爱城房市的过去，现在和将来（1）

WST

爱城房市经过了连续17个月的攀升，又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省，目前房市的状态分析，特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
譬如:
% y& g- v+ `! v5 a& M
1.        近半年来爱城房价是如何变化的，如果将房市看作一场金钱游戏，博弈的三方（个体卖家，买家，以及建筑商）是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来，可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机？
- Q1 T% Q* m/ \5 t! n2.        目前房价的回落是牛市的正常调整，还是熊市的开始。如果是前者，则调整何时到位。如果是后者，则风险在何处？
3.        供求关系是决定价格的最直接因素，但影响供求关系的重要因素又是什麽？自今年5月下旬开始，房子存货急速攀升，并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势，何时能消化掉。
" a7 `6 O6 K2 p9 M" \+ m0 k4.        影响房市的因素众多，目前最重要的变数是什麽？
4 D' J4 }2 w  e% I5.        投资者是否有机会，如果有，机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
2 n# n% e0 l* Q- ^
在第一部分，先分析一下爱城房子存货和供求关系。
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初，连续17个月，见顶今年5月。 此后，调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
: N! g* K6 y/ [) K" e# Q
7 b6 g. W9 m% K: ]; W      2。房价无论涨跌， 必定在listing 上先反映出来。但是，Listing 只是反应房市供求关系的短期指标，它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍，同样，在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标，也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时，房市供求关系才真正起变化。

+ f' Z' V# M8 n- }8 r, v      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系：
* ~7 v9 E2 N$ Z+ E; |
下表为近年来爱城建房数量：

$ z$ g+ Q; H4 u  a# qYear                      housing start
5 D' d7 K+ B2 p1 E- f7 F
' m1 ~0 u8 p( Z% D4 P" x2002                        12581
) G$ c5 I5 [# @, f4 @$ l8 _2 I2003                        12380
+ V* {6 o5 y3 T* X5 G2004                        11488
5 F% A) u: Y: U+ V2005                        13294
5 h. i/ H/ G- O2006                        14970
2007                        15000 （估计）

以下连接为迄今人口增长：

- p, K. N- }- c# lEdmonton Population- Percentage Growth
& k2 G2 X7 k# I& u3 Z% ~5 d: I+ t
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为，爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少，获利回吐的人在增加。

0 P) X* d* U8 d  q! K! ?       4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好，人口继续增加，爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少，可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。

老杨

好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

老杨

支持原创，送花、加精！

WST

补上 population-pctgrowth 连接：

# X6 V  z2 s' V. S& G4 yhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf

天豕爱美丽

路过

青萝

期待（2）ing

西红柿酸

有表及里

盲女

期待期待期待

自由的像风

原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
好几十人看过了，怎么只有我回复？看来“回帖可见”很有必要啊！

& W6 L( J8 q- a反应不强烈，热剩饭所以没有回贴．

appleman

UP!!! Expecting.......

peterpan

WST出品,必属精品

BaiLing

11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少

Strom

waiting. thanks

醉酒当歌

1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
* d" M9 L4 s( M+ ]2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。
3。“可以设想，当买家停止观望，存货迅速被消化时，房价又会有何种变化。”
+ D$ w: j' q2 g大家不用恐慌，当存货在1-2年内消化时，房价在2-3年内基本不变。
$ ~9 T3 B1 D5 D% C7 c+ \1 [以上观点都是醉话，或者酒后直觉。1的对错，几个月后就见分晓。2的对错，大家可以自己找数据。3的对错，需要1-3年后才能看到。
  I2 F  ]; i3 i: ]) m- D$ {5 t
) R- z- i7 b3 u9 X8 y7 K# S

原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表

- I1 c/ e2 `/ y5 n, b: K0 A% b 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。

如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前，是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较， 2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。

4 v0 v$ A: Z4 j' a* p4 ][ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]

liyong

如能找到新的需求点，房价也许可以看好。但是，很难看到有新的需求点。

TDBank

4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
6 s2 X- s* v- |2 n  C! F$ p1 @
, N" g: C2 x) X3 @* L后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.

WST

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
, U6 `4 V: Z0 Q( h' ~5 {( c2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

3 S; b' q7 {2 X8 G2 v% {1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有，但买压会不断增加，少则数月，多则半年，终将释放。再跌的可能性很小。当然，如果经济出问题，则又作别论。
- y% I$ n7 t& v2。 连接如下：
/ P! V! _- p: i3 y+ f# jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
& ^3 x: _: }. B% C/ w2 W: [2002 - 2005 人口平均增长不到2%。
% ~( K. l/ f' V) H7 l2006 - 2007 人口平均增长约3%
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
: N. O- p7 o3 q, _: ^3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见，欢迎批评。

WST

原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
4。 由于list 的大幅增加，可能造成了供过于求表象，加之买家观望，新房滞销，建筑商已大幅度减少建房量，（爱城和卡城最近减少约40-50%）有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。

后市看来不大好吧,要是后市 ...

4 @6 D8 A  M+ m正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

随心生活

期待下文

elephant

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表
3 B/ Q% c/ ~8 {0 J

3。 房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。
" g- o+ ~1 J0 ^+ K; P8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

0 ~7 }/ V8 R0 f- n4 B: L- C老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.

ccs

好贴,期待下文!

霜之哀伤

好贴  

可以影响房市走向的因素很多，比如供求关系，经济大势，市场预期，替代品价格（如租房价），外地房价等等。不过纵观全市，现在房价还是偏高，处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应，如果没有刺激市场的事情发生的话，房价大体上还是会向下调整的......

6 T8 ~* q; ^7 @" D) t9 p- d仅个儿意见。

一半清醒

原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表

' t" w0 \' c1 h; q2 g( P% R2 \
房价非理性暴涨已不大可能，但却很可能快速恢复到今年高点。

$ J1 A/ r) C2 W2 [同感，更关注明年本地市场是否还有动荡。
/ Y6 f4 p( J0 g, X$ l  D

原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
( R( K+ A9 l5 g0 j# ~
" v8 i+ [/ ?4 r! t6 P: S; D正是因为有些建筑商在大半年前看好后市，大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

! l3 N3 u5 @0 ^+ t
有的建筑商是不按规则出牌，盲目乐观，自食苦果。

常华

期待下文.

Homework

老兄你把两个不同的基数混淆了，一个是前些年的新建房（20%增量），一个是总人口（3%增量）。

  [7 m" D. Q% G. n3 b

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
( m6 B* r9 d' u, H6 D8 \* [。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不会到20%，能有10%都算不错了。0 ...

潇洒哥

原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
' W- X9 g4 T' {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
& I! {" t" c0 p' ~2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%，但人口的增加幅度远超过前几年。“但是，你这里缺乏数据，人口增加不 ...

& v  {# P# T& x/ M' u8 X已阅，请温总阅办。

可爱多多

谢谢分享您的思想精华!

nca

老鼠过年

爱城飞雪

期待下文.