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原帖由 Monster 于 2008-2-11 15:32 发表 0 E: {. O3 ^+ ?. s( Z1 M6 i
, l, b1 g: x2 P; E& c3 h/ j1. 投资房每年5%增长,股票9%每年增长。以三十年我限。
$ @: o' \- k1 ~1 i: n2. 投资房75%的贷款,每月还款只负利息,到30年后贷款没有变/ l- R8 B- v \: s+ r# _: _0 L
3. 假设30年间租金收入和各种支出持平,投资人没有赚一分钱。( |. C8 M7 g& K, v3 g
4. 假设股票收益的分红30年间全部不要交税,股票30年不交易。
; T/ v. { G; \5. 假设有10万元现金,可以选择投入股票或者投资买出租房。) ~; P3 K( c- s2 K" p9 z/ G/ @, P5 X
|/ P1 g; R* f1 U9 x* h* r( w那么买房子30年后净资产: 400k X 1.05的30次方 - 300K = 400K X 4.32-300K = 1428K8 r# M! U+ ?: v2 V. I! G
那么买股票30年后净资产: 100k X 1.09的30次方 = 100K X 13.27 = 1327K
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按照你设定的条件,30年下来,房子比股票多出7.6%是没错。不过这里面有几个假设,如果稍微改变一下,结果就会不同。, Q; g0 c- [3 l2 `
1)按照你的算法,在第33年上,股票就超过房子了。
0 |5 W' N6 L. i7 ]5 ]( |+ @& \1 I2)大宗股票交易,费用趋近于0,而房子交易成本较高。如果按照你卖房时交3%经济费,那么在第32年上,股票就超过房子了。" Q* @& N* }0 L, L9 }
3)你假设股票一分钱不借,全用本金。而房子借得本金的3倍。如果我第一年炒股10万本金借得2万margin呢?按照这个比例被平仓的可能基本不存在。如果这样计算,假设借款一直不还,按照6%累计,30年后,股票值为1592K,债务累计下来变成114K,相减剩余1477K,已经超过了房子回报。7 g; S2 X9 a1 N& Z. p+ s
4)我们没有另行计算房子30万贷款的时间价值,是因为我们假设有充分多的租金来还每年的利息。但如果开头的时候出租困难,造成负现金流,不久产生还不起按揭而清盘的风险,就算挺住,以后也未必能扳的回来。熟悉金融计算的都知道,前几年的影响远大于后几年的影响。目前在爱城,独立屋不容易出租是个事实。而公寓要交管理费,也难现金流为正。
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结论:从目前的计算,可以认为二者的回报非常接近。各项参数只要改变一点点,都会改变结果。再把数字抠来抠去,意义已经不大了。
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7 S* V% }. ~/ ]* h但是,股票投资的有一个优势不是在回报数字里可以体现的:自由$ K* u. a+ [0 k( X3 _/ t
如果我投股市,在我有生之年,可以随便换工作或搬家到哪里。多伦多,休士顿,上海...哪里都可以。但投资房子的呢?就没有这个自由度了。你要换城市,房子卖是不卖?卖了再买,就没有累计的免税好处。不卖,你怎么管理?且不说搬走了,就是度假2个月都不放心。
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举2个在Riverbend的例子。% }$ A, k7 U# N3 q. ]8 L( @
1)678 Henderson Street,在几年前出售的时候,就是因为业主在温哥华,和在爱城的租客有矛盾,结果车库门被刷了脏话,内部磨损也很严重。当时叫价$375k,如果从来就没有出租过,绝对可以卖到$500k.
' k" e/ B- G4 F3 d. @2)2022 Haddow Drive,基本是一样的故事。一个艺术家租客把房子弄的很糟,车库门到没刷什么,但客厅窗子被打破了。List很久之后才修复。最最保守的估计,租客造成损失在5万以上。房子现在还没卖掉。
' f4 S% L7 {1 Q! A9 A说实话,我的消息算闭塞的,所以这样的故事才知道2个。实际情况就是,你要买房出租,最好时时刻刻盯着。一不留神就会承受损失。反之,如果在股市,对于有耐心的人而言,确实是可以高枕无忧的。
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[ 本帖最后由 Z 于 2008-2-11 17:21 编辑 ] |
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