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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。7 z/ ]: S/ Y9 n" \1 X
先看看数据:: [8 H1 j1 R2 q
             Single house                   condo          duplex              Avg.
  W2 k3 e6 |' O4 r  `January          357,325                233,175         294,148         303,820
" Z' d- [; ?9 y  z2 L- G7 ?: CFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,3072 F2 S; V0 u* N% g% n
March             398,476                 246,719        323,322         325,339% i. A' q$ u- T
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
: C2 y; c/ k+ ?May                 426,028                 266,100        347,257         354,4108 z% g# b/ G8 L  k- M. y
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
0 c: L5 b) a; [+ ^July                 417,150                 271,908        339,417         354,718* u2 X+ C. d/ i" C( _
August           403,757                 269,139        329,764         344,792
) T* r: g) \- K3 WSeptember   399,555                 270,745        310,110         344,286
5 D( p; X) J0 x; B6 FOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668! d* z2 [/ E; t$ Y
如果分析这些数据可以发现:+ p! m9 O0 O  x1 k. B1 r- P0 I. C
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
# `& \0 e4 A' s0 B! b, s! K& J2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
  ~% j% Q- R/ e% z. r3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;# w5 G1 p9 Y% s4 C7 q$ c
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
+ i) O- _# K' G0 I4 Pcondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
2 P5 w, N% s4 {& b5 D" Y3 rsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
: k, N: w, N* W6 ^( U  R- e5 p  u我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。, L# [. V7 V3 z, ^* r) l2 p
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
- ^( r3 ~7 f4 S/ ?1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
& a  a$ C3 D9 O: e! q, d4 g6 p2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。7 S* z1 n: k, h8 i
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
3 Z) b2 ^" ^+ h  s9 k2 c5 }% c$ M% b1 ?Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。/ ]1 x' j7 p$ D, P# n
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
7 }  D: }1 C6 `MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。" `9 b( V0 ^- k/ A6 j9 f0 P- n
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。* e6 }! m9 `# b# u' ~0 e
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。
2 q' Z7 N* N* y3 D9 e$ f所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
$ E9 L  e, I0 c6 U$ O7 _- q一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
  B# [7 O, I9 p! v3 A因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
& S5 J6 G  f0 O1 V/ _ALBERTA的经济短期内会垮吗?
6 V7 f5 T, ^: U& n) h我会随时都有失去工作的可能吗?
$ C" |! b6 X9 _- U5 ^  Z. F4 [我的工资会越来越低吗?6 s+ M* i; g' h, R  _
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?- i, S/ B7 L! J) Z& r) W$ J1 w
最后一点:3 J; J2 ^0 o" |: I
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
! N# ?" h, M6 ~4 C* Q
* @* k8 n6 S9 `[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
% X) P& K2 y" a4 \. O4 }! K. ]; G房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
8 K' M; S! t2 H8 B! o这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
9 r) c8 A4 H0 F! S3 j& o$ V' e0 g% _既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
3 l+ B/ s: R1 F" C/ [先看看数据:4 P2 r5 f. @( m$ z( Q" D, d
             Single house                   condo          duplex              Avg.
: {! P. h4 `& pJanuary          357,325  ...
* R' g+ |( F& n" O9 l7 @
支持/ T2 Y# v5 s! Q1 ^; F
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动! w. |+ `+ c5 a+ u" `% @
' |1 K: k% {, P- q* N- M$ w
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
; I& p: [8 O( N8 T5 j+ O  d
比如这个:1 \9 a/ n( v3 v( z
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836$ @0 N! m7 W  m# c3 r
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
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发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力" O5 {( W4 U; k1 c" N

3 |3 Q( z. j  t比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
- Z$ O' a" Z: Y) g" q: E7 U7 U+ Y: E: U7 x
  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 ) V9 \% n" C) P
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
  A; \: O( a' m6 A2 R6 O( q7 A: W
( V7 L! X  ]" w$ G) q5 _
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。3 d& O. Z7 Y4 S& m4 Z9 v. |' m
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。2 f; F8 W7 A/ V. ?( _9 ]
另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
; V5 I" q) c( C4 c& u2 H; x6 M2 Z. }. S2 i1 [: _/ w& W
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表 6 v$ `' l! u9 f* E) X' E/ j
' x% g& B% M. o5 D- D

1 Z5 [& [: Q9 a% |# e石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
: l0 B7 i( _2 f6 f3 P6 T" ?: Q2 {但总体而言石油工 ...
, X% H, D; ?8 N- C
8 u0 k9 R& k2 r1 q# O
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 8 k2 b5 W1 @3 q3 Y

7 g: V: z# s5 \1 k) e9 O4 o: c9 O3 w
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
; e2 ^+ C+ G& Q8 p: @/ `
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧+ Z. ^6 n# e$ O! ~& L7 d

8 f# l7 u! K6 D) u% c$ S# |( \! j[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
+ o  u6 L  _2 m) J' U各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
7 l3 @$ ]" {9 @' V
% d2 j* \5 P- M4 X
# K# N+ A( U0 F3 W% i
Thank you very much!* [, p0 w* I1 X" X' z
& ]1 }, B+ H9 P% l- \
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 6 E& N  r+ X1 Y, K
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
7 Y0 j( C$ C5 c; x2 U
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
/ D" W4 d7 ?! k9 t6 B' }
* ]7 m3 B( G  k7 N2 @[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
4 D' a8 s; x: Q, x9 q
9 T" c* F$ B- h. g- _" _如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
& c9 _2 f, [4 q4 h3 V4 |- c
这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
# H, `# ]: P+ }) L+ C  i8 j4 _8 V' ~6 e/ V0 i  J9 I) N, ]
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

  K: B3 g$ C2 w2 {5 }
7 O$ @  T3 E4 O/ Q5 K& ^8 |如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。1 w6 P% V3 W5 R6 ~
& b; j( c' o( x- S# M
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
  V) v5 Z+ }! g# l$ B0 ^" e6 c+ ]. G; ~5 G# J
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
1 [. i6 b8 F- G) b, V% N比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
2 d) ^. p: S( d3 P4 ~
无知者无畏; A. p* L; l, p( u) J/ p) @

4 h- L  E2 k" a0 \" I理论联系实际知道不?
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
5 W3 `! u; g7 W# \
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
8 t9 u; q, h$ @& B既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
* s! s8 K2 S1 b% c$ m' T先看看数据:3 h/ ]- U& B+ V9 O7 ^
             Single house                   condo          duplex              Avg.3 f3 \% f& t' v' i! I0 P( B. q
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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