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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。0 @9 y6 i  K; C1 ]" X$ Z
先看看数据:
0 H$ x2 t  g! R* B8 ^" t             Single house                   condo          duplex              Avg.1 w# x4 i  s2 P
January          357,325                233,175         294,148         303,820
" l, Z/ q& z1 s& _; H6 xFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307
% z5 \% F0 z. A! |% ^2 f3 rMarch             398,476                 246,719        323,322         325,339- A5 y" C0 I, l
April                413,488                 261,044        341,083         344,137" f5 L8 m: t' ~$ I3 y
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
* d1 \9 N5 L% n' B; NJune               417,265                 265,172        342,836         348,056
# `( S$ ^  {3 m3 AJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,7188 X; g- \& n- p; O: e9 U
August           403,757                 269,139        329,764         344,792& j! O7 p0 v) z3 N
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
4 S( T" r. ?2 x+ W3 m* ^October         397,189                 262,875        367,964         347,6689 B2 _$ E$ o5 z. ?
如果分析这些数据可以发现:2 D8 _  |# n7 P  P1 I
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
( P$ H. [* @& p+ o1 ?( j2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
& a  @$ _0 @- C3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
' O1 A/ w- [; h+ y这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!
2 F8 Q" Q# K3 ?5 h+ x3 icondo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。: }0 P8 ~* M/ h. c7 a
singlehouse和rowhouse为什么跌幅较大?; }/ Z' \, a' ^- G; F! Q1 ]  w
我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。" b4 Q( O3 k5 H9 N
但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:; H# S2 @7 Q9 }% l; E( }+ E+ Y
1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。; }( |3 f3 T% P
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
5 b. M5 M1 O* w8 w" k大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
* j6 s& f4 A/ [) F- T1 M+ m' lJust for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。6 h7 I2 R8 N. p
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。+ }5 v' `, O+ B% m. y
MOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
) m2 e3 ~9 V& `1 h1 G4 G9 ?投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。
# d2 u& g0 \" u: z  R2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。  T( V* a; N0 c4 L8 k& a* L
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
5 F2 {' Y" O9 i: r9 s一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。
& ?5 s" j! D+ c8 h因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:( \( ^: I/ i$ S, y' [
ALBERTA的经济短期内会垮吗?9 X1 W# h2 P4 k1 Q9 K
我会随时都有失去工作的可能吗?! I, H/ x4 h7 ]. i% Y, Z' C
我的工资会越来越低吗?
8 U% [5 H6 _1 @. b( P会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?& _5 S9 v8 `, g+ i
最后一点:
% B8 Z+ M) W( F, p! E去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
  ?2 v/ u/ v) t/ i, j- O- R2 B. @9 v4 z
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
9 v4 c: ^+ b( a. e8 `7 n7 s房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。) A' A8 m+ @$ D$ }3 G6 i3 \
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 0 `5 F: w. U" H* x1 p8 i8 E
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
0 h; F0 {4 l) A! e1 g先看看数据:. @4 S) e* x: D( v" B
             Single house                   condo          duplex              Avg.
' ~5 _- O% [4 G5 _9 B: x& D3 sJanuary          357,325  ...

; m; R  d, i, V; s+ j1 Q" p支持0 }2 l  L# p" Z" W& c# O, H. ^
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
" E, |! n# E' \  {4 R( \& C* q, ?* T) g
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美
4 O0 o  G# d+ {2 W
比如这个:
7 p" h/ ]0 f( ]! @1 p0 \http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836. V* D1 W! ~; k- d' u2 L7 |5 I
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力4 o8 `  q( a% T6 b! Z8 f7 k% Q

" c: v! _9 {- i' P4 Q, {比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了$ h; N/ |- @" ^

; b, U4 J+ @% \& i6 z3 I1 {  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表 4 \' t8 z- w" f$ {
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...
/ ~8 }1 Y6 T. H( q' }( H; B8 [
# h+ G8 C0 p5 v/ t
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
' R$ l. g; Y; B( Q7 F# j8 f2 F& I) a但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
7 }6 J$ r5 `& L另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!6 j, P6 t+ C2 A( d) |+ s
9 S+ }* ]8 A# {  f
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
& `" x' S+ V" C% ^  h' N( r. |9 v& d3 Z/ K! I0 S, [7 C5 s
7 Z7 o# }# w( y& T. H6 _
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
9 W& E; R8 \1 o1 i" K但总体而言石油工 ...
* S; D9 j+ r8 B) f3 Q( ]- H
. w- n5 ^) N: ]8 \; a' n, M. Y
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表
. h! r' p) D. z: U7 y  k1 h/ v, G1 |6 T6 t# X

' E" M9 h8 d4 {9 c7 `/ ?0 m不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
; M' k0 G9 L5 t" ], {$ g# Z
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧0 i2 \  A2 s& u: _& t0 H
( J! }, a6 x0 l1 b" _# g
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
$ F% I/ j3 `# n' n) o" ?/ E) q各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
+ e  l) x/ y+ A2 t* X! {* B
4 p4 H$ z+ G9 x6 J, F" _

8 @* ]- @+ F+ ?! M7 g8 T: b" F/ hThank you very much!
) k& d: @; W- H3 G* p  S' O$ \
" m! R+ s* u0 O& f% u[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表 - T/ z/ p: r3 D
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
/ z6 g: m+ ^9 N" M6 [
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。) ~9 l6 I: d4 X) G
0 N* G1 A7 E) ^9 P9 ]' w
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 : y8 K9 N* [; `' S5 ]

3 ^, c  N! E: n" P& V如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

8 w( |2 l, A. e: N这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 9 D+ v6 z1 U2 H' t
! R0 K* S; g/ w* H
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

3 H/ ~& `* @* o! E  e- ]+ S% s. F8 s$ E
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
- C* w5 t4 s6 ^  P
0 G, H& w& x) n2 H) k/ ?1 n0 M不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。
+ S( {& K& M/ ~! Y) k# r
1 w; b0 P7 e( [0 b$ q  ~$ ]5 r: z至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表 ) E4 H9 K8 Y1 @' ]$ a% N' v2 y
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
- V$ N" {9 Y! G7 }
无知者无畏
$ W. e! w$ N6 |8 P
: B! R+ u, [8 k1 }; P" Q理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
6 ~8 W- q4 {# m/ h7 B
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 9 h; x9 [3 n+ t7 @8 y1 i/ c5 E2 V4 @
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。( P! ~5 l3 i" D" G& d
先看看数据:
" M0 }$ l3 [8 O, f/ n* K+ B             Single house                   condo          duplex              Avg.
( @6 B$ A/ F: c" m& o4 a+ yJanuary          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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