为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
- M) Y# D: H" L. f, s5 @
8 A$ M* v" R1 i' d/ I3 {2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
6 m1 Q# A5 b; F9 D1 L2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
% b  }" u6 E4 F) X
  s1 O9 S' F+ P9 Y# e/ ]7 T以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
$ g6 _% z( _, }5 N. \
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
, Q, V) S; n/ s- X/ S8 v9 ~9 d: y

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
& {5 S8 f2 \& i( P, c许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 h' T+ X& P; y: w* \
" I& t" I9 T8 T- i1 x2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
6 A0 e( O. f! r" I) L, F% I2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

! t6 f/ Y- s" F/ e! \为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
; ]$ x( o: T* a, y* l6 m% G2 F一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 L- K! n) Q7 F  A5 n1 ?$ g. A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 e1 K& [: r8 G谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
# V% r* k4 ?9 c不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
- F7 R% z+ R! L' a' Z( U4 K; }谈房论地----House & Land
, z2 o8 V4 H4 z' r- L. C" b
$ g2 x1 B- c' Z. h其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: }, j$ c; W7 J: `一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 Y' _1 z) a& l4 ]谈房论地----Hou ...

( G' P# K9 z% y. H/ t
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; [% I" R6 O" i3 l1 ^
4 |2 ?/ {9 \8 G- K
& T0 v: p: F" I. P0 n' f
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, J4 j( {- S* ?% w% }0 ~0 i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ o$ Y# w% p6 z  [. a忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 d. e$ F4 X) [5 _Ratio是57%。
$ R3 Z' ]" \: n: n4 H
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

" v4 c6 }1 P: j1 B! B( u/ A恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
, B" D& X8 ~" Q% c楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# r; n' y/ y' k7 o; n7 a8 n5 H+ C
: Z1 \9 c! J" U, }不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

( N- Z5 Z/ _' b* c9 k4 ]如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

: h3 d' x9 E: M$ o! t7 ^, d- ]
; T  q/ k1 V' B$ J5 m

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
7 c' g: i8 I0 D9 q9 y- h2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
- E8 S/ D4 f/ R1 A2 L" jratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
3 Q7 U. `5 B4 k% Y& {% B, H; y这个结论怎么样？事实就是这样。"

" h, R% d7 I. W$ N# k6 h: c现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
0 Y% R) C9 N- Q我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( g# Y; o8 u/ Z: g3 C
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
1 G% x: V4 t- F5 E& Q+ K- P0 i( i
# d/ y$ c2 f, s6 k! O# I) _
% \% M, ~  |& V1 h" ?% C; B: ~[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

' F, }7 B4 A1 t: y8 a
5 n  c% ?) k$ s. N$ l2 I! y7 T忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
0 F8 k" @0 q, I/ M( G! I

; v: S  J" U- p3 L* F* F5 L
* e& p' Y2 k4 e/ o/ n- s; x2 y( B+ D是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 z" E+ i) ?" ^) a  j$ ^. o也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


& z) [% l* W7 y1 S我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
) S( W* j: N' N- S“这位同学 (指yxi ...

3 O: ]: y3 e+ {9 x, D) o请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
, w* B& u! }; m' L6 [9 E  u
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


" C- K2 h4 w" v0 B/ q/ g1 M是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
9 q/ s1 W" k% N+ g/ Y# K
4 n% L2 U! C+ j  a( K( B7 S5 D也太简单了吧！！

4 c4 M* }2 Q* k. ^6 R
" U; o$ Q1 R+ q2 w4 h' k房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
: r: @* x- X+ r4 j" p# J房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
. A' @  O' X9 R; _

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
! n0 a# u0 ]: D, j) X1 t大家看看他回贴就能了解出来.
: r8 K  O' ]* n$ {' L我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
" y# r7 J  I$ C. l/ y/ j5 h4 b! [
0 X, l/ q% f# w6 L3 q7 ?我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
- X; ~) k5 I  w) V/ f9 t2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
+ {  Z% @# b0 I. z2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
6 I( H  D. W" q2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
$ X4 R+ D- i) n- j2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
5 Y. y9 m6 K6 k! C& U+ j
) ^, o' `# n, M3 k5 Z2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
% H- j7 c* n5 G0 e- s2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
" A7 l/ q* G' j  d# h9 K  j2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
3 L3 [3 [5 O0 S, ^2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
% e" c3 y: x* p7 d) l; @
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
' N% c" ~6 t7 A% W+ |
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

) ~( ~+ x6 a0 [0 Y2 X8 y真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
1 o* j" I$ h6 ^# J4 E+ Z
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( }1 R) l! K  i( \5 H
* d6 s; b( ?6 h( t我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
! F$ L2 q7 o/ Z; E
& q( l0 |; j0 I& z5 b你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
( g  M& y; J; }7 y$ {  A+ E6 D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

( n- w6 r* `5 [- N# \5 I/ U6 T+ u到底是谁病态？
! ?5 ?6 }; u3 J3 e. p
& _4 d) w9 I+ t" E) n  a我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
( \; M6 r1 J9 p6 I
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
& t1 p. M, w3 Q. k5 }( d
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


6 X! _% l2 [! `  ?4 U9 z! N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

5 O+ i2 R& ^/ D: \. o
; T+ j, q3 A) j难道你反而观之。