为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
4 [8 c8 o0 D, {, P7 g1 n6 _. W8 h' `2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
. U. i4 e5 [, i4 P2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  ^& x9 v8 T2 v
2 ]+ r1 I0 M) S) `" l  D6 e结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
" L( i- ^" P' [6 W# x; k! p
# b4 D3 O/ I, m4 s3 k& H注意：纸上谈兵仅供参考。
7 l! e% ~9 L8 ?( |

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

- g; M* D( W0 N' _' G$ ~其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
' U) M+ T7 y" `$ U许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

8 A: m6 |% b) E0 \: h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: {8 ~4 n0 P' k: o8 @' u2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

- J+ l5 c" `, A$ l, G
1 a" s8 `3 z2 S: P为什么现在不是买房的时候？
; Y, X. a  p8 x2 i) c' Z# F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 E/ @1 U$ b& v/ p. {# a/ A一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ i! k1 ~* W9 v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
; o( d0 T) y7 V+ J: f! r8 v* r2008年爱城房事将继续调整
. ^7 H+ R, c+ ^( c+ X爱城新闻----Edmonton News
0 n, s% s2 Y5 t1 V" ~不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
% t) R( {7 P" C, |让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
) b0 K( N8 _6 D- u/ Q" i- d
, q  y. ^) P+ x7 \6 F. X5 i- v其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
1 A% m0 h: U: S3 B4 ~8 r


7 G+ Q$ I/ t- ?为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% p& }5 p- x' v0 L7 q0 I/ ?* V看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 Z3 n) I: Q5 e$ ?) ~' s; Y! X收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
+ V2 ]7 M4 X! W6 E& K有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
9 Z5 F8 P* j& B+ T; A

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. j. P- }3 d* l5 e% {

0 R% J' l1 d9 a* \$ Z
为什么现在不是买房的时候？
: p( }8 J# U6 l; h3 r谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
+ R( W& J) A7 [; v8 B, O' @" i看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

, [" D& l' n1 m: S' N( s; ?忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 b  }- y5 H: p' _说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
$ {- j: ?+ W, M9 d1 j请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
  Z' m- X. G% N8 q1 {2 r" [* e
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
4 F8 s3 Z2 W- C2 z( ]9 c9 y
9 l3 \1 E$ n& O恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
% {# S* E  K/ l" k0 d% f楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

, s5 Z, T7 Y, z: `6 z不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 C5 G1 h2 v* m9 s. M7 H0 d8 O0 j为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
1 F2 v  m0 _  FRatio是57%。

. {5 n; d, F$ Q) I9 {# Y3 E如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

, Z( N* k5 ~$ |0 o2 G“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
5 w% N9 |' Y" f; z6 z" n5 ~# n5 h2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
9 `1 M; X7 X9 F/ U2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
! ?: x+ {( L( X' i  kratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
) c& ~  F2 ?  I1 O7 S1 [, t
9 C, I5 j( f9 L6 Z' u现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ ?0 r% h' g4 T现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

' X* i( A! D5 W+ }  q7 H- P
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
8 \; a- g/ |7 Q3 A2 N* e2 K! H* b0 n

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 }( \. V6 d: L5 \+ N" o说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

% X9 ^1 A0 A, X/ R& v- L
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 B0 P. G: [8 F0 H0 ~
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
, v2 E; S$ f  Z2 O7 o2 L

; l) |- S& W, I; S5 v/ Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

# e1 h4 m- F7 h, z6 N6 U

+ z' s4 `# g( a请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


0 E5 D, A* f9 k4 K$ Y: h0 J( ~9 }是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

0 ~9 G! K. ^. k$ y$ J' r! M6 b- N. s
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
* N- H" ~- E$ [: L: a9 u

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
" Q# D9 {% `$ a: o# m+ K: L2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
& [+ g4 L! u9 d# q# u2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

$ p. T& B& L$ [1 {+ t' o) F- @! h0 s2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
: \7 u/ B% f: n6 v* s2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
: X4 D6 g2 h: t8 n9 g% q2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
1 K1 R4 j- T9 l1 B5 V8 o" _6 }2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

' z5 {  R6 V: o* k8 {5 Bratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
: A$ c7 @9 A8 b  P. Z, l
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

2 n  R* i0 ?* E3 d! q$ F3 V: w[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 T* K4 \5 ~; d7 g
& C( X/ S! {' V# x$ g  G# h& |我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

7 O7 D8 o% H! j4 m7 u你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
1 Q, }4 h( ]2 E, ^( O, W我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

! q! {9 H3 z  V+ z# ?- B/ [你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
( y' R# ]) R4 ~1 j  z不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
; ~' E4 w0 q9 ]0 X3 i& W我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

/ s$ X6 F9 [& h8 x  r2 Z到底是谁病态？
; m: t  B. Q& {4 }$ ]/ j" g! ]
; q+ U2 w; J1 H9 W我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
: A# b  O9 L, f: O( j; `$ r3 Y
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
. q2 @& [/ A; C
: F5 e! F% P$ @% r  c. k另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
1 @  f! G$ S! s7 a/ t

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- _& M. [9 Z+ H8 ?! |
% @! i/ w9 I# j9 k
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

1 l" k) ^, B" _& ~# d. q
难道你反而观之。