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发表于 2008-2-11 15:32
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原帖由 pchell 于 2008-2-11 12:38 发表 $ }5 O9 B4 H+ T
/ ]0 K5 K( w# b5 A9 y: EZ倒是辛辛苦苦建立了一个数学模型,结果没得到什么回复,几句挑刺就算打发了。 Y; f) W, q! R: C2 X( H5 t/ E
前车之鉴,这种事恐怕以后没人愿意做了。
- C2 x- _3 q4 E, l; I" @有兴趣寻根问底的,可以看看165楼和166楼的分歧,再询问一下银行等金融机构的理财人员。
a; }+ y) p7 M) p3 r6 p找出错误叫挑刺,这种事恐怕以后没人愿意做了。我其实在122楼就做了计算,简单而明了。我现在再重做一次,也好对跳着看贴的人有个交代。
6 s- B, n- j/ j, ]( ?% w* r! a
$ n: J% P8 J( q# B1 v因为股票和投资房都是交capital gain税,而投资房存在一个租金收入和贷款支出,以及维护支出。现在假设如下,
# M% D) u% \) `7 E
% L2 L4 \# I! G" d& p; K: a1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。7 u. V$ i& p, I; m3 Z# } K9 Q
2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变3 l% T5 A0 z) r* k; X! }2 E. P
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。3 s5 H& ]8 @+ G" x
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。& S6 w& o) D( B0 \, a8 C. G# z2 Z$ H
5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。$ E/ I) z/ [* G% u; Q
* e8 o9 w. g9 [( D0 H9 x6 I
那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K
2 H6 M% [, f1 u那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
. I- X' X1 i: S7 x; z! |: i5 }. H$ Q
8 _1 O" d% p" l% M这两个公式简单明了,你的任何投资都是算的未来收益,把收益推到今天没有任何意义。税后收益算不算也问题不大,两者税率是一样的,房地产肯定是赚得多。如果考虑租金收入和支出因素,我可以假设在5年内,投资房的cash flow是负的,其他25年得到正cash flow.前十年没有租金收入,后20年是房主的真正赚钱阶段
7 G, \, A+ ?& V; R9 `0 [$ g. I- l那么投资房的收益更大。
7 u1 G4 ]1 g4 r! N+ z3 \1 d
9 N t2 B$ ~1 F( \7 G如果投资时间越短,投资房相对股票的收益就越大,当然如果短到了3,5年,投资房因为存在交易成本,以及负的cash flow, 有可能比股票要赚得少。3 S" \" ?' f) L/ E' \$ Z) S
如果投资时间越长,股票因为是假设的9%的年增长,基数大,就会超过房地产。 L) ~! G# S8 h& ^; ~
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当然,有人说买房有杠杆,股票也可以。是的,一般股票可以拿到一倍的杠杆,但要考虑两点,一是利率,相对9%的收益来说,现在broker提供的prime+2左右的利率是没有多少利润可言的。二是被平仓的危险,跌50%你就没有任何机会了。而投资房的贷款利息是有租金来保障的。当然如果房地产暴跌,你也有被银行收房子或提高贷款的风险,但总体风险小于股票。所以说用4倍杠杆的房子和一倍杠杆的股票投资来比较是基本合理的。! q. `3 o5 ]& S s3 }7 M& S1 \
7 Q3 x: V3 S3 i[ 本帖最后由 Monster 于 2008-2-11 15:35 编辑 ] |
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