 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。7 e; Q) k+ }# X. l% u6 V& P# p
譬如:
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？7 W$ A2 ~7 Q; D% S3 ~) v
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？' D7 _4 B [+ ?; T) s- t% Z
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
- d! N5 Y; g* A( }4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？3 m' h/ k+ S* J8 B: i, h7 g7 r
5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.( @5 s) l4 N, |" T. N5 L. ^7 {* U! m
^; A6 [2 j0 P2 I' P在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
" q/ g; [5 T- O5 J 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。1 ~2 {3 l$ q' Y* a
3 k5 t8 L; T; @. D: a8 k 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 $ k2 L; H- z% Y, G I% z
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
0 O- z9 c" F- X* r( e4 X! a: i4 o# `& k* Y, l
下表为近年来爱城建房数量：
0 c4 H- M$ {4 V4 }# B
V q- p% X1 X, ^Year housing start2 ?) l, W# b& G) `8 P% I6 E$ f+ v; N0 x
# M+ \5 i q" R* n2 N7 m
2002 12581; n' _# h3 U$ N; W. w
2003 12380( ?- t6 Y. D7 l- T- s1 m
2004 11488
$ ^: D0 Z( k; O, A* h2005 132944 P2 v$ i9 Q# ^
2006 14970
( T7 ]5 g7 c( z) T2007 15000 （估计）
6 L% B! x! W7 f3 y! w; L# a5 z: j0 U* S' v% Z `& s8 w8 w
以下连接为迄今人口增长：. X: I$ O* K7 c# A6 W
& ~/ ~# E( W7 M! o3 h" R
Edmonton Population- Percentage Growth
7 N$ n- {5 f! _9 M6 F2 {. I# J6 u }$ ?2 m
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
0 W' ?4 W2 f V! w9 \) u- X& k1 e
4 h7 ^* Z0 R% Z+ L$ u 4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
