为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

1 x0 ]1 f! W* B+ ~9 A5 }* |0 S2 X2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; x% l- O9 E2 P! r2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
, g1 S0 t+ u9 M2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
9 S: J3 Q6 m6 Z5 {9 M4 S2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
$ g' ?  P% D" F" z6 @; k- S, T! M
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
2 K% ^' J7 S% J- n9 C$ H( @# F

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

/ K  M) w% _! ~. m3 p其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

$ T- I- Q. i9 e

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
9 ^/ z0 Q. o. J% M+ z6 a8 I6 g) y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
) M+ }( Z# W2 m. E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
# E) B  r/ Y- O; ]# E+ f谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
1 S9 _2 v6 |% g5 K& i1 I
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
; y$ p) G2 x, D9 v, Z& e( B9 c
/ l, C) E+ m5 I5 s
1 L* x8 c& k5 G4 g
: N$ d$ A/ I2 {2 |* \' ?为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  e# _  ?# e( X! |" C( U" l看涨派帖子的几个通病
# x8 v/ ~  v! I* e& F6 D谈房论地----Hou ...

) ]3 F# ^8 k! a6 @, c
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
6 t/ d/ H7 Q, |有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
& R/ O& I- _+ D" |: s

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ f% F5 x& a( `) h) [( Z

4 N& Y' ^! E* o! H: ?2 x8 w# t% H
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 @. K. i6 j# F谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
6 Q, }% q( @! ~% n看涨派帖子的几个通病
5 U1 R* r5 q# L" ~谈房论地----Hou ...

) i7 K0 S& S$ j! t3 V: V6 C忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& q$ X3 z! l& a1 n/ K( z: z
* I! z  I% e' w1 V# [6 s/ L( r9 M不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
# B' O1 h2 @) a8 F+ E9 |7 w2 }( _* b
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
6 N4 P2 o7 k  n5 ^7 e+ F* j我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
2 f& p8 G; {, [& C  N楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
! I  J7 k7 C0 E1 x8 P
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
+ R) j$ L; t* q9 P请问：2003年一月份的平均房价是多少？
/ ]0 P, N# T3 z2 vRatio是57%。
) i$ n1 C) Q! K  |
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# R( B* G6 U" B$ N* I- K8 o2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" X* A. o* C! ~& D5 c这个结论怎么样？事实就是这样。"

- ~4 E$ F( V5 r3 D( S: h$ }现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
* w. {9 L+ o5 _+ p+ ?

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

% Z8 ^! U* p. Z6 \) Q
  i) S6 r8 R. N) r/ f现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
7 @/ Q9 X% N: j8 K这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
7 }7 c" k+ u+ j. `( b+ k1 d6 [
' N5 _: Y. y4 a% ~4 U
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

# @! [, E, W( @. h
; B4 l6 v0 ]; ^- Q6 |7 Y1 D  _忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
% w* A/ a" R& ~

) j2 `& n( c/ G+ Z+ Z
0 M  J1 x  P' s是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

3 y) ~9 ], |: ~, ~% w2 r. O也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

- Y% i# W2 N4 G( h) l* L( t
, x3 o& J, X0 d6 g我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

0 ~1 @$ Q' ^0 }& e0 s, B: J) A
& Z: Z6 d, N7 j$ \. g+ ?3 l请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
$ b4 c" {' r) e. z) L4 i% _+ d" f1 {
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ F$ I* j5 Z/ P+ j. |' X3 G# c% N, t5 Q
3 V4 M% r; v6 a" C0 O0 D0 `是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
8 ~- Q& C  y, F' q- \
也太简单了吧！！

7 @& a+ Z$ ?3 y. f房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 B" F0 p/ b! M2 `# H房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
9 _) w& n( s2 q1 q- }我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
" g2 j7 ]& g& g) n. X% F2 x* c  H
$ k  ^- x5 D( S; Z我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
# g7 \" ?( b, N6 }! d( Q# s
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
+ C3 n1 C3 H2 H" B2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
" v2 y* F2 I2 A' j# b0 T2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 x" h4 O( v; y* {$ T
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
9 T/ f% L; x  W* Y3 u. R
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
  u) q# O7 r! j: V; f8 e2 X- }( }
. o% U# h; F) A' u1 S. I再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
4 e. {4 b) ~7 v7 P: Y9 l
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
. \6 \  r. i& K  }4 y9 d
大家多交流。谢谢。
' [6 [* q3 q& G6 u
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
* q, E3 z' H3 H( q我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
+ U, q+ {4 t6 F, i- ?1 C, n
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

9 @' D- _. A- P, a
2 l. S6 v6 }' `, ?% U你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

- S1 n. e1 k+ G8 y  e- }  P& J你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
9 R* }$ U4 \: N2 p$ {% I/ ?1 I0 [$ f

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! a1 ^  h# r$ s* A% f  }/ R, y, q& e不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% q8 T- D' z( W  n大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

% S. o6 V8 e. C# Y( y' j- o, `
; A4 x3 y( t! I* v/ E/ ]0 U) B. X到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

. G3 O7 d/ V, N& i7 W另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
2 }' {+ K/ N+ {: K

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ E% k6 B; N6 B# r7 h& i& \$ l) u
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
/ O0 A7 v6 v$ g
- ~) o  A- T7 W# ?/ |也太简单了吧！！

, n# r& S: v, K: V难道你反而观之。