给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.

: a: i6 g# ^; c8 K0 d/ ^0 s" M要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
, G& g  {. |$ a' [1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
! W- m3 o/ q& [# H! D& c3 m4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.

那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：

  O. i& z9 z; l3 lMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

( B  Z6 M7 a; v0 g那么得出结论:
: F% a( i1 _! X4 q, y6 F" Q1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
& b5 O6 s- ^0 {# j% Y2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。
3 A- r( h  X  E- [% g. W$ S8 T
那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.

0 s3 R1 F5 s6 M# O) @/ b4 F[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
( l/ [# [  i1 O0 \
# Y/ N  z" X3 c2 f& ]9 `至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
2 v; ~6 d7 b4 q6 A' X
你省利息，2000 X 5% = 100
/ R* W- K3 X- `付利息, 2000 X 5.75% = 115
  g( k) J4 e+ _股票税前收益， 2000 X 10% = 200
股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
' e; R/ B* x3 Y+ r0 K" p3 L实际收益183+100 - 115 =168
: u9 a$ a' R  S4 i( A3 q
# g: o1 b! _$ B( G2 d- o" A而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
$ u- v# [1 Z& P1 A6 T那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
! _( E6 c9 w: F! X4 x如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

6 |/ \# j/ V- A3 N6 U对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

" \0 e: X3 g2 A4 V你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

  o! A( P$ p. O) G如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
0 u  T5 ^% |" w8 Z2 ?Interest expense                          - 115
                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative

8 H( N- _5 e: \8 w税后收入：200+100-115=185

另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益
( g$ \! R2 O9 l" {: ^
2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
- i  w+ C/ m4 {: m& e
* f3 Q4 I" l( G& @* C# g  F
9 i. h: R5 \; i# O; v你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？
5 L: A% G$ ~, W3 {/ j% g4 U+ v3 r
如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
% w0 U& P6 J/ \5 h( U* u- VInterest expense                          - 115
+ \( s* {1 c3 }. T+ Y5 _                          ...

算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

* j  P! H' p9 t/ {. Z7 Q) R假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：

3 W& H; w' _2 K2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
# S; \) [' I' G! [) X
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

3 ?" S% y' Q. S, X" t& J% ^4 O2 O3 M计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
9 O0 O6 N. J) ?" W% F
9 ^: p( ^: l. o8 p# E) i  d5 f算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

" W" x8 _' }: C8 L3 H
& C/ I9 {8 v: X4 k6 E) zTaxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表

) @# i& q- U1 G2 Z7 [6 N
0 J! ]6 Q4 O7 Q2 J7 w6 A+ e* ?2 _* s1 ^Taxable capital gain当然是这样算了

* w  g9 L/ d; j" {Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

2 @2 e3 Q% W* w& S7 ]* Q2 `! V
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
8 L& L4 W# J. ~" g' [# n3 z0 ^
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
5 W/ I; d0 z$ g$ s) K
搞清楚他们的关系

  E/ e) D& v* T1 B[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
1 c' W% v. x# F/ S8 X! ~2 N
' R* b( `5 L3 b1 n& J8 F7 ^' J
你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
0 N$ L6 A) E) s, |% F. i! \
6 C* v% T- C# s如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense

. @9 O6 ?. V+ p: J4 V5 {, A搞清楚他们的 ...

7 a( h% O4 Z: d$ `$ U肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表

* l% R7 s- e8 P* b( G( q肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
2 U8 C1 }& z! j2 G/ V2 \
3 v% b8 b8 x0 [; @6 S0 T& X% K  [[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

. f" r+ v5 E  F1 W) l  p  X8 T" m目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
3 Z/ m" e3 Y: }

- M' n' s; R0 V# F9 k% ~你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

# t' K2 a. L+ [  |按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
9 i' g% E; A/ }1 e' K# F  w
$ F7 w7 t& _# A" b7 k2 I* _在利息这方面，如花是对的。
* P( e% h/ l+ E4 T& |
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表


' X( X6 v5 r2 L/ H

/ }0 G# J2 M. ~9 b哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
那不是capital lost，是non-capital lost

我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
' c' F4 i% [4 s2 @8 G4 [" M4 j) A) `! O) w
) G: ]- ?1 ~+ M  |7 A! t但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
8 [" E$ c3 m* Z# g8 {  W. w# l一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
( L4 s  @% j0 x5 x$ \; Z, a5 ^还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
$ ~, ~" f8 E4 b  F: jinterest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
* A' e$ u" ~- q  b: x' Z4 k一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
0 C6 P7 I# `3 O8 m& J4 w如果 ...

( j2 ]) c* G' X5 g! z
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：

3 T! b7 e# ~' XTaxable Income for Monster  
3 l" a" A' v* J9 |3 L/ \: ~Total income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
6 g: {: `& L$ h) B4 G+ ?Net Income   0.00   
Less: Deductions   0.00  
% z1 v, G, @' s( _. H# _Total Taxable Income   0.00

3 h  _) A) s. I5 m说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
: Q( o3 d( H2 b! E
9 m+ E$ m6 M7 l$ U至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
5 ?' _% k, p/ R) a3 g3 _+ W
& v2 S8 a% \) P5 f& `6 D0 u. G你省利息，2000 X 5% = 100
' x0 c! h) ~) J付利息, 2000 X 5.75% = 115
0 O+ `# q4 B, a3 u' K# H股票税前收益， 2000 X 10% = 200
应交税：为零
股票税后收益 200
实际收益200+100 - 115 =185

# \6 T9 _9 U8 [+ \+ x, [而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
& M  r) V! A' \. k; [那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
/ M- z% B6 s- V8 @( f% W( F如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
9 w* G* Z! Z( ]4 u0 b* ?; H1 e# @
$ g0 r% U$ g+ h( n还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

6 O9 ?$ v% Z1 h2 }如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
0 [% S! d4 R. z股票税前收益， 2000 X 20% = 400
/ `: l9 ~( ~7 P# k! k应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
0 B  [/ R% G# V8 E  B6 O实际收益366+100 - 115 =351

而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
' H: W3 Z) ?% N6 o4 b4 X
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
5 w6 V# O2 c; \$ L1 s我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
, @. [% S- [" X# \. N! B不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
: G3 T0 x; i% n" y' s/ W“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

- f0 i: I2 N% l对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen

至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！
/ U) _4 G( O5 l1 v* s6 u7 ^
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
( I: q) U4 L: B# qhttp://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1