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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
/ w! o$ M/ Q0 X. l譬如:6 {' v# j/ X. j, h7 N# z( T* S
2 t- c' _1 ]* h% W' w& c3 l4 ~1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?8 S- X4 e6 J0 G$ S
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?3 @: h b- O* r% C) K
3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
3 C' k0 [. x" { }1 l; z4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
$ H9 @& l" ?7 ^" _5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.) e( ~ V! \: ^0 y! f" N% `0 j
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在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
8 Q3 i P6 |/ s" T1 L 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。# I6 s. ~: L; H- c$ T" S
7 E4 J- ?8 H L) X- I 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 , f) K6 _# P9 d9 e
( S* P0 v' { T# E: I: L. f5 x 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:' ^& F! {# U8 w
: S( C' ~& B) W9 f$ `- V F下表为近年来爱城建房数量:0 p/ R$ A, B- u- D% |
$ t7 o, c3 h) \9 P. H" D1 h$ wYear housing start! ^5 N. k& i C4 e" M3 B
& ^. G5 I% ]* x+ X6 q% Q4 l& `
2002 12581, _& `8 e* A2 l. J7 M: K
2003 12380- {7 Y* m& T% R6 F
2004 114888 ]7 }. T5 k. z8 J/ l* @
2005 13294
- t7 p Y: R* ~/ j2006 14970, J6 j& h( ?! B* I
2007 15000 (估计)
; B; n t/ |: b3 T( k( X8 L# _. `* X7 R) T4 e( y* ~
以下连接为迄今人口增长:: K5 @! V4 |' l |8 ]6 s
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Edmonton Population- Percentage Growth+ e2 m6 D+ _1 V, `0 k6 m
" j, t7 h6 v7 z/ c+ J: x如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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