [- S5 ?1 B5 \, @' T
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
5 ~! B- l+ u  T6 |- o
( t/ D5 K% z3 G9 E' a至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 6 D% a8 }7 k1 _+ ^
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

: s% Q1 n+ f& W; l; N无知者无畏; O, c/ R6 S3 i7 V: A# i

2 F2 P- v1 k* i1 C+ M理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…& G$ t/ w) ~& }! q' n/ G7 i7 s9 k
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
2 c$ y, b3 F6 v6 ?. i0 r既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。1 W, ]+ @1 F- n3 s* ~, Z4 Y
先看看数据:6 v+ Y* q& m, w; R
             Single house                   condo          duplex              Avg.
# L- K2 m  e5 Y9 cJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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