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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。  A: I5 b3 R/ H% A1 W
譬如:4 U. H3 ?, Z+ s, i; f8 V

* Q8 z% o5 G% o1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?# U7 v. O2 W9 b6 s+ k
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?* q7 w/ Z6 t3 c( w- e" `$ H
3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
' g( ~$ ~8 ?9 R4 ^& O  e4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
* a  `' c  y5 o* p1 d5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
5 T0 q( I0 }1 M: W! ~
1 ~8 l1 _. a& x* l2 Z! w在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。0 U7 Z  i  {! Z: Z' H* v* P; z
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。3 e: a5 D) j  X% }; O* P4 ?

* @( r1 F! ]; I+ b% T      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
3 F* f7 G6 P; c) a" n6 w- E( }' ~' U  a2 l) B; ~
      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
" ~! `" \( q  R$ D
6 \. S/ ~4 d8 J# w8 W: l& s下表为近年来爱城建房数量:$ n: x, l1 z6 @( J5 O, ~
/ J5 p0 w5 G6 E7 k' S/ r
Year                      housing start
# o' c; L0 b6 q% `- k; l# h
& r" O' ?1 A; x" W) @2002                        12581$ \- _3 J2 t, X
2003                        12380: p+ a& c# @4 h7 Z2 t
2004                        11488) T8 [3 T) O  V; b
2005                        13294
+ K6 |) Z6 J/ T7 i1 s5 V( e2006                        14970
$ O4 }* F/ ]: t! N; I2007                        15000 (估计)! ?. @: u7 Z: i

" |3 o4 w, F: S以下连接为迄今人口增长:
: v! }# N) J& ~' i% f. M
; V; [5 `- Z/ I" g1 J$ x; IEdmonton Population- Percentage Growth
9 v$ c* f8 ^8 @0 F9 x: |& |( J: {# F& R. H; h: f+ P" \
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。" }# d# h+ Y9 j( ~( R

" }4 Z2 h, n9 J* j0 ~# k. Q& K$ I       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
$ Y( @; C' G/ D5 t7 h3 }. p2 P: }5 }+ z- l" f
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

2 W; G. G' k! N, g期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 + `; `, I  x5 O# r8 n
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
6 m2 b/ {+ X# d6 {! F! `3 _
反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。1 X$ z6 C5 B6 a" Z# M  w; A% K
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。3 z; r# ?8 p* s
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”, I, t; u6 ^7 \6 ~
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。3 ]" Q) O' @) k& T- l* g6 X0 T) K
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
: d2 c( y  q5 J, B, L6 c3 U7 z2 R" Z9 C( g' E' I
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
" L1 U; d# `; x+ S/ t# D  ^- [, C
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
+ o5 o7 x* ?  Q
2 V, N' K' R4 |* v  R% G如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
# i$ j% z; ]- M
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
6 i4 C) w, M5 ]7 V- V6 |! c# o1 g) j+ Y5 G, l/ X9 v  L$ b
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
大型搬家
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
5 f- U4 A) D) \$ z1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。8 i+ {0 N( d( t- f/ {* d
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
6 n) }$ Q7 @' \

5 Q' ~9 M  y6 D% U0 i8 {. [0 G9 l1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。; D  |7 ^! `0 Y. w4 @
2。 连接如下:
  k( I7 ]/ B1 O) C+ V2 [) p! R. Z$ Uhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf4 a, w% b0 C7 S2 X
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
6 O: t; o6 o! b# r' T& j/ s* S2006 - 2007 人口平均增长约3%
; l+ s% L) U1 [6 L8 C2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。3 N. E# w1 r7 X( Q3 ^
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
; c% x! D# f! C' k/ V在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 * k$ b; _' o* i* l( e( \: D# `8 R
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。( q' l- I* c. A

% F. @; L: Z0 V! t3 E& P后市看来不大好吧,要是后市 ...

( z) n7 B( u& J- v正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
' M3 x# U7 o+ Q/ O7 Q9 p2 T$ @' W' X; L( z* |* \
! F7 H( o7 T, x! K% z( C0 U
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
. ~% k% a7 y0 _; J9 i0 a8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

2 `' Z- B# Z5 r' O老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
1 {% o7 Y) D/ c8 P
  l9 y* x1 ~  b6 Q& Y& Y/ a可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
$ Y8 I8 Z7 z* z) n
8 u& o7 A/ R5 q3 k5 X7 i! `7 c1 J8 u仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
1 T1 l6 F4 M/ P6 b( i  k/ U
  I- ~. x$ V6 p  Y( c# A# ]
1 @7 y: C. _, C2 u( P房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

7 T% m/ [6 R/ d6 P+ q& w- j0 W) E; ^5 z# B) K+ d3 O! s
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。9 E; P" }9 J# h* ^; A
7 T$ ~5 u$ m; A
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
; Z8 V0 m: L' a# [% ~2 B2 C7 C: I" o5 t) o, v2 z
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

  g. R/ j) Q- U( w2 k* Y5 Y  ?; _5 d+ y, g+ C/ g! J9 {+ t# |
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
大型搬家
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。! P3 F% P$ c$ d8 C0 |3 W: d4 h
' K- G9 x* k( k2 z, K  `
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
: j( L' W1 i: v5 H1 [, q: Y。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 1 i8 J( T* Z4 D( Z8 A+ a8 X8 l
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
- P7 M/ ?5 R) ^2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

- O+ @9 P9 l2 m! H1 y# R已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
大型搬家
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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