为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! x. h1 X: J0 x. G' W) Z
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
6 I9 H. [) h9 p) R: Y2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
" y2 }5 x  _) |+ r
! d. T0 {: @, e" Z' C6 C% p. x以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
$ s- |6 E- R) w
: w1 P$ o. K* h2 m% I结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

4 Z% _4 N8 J" F0 p9 o; m; N1 _注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
) h! L: L4 z3 q% S  f
7 B% B$ f# {) g5 \* a其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
8 {9 E. Z1 N  b- K7 p许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 d" G* \7 ]6 ^$ N. \& u
! W5 _5 q1 @0 U9 T2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, m% N) q  A" c( ~3 \

+ a) @) J" t* W9 ?4 C& j为什么现在不是买房的时候？
( ?, R# |& t$ W; _" x4 y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ n2 @% V( y: ^) P: q& \$ W! r5 M一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 r- E! @+ f( g# y, o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
/ M6 v2 D  u+ Z2 [# ^" G5 c" y% k看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
7 o. u6 N" @( `8 l8 y8 g5 Y. q爱城新闻----Edmonton News
- N" R. z9 E2 o( f4 s不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
. W) V6 {- O4 s, m  b. p2 |4 }让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
4 V& d5 k5 y0 a8 `谈房论地----House & Land

( O5 B, J8 h  w5 T( H其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 Y: t) \# M& ]! \% U0 O6 H+ F
9 U  J; E4 b( R8 p' x0 p# i. ^
- e$ g" }) l' \; J' f3 e
为什么现在不是买房的时候？
/ D( D1 Q+ b( E" {" y3 Z谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: f9 c- [5 ^2 t! ?看涨派帖子的几个通病
* N' w+ h/ ?& s! ^' ?7 J2 t  ]* s4 H谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
1 R. A& ^9 _$ E& |: n9 L+ }有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
. f+ \, \! W: R* p! D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

' u0 h# A7 x8 x) b/ _0 x- c5 [
% r0 [# y/ [7 ~4 D7 Y- {! J+ o
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ r9 e- D( U5 \8 s; O* C
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, z, z3 f0 Z/ _6 |/ b说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ H) s7 P' }$ p5 Z1 c- @

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

: o; _& @& r( b$ o1 L0 |不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 k& j% B$ G6 ]9 s$ q$ M" v为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
+ H& w% d, u6 H$ i! h: BRatio是57%。

& n& T& i3 [% [$ V8 O如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

( E: F5 o2 l  ?! c; l恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
6 h) c% @1 F5 |% E+ ~) p
- m1 \1 K5 U0 i) \8 E( u不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

4 @: s/ O6 d  @# V

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

. q) }! T. g0 W“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
9 l% \$ V; ~- d2 P2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
; |9 y9 ~4 a. A: N% `% M$ \我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 D3 `; w, u: A/ Zratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
3 a3 ]4 \3 t. D  q6 B; J( h* |这个结论怎么样？事实就是这样。"

! U" t9 k4 `6 m1 v现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
8 f' }  d5 ~5 ]9 N( V

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
+ @' B2 f' y5 B: p  c9 i0 T! T说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 o* t% Q$ ?/ k我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
( t+ N& u( n: p$ B' g& X+ Z! F
( z" @( O" G3 R/ D
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
! N# u& G' v6 t* m说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

6 q. h3 G2 L/ K9 ~1 \; E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


; A# h7 E1 z$ o7 H; k( o, Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

3 k8 w* q; C( e: N0 x' f
& N0 L0 J8 u% ^8 Q请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
# w8 s3 X2 d& X/ D
) x+ ^( O: K% G% |我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

; {) s! q! c$ W2 t4 K% x/ ?
1 O) F+ _) Q! ?) ?$ m2 ?4 d5 {. E是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 u' n! O$ e9 U, n' w7 v8 p
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
' \* n! S: p& c: h3 s# `6 D$ V房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
9 n" Q0 g; e9 l  j. i

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 N9 {5 M7 Y" E# R$ [. @: W! p我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
8 T, u. [; I3 F( T
0 n" m9 z' O, q9 @1 T  O我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
$ v" F9 T1 O+ h: Z9 q9 }: z
* K; }& p. p$ p- O# v' e0 F2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
. q  E# G! z+ M* X3 `! @2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
5 [! W( U9 ?, {1 w8 H2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
8 I) x( E" y8 v! B0 r2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
' H$ r0 ]# c, K4 h* O2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ L$ {3 J: m( s# W+ o1 h* C
/ v) d9 ~" R1 ^6 B+ \% v8 Z9 x1 c' ^按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

9 P/ V6 ^$ O+ s, c- j打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

6 L, X) `# p2 Q! Yratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
2 ]+ T7 Q- G; R8 w; W
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ L3 y/ ^0 ?* P7 S3 U' h! J
" l8 l4 k3 S! N, T; u大家多交流。谢谢。
4 b, A* I& r5 c$ n" l: x
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
% S. j; I& Q! z+ z
- E& S2 I$ J% d' M9 n我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

0 K* J1 L) K0 K- e
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! f! u& t, D! `2 _" {' M& r我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
0 w" N6 M$ Y8 ]) ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
) `- g: B& ~: h0 |/ m% _3 G不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
9 r: P; u( M8 Q5 Q2 S& c# s% Y2 `我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

( L  b  l+ k: Y1 H; Y到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
2 J0 j3 G0 ?- _- b( R1 I
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 |- j9 i) y8 J) X( d: ]4 J5 @" m

  j9 h2 V0 u: L, e: J' b8 _是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, D0 k0 x4 I; Z
  O8 h- U) T- _! K, |也太简单了吧！！

难道你反而观之。