为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: E( L5 n4 y, R1 c
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
+ c: u8 D/ n: Y7 S2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
  V/ b7 t* y& q* C0 t2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
6 N$ {4 N% `. K  }
/ g5 y, U, ]! B  U以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
. z" ^7 z/ U0 `& f
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
; E$ |( ]6 s2 A: y0 |% L; W
7 k6 L, W" d# R' N4 i6 g注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
7 G* o3 ]% z# U% G! B* \9 N
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
% B) V( A/ A  z7 p, O6 D许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* e' k6 S5 L/ I: ]# p, k
$ e2 e! {6 V8 i( w2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
: s' z* u+ X2 i% V1 g2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

. `1 J* D  R& s

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
* n9 |0 M) ]1 F看涨派帖子的几个通病
0 e8 a& V* Z) F' Y' z谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
  U, o8 w0 j! W爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
/ N# g1 f0 |) _+ e3 Q移民生活----Life of Immigrants
6 V5 N- c. y# f. D6 n让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
4 b3 u8 x- V* ?/ ~# V+ \谈房论地----House & Land
' v$ H1 f/ @% U9 C# Y5 a8 s2 j4 n
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


# L8 }& x2 Y" \4 R  {8 U  r
为什么现在不是买房的时候？
- g. ]: O3 t# P% K% O/ ?$ z" g  I/ i谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
. N+ T; F5 U1 X; U, D一月份售出房和上市房之比降至历史最低
0 ]- t8 ~! r* l6 ]# b- p% w) X. t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& q  f& F: G2 ?- J看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 k' U$ |' z2 f& g, T收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


* ]1 a$ G, t. ^
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: m0 |4 E& k( N! u0 Z2 p" o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) U: _3 W8 y' o, d( [. v4 i看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

. G5 `* x& _3 l, G0 x4 h
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
$ e$ f: k4 Z( Q

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
9 C6 c( L; j+ \( y5 A1 [" U
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
, F- D3 U# E5 |& q1 r% `请问：2003年一月份的平均房价是多少？
" m$ f4 k- ]5 PRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
  K- c. r# x) }( J
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

, ^: F+ f! n$ x$ e) n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) N! B/ ~  ~2 a! T为什么？
2 H7 G8 I4 n) ^请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ W9 C  q* c! @, zRatio是57%。
3 a' @+ Q4 v6 w0 t# y: T4 h( h
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

* u" ?/ O) ^2 }) g3 j" m

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
6 V/ D" G& }5 [8 y3 @2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 q" N6 L2 x# Y: n! C  u% `6 j; p
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
( X  f' p4 C1 ^9 Q: L2 b" s7 ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
4 ?: m8 h! @5 Q3 }% P' W说实话我确实是马甲,现实见过你.
) I& Y4 a/ |# r' z# B2 h1 C1 o) w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

6 X. x7 X1 r0 C# a& d1 J现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

0 G4 j2 r$ q# e2 H* s( I
8 m. L! Z* v2 A6 E) H, D3 U忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 I- \3 O% e3 E7 o- b6 E7 Z2 r' E说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
+ {% g1 U- Q( C

; e& N5 G' c7 Z, X
( q1 e! B6 j: g7 W& \4 @是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
0 p" U4 ]& q( s6 B
$ ~7 F# i! U. ?也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
9 b4 ^1 g# I, T0 a1 ?" N$ ]& `
/ d) r- F3 S! n; r$ c6 P* p
9 g& x4 K. O: c+ e2 O我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

& B- _7 L# t! U+ P' }

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

( ]$ P$ b+ @) k4 b/ J' n$ k$ o( h我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. V2 G0 a$ x0 s
1 {$ R  W: P9 \9 b- V) x
* ~6 ~3 V/ i9 c" Y5 n, }, l是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, e- N  U# s2 ?6 b% V
也太简单了吧！！

% |; [& v, v' u; O2 c* ]4 {8 ?  o: f6 c
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
4 M, p7 ~' }/ S0 L) W7 h) X房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
3 ]  ^( I4 ~  D我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, x* Z% o2 @  S, s7 n# D
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
1 f" l  |% v, S7 b) P4 G! O
1 y( v5 p: v, Q5 i7 l+ Q- V) o- k2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
$ b$ ]+ [9 o' Q' W2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
* M& W: r, E& V, {% t2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
6 J& U/ ~. L6 t  N7 l) b2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

& o9 L' _  x3 C: E( i, d) h% f2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* X& ]0 @# @; G1 q& P" E. b4 y8 o2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
' C7 x- K  q4 y
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

( x' u6 Y8 o6 `0 e8 G' \; u打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
3 q1 e( A6 w' b* G4 k% q
2 Q+ U$ J4 k% }2 x. kratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

2 G" }) D" p4 N* M) T5 f, N真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
; x* T% w3 k& D, p# |& y
大家多交流。谢谢。
* P. H! ~- w$ X$ l+ R% K
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
9 y! h# z- ^1 n2 e: I% t
" B( k/ c8 l3 i  ^我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

; |/ {5 a4 h- F- S, X, N) I
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) B  q6 B! ]3 v" C% Y& {
' }" _& e. n2 V3 y& [/ Z: s你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

7 l, [& L' l! o7 ^& c* k  G5 _- ]
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

# C. }# T0 M9 w, O5 U你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
6 r' N7 X+ d. B- g

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。