 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
6 ?/ s/ y" z) s9 |" _5 O譬如:$ ~# m5 J6 v/ B+ ~ C+ T
1 I8 O0 t: q: b' ~- i! S1. 近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？, E' z) N6 K7 r; }0 y4 j
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？6 _2 F) g) D# s6 ]* L" [7 `7 J
3. 供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。3 u1 R0 r; O0 B* w; N# J
4. 影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
0 ^. y, M! d8 U$ V# o5. 投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
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' g& l! P+ W7 J- a9 n在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。, l [1 e4 r G( x3 x' ~
1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。$ N: e6 _' P9 U: {
& o3 d2 Q6 x# O- Y' R+ d( `6 J 2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。 7 ]# m4 g1 \1 |( K
9 V; p3 d9 X; t: R) P9 s1 E 3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
' f- a' T$ Y8 k q8 U! \% N2 B/ B$ ~
9 f* P6 e E0 q, ^下表为近年来爱城建房数量：0 i1 L( C% K1 a) E
; U0 @1 N8 Q& O' pYear housing start
" f% I/ b. x/ M, h) n) N0 M: P: e# M Y/ b. P& r
2002 12581
% C, T6 B; U, y/ I5 \' \2003 12380
Z1 t3 i( u2 T/ Y7 `9 d2004 11488
4 Z1 y, C$ s! ^: R `6 i2005 13294( i) z4 i/ p! O! ]
2006 14970
+ D0 w) Y& m2 Y0 [2007 15000 （估计）
6 j m0 f1 v/ Q6 b$ P& L- D' M# r* H' L
以下连接为迄今人口增长：; f9 F- Y) U) ]- J- P& @1 m. l
+ h, U" s+ R7 {% \8 F* S9 B
Edmonton Population- Percentage Growth% Q* J! j$ P" @* e) H
: X K* K4 ~ K3 A7 p, o
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。
$ g2 U- A; z- Z( f6 _. Z" N, n" Y) v9 D0 g+ X( G5 Y
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。 |
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狗仔卡
发表于 2007-12-28 11:00
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2007-12-28 11:55
楼主
发表于 2007-12-29 18:10
