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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。4 D/ ^) L+ }7 i8 }  b& W5 V( d
譬如:
1 g5 i& Z4 J( K& H, A6 M& D7 G  D1 f8 {8 L6 |6 K/ x
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
' G7 q- M% C9 Y3 V2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?  m0 |" j+ b8 j) k# }/ g# C
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
+ y! o5 a8 ^: {( O* w/ z& N2 k6 Z. e$ B4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?- t7 `- ?3 G+ N, @* a' t/ j
5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
% U* b0 [+ h6 y+ K9 \' n& V* F  p& t+ e/ N2 h0 c( O
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。  p; n9 t* \. R  K1 [
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
) O. d9 d0 ~% J$ m6 m3 ]5 V1 A' O6 {3 J! p0 j2 V, w$ M
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
9 p) v" G+ E; D: j' ~* b
+ y- c, L7 W( a. X3 A      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:& H. Y2 a. V0 {
5 A3 k) ?! Q+ m/ L4 n+ W5 ?+ @
下表为近年来爱城建房数量:  N. Z0 s4 F, _" {; E/ m
- ~4 h% N# G! \0 C$ h8 p1 K/ I
Year                      housing start
- Z9 b3 Y$ F' h. y# J  O+ I1 y0 e" g8 w  D9 [7 S
2002                        12581/ i" h) Y# X- X6 @7 |; G- e
2003                        12380
0 u* X# E, M, `8 {- e* \2004                        11488. v! V% d: W9 p  G* t
2005                        132943 o) Y6 {1 R2 o
2006                        14970
: X4 }: o4 E4 z3 L/ D( r2007                        15000 (估计)
+ Z! Y3 X' O1 i( c2 G. ?+ d" s
以下连接为迄今人口增长:
1 [6 |- x4 a# u6 a
3 h* a: g) t. [% {' i. w. }Edmonton Population- Percentage Growth
' E" z$ c9 `" i/ y7 P/ N& Z9 ^: {2 B6 p4 a3 I' J8 u1 p( i7 [8 }
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。+ y2 S( |* L) s( g" B0 z2 K
% L9 L* V9 y2 e$ y8 x! B( u6 B! J& U. D
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:( y2 h/ q  p* [
7 \" ~; _( D5 U% I0 C5 w! |
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
大型搬家
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

4 G0 V2 o3 k, o5 A期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
理袁律师事务所
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 $ C( \0 @- \4 X9 @) d0 T
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

; D* r6 M' b+ W' w) s+ G反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。+ u7 \, Q4 f3 z7 Z7 |
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。+ x: j/ n* o3 c, {, O
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”5 L0 F+ Q- V2 M  ]8 i1 P5 K1 F
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。% f  Z) x- f. j7 L5 T- Z
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。+ ]1 \0 b* N0 ~

% R: F7 \7 o+ n
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 8 l0 M- h* n4 A* a6 M" n6 T( H4 X

3 ]0 ?& q# G! C6 Z 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
& D* D5 y0 i5 i+ }/ O9 {; y) L/ S* Z1 }
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

* f- y; v% }+ j3 p' T[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
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发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
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发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
7 T) B5 \$ m/ T) b! P* M
8 {. I3 L2 N/ z, m5 v后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
大型搬家
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
- k5 b8 _, u# O8 q6 f! @$ @5 f) r1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
/ X0 ~2 b  g+ v, i* b9 L8 |2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
, M( t) h& u0 ^; C( }+ q

' [" x2 Y4 X" V  u; K( G6 q1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
, g% B; W) O2 p2 X2。 连接如下:# H5 ]- ^0 i  z2 L! m  H% ^" V
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf9 H/ s6 P4 F& p; D) j; E" L9 l" A
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
" }$ O0 _- r1 h1 r% j; K9 ]+ v9 }0 K9 m2006 - 2007 人口平均增长约3%
! c, s4 H1 P, S3 b3 N7 ^5 U2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。# g1 N$ A* Z/ q
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
: {7 L. J; H8 n$ w在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
$ N( x5 |1 r1 l' y8 I2 n3 _, e  b4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
5 R$ B5 l+ G' f( k$ F) [* d2 S$ {9 W/ \* J& l0 x$ x' c' v. D
后市看来不大好吧,要是后市 ...
6 [% L1 N+ U9 s
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 " Y' ]/ a: U2 x$ f" |& A6 C! u
( V" J, y9 ?+ C

5 C; W) L( c" k0 Q' C2 |1 O3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
+ I8 r. d, G, ~8 T' b7 Y) N' Q8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

/ ?4 M1 ]& n) Y$ Z" J0 {9 ^老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
6 J4 v% B" f( y/ u9 s
. W& B9 ?, x: o) h可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......( {1 f  C* `: P. `! x

! }5 |0 e1 v& g. e9 w0 c9 |2 b4 o仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
9 v0 y, T" l) h$ W0 ?0 J& J& a$ @) n
  j/ N( b+ [  r3 z( B: y2 H& G' t0 g4 e0 G0 ~4 x$ n, [
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
2 e% `  U8 t1 Z9 @* M# `1 q
# o+ M/ g0 Q. a8 ]7 Q% J) |; i
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。/ q1 U4 S& ]! Z6 _

1 ]; t+ ~+ ?9 e8 L% Y' a
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
+ }: S7 D: d# J0 ~- P2 b. Z+ r% d0 V& \3 x& Z4 p  a: {
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

7 V: v  F, J! P: Z
& X- c# W" L7 P* `1 K$ J有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
: q" @7 y! d2 j
4 [3 I1 o9 r4 X+ @! r% R
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1 i; v) e1 e  J2 Y5 p! R: B。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
, u: M5 k" d3 L4 N" V& u1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。$ n7 }- H0 i9 _4 j
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
0 f' U. ^+ g& q5 e) z
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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