为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

5 P* T( c* M8 }* {2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

" F! |9 d( D, G. K- I; r( b, K以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
$ [' v0 T6 r0 z; M; f  z7 J4 f
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
- E) p5 E* m: v& h0 F许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ C  s4 T# H( q( z$ a# F
: u! g: ~" ?2 d$ K( I2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 Y( m; \% w1 u9 R* n7 k6 v9 k. H2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

0 H7 n8 x, Z+ v  L5 ]! J
2 j$ g3 N1 y  p  }. M! h8 Z( W
* B- ~. M: I$ A+ J4 R为什么现在不是买房的时候？
3 Z. }' t+ _- V1 E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, w0 S! W- O( I' e4 c7 H! Y谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& P* I3 p9 A7 _看涨派帖子的几个通病
8 y: ]; d- ?5 L  P- \! f/ l. F谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: @- _( B" g% e! C$ `2008年爱城房事将继续调整
" j, l0 S4 I# X$ }9 L" p爱城新闻----Edmonton News
4 j7 t0 ], M( _不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
+ H1 X1 ]+ u" R" R' V让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
+ T: K: }0 `0 G( D# w4 `* }谈房论地----House & Land

5 l& S, I& V4 b/ k# s其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
5 h- S( O& y( T* M

& H7 B6 C9 ]) f7 J
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& h" ~5 C- b! W! G一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  t+ f% d0 S. e* j看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

9 P3 x* O" L/ {9 y0 `收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



为什么现在不是买房的时候？
% }4 \" t$ d  A$ I) A2 Q6 H2 b谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# w  s+ ?  x2 o% C2 h: Y看涨派帖子的几个通病
9 S0 u4 x- D4 t谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

9 Z0 p. _* C6 c6 z: x- T' f3 L  V不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
0 i( t+ P# }1 S请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
; l- G# A6 ?! N楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

0 G8 t/ v2 K+ Z7 o不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
/ b1 o. A* Y) d% S. D# z为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
4 M' G7 E4 t6 `3 T' m' s$ D4 z; O
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 e+ B( B+ f" c9 L9 u1 U2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
: y) ]& G5 e9 ]8 n4 u# A我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 P* P5 Z5 P2 g" F* B
$ E0 w" G; _% T/ C2 L现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
5 I  V1 z1 a' y" s说实话我确实是马甲,现实见过你.
2 Z  y3 t; [6 ^1 U我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

$ n8 c9 ^$ T) N- Y! j
6 i1 X- P9 u& o% p. i8 p现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
: G& }3 z% q1 [5 z5 d& z* I这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


1 G: y6 S5 w. S7 i6 X$ M忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

9 Z' k- ]+ N2 W
+ ~8 w+ X, R9 K) o, `0 _" u0 P: f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

1 {8 M  O. O6 X; a' h8 ]! B
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 B! b$ Q  D/ _" Y- j3 Z; D5 ]“这位同学 (指yxi ...

0 M; Y1 W! H  w' V) b' D
5 Y" {. U. Y: z& Z请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

. k2 X* t6 H) r$ s( H- L  O1 y
1 c' L, p# l* y2 K/ T( p是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
# Q- W- K2 y4 Y) y
: o/ k: d  A0 P$ j* l" D4 s; ?也太简单了吧！！

. t7 @; _, y# k1 m. B1 e' y/ k) ~
: Y+ c5 Z" w9 `6 E0 }- r/ K房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
) b& Y3 Z  C6 o1 m

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
6 D* A, O( t% j0 L( v* V' [5 ]大家看看他回贴就能了解出来.
, C0 R1 L& l, X& A' G/ x我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

1 U% ?4 V2 h) Z3 ~; o我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
5 v5 D( _1 w) T5 o$ g2 I
, G/ Z: C/ t  R& P+ k- b# ^0 E( x2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
) y* c( |: ?2 e6 {; K( j& H2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 r! ~: z6 N. C6 G4 ~2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
! z. w2 f, l+ D4 h3 g2 S2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
, d$ V- h  R; n7 o! g" e: w$ k2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

$ _, p3 ?5 @+ Y& S8 V按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
' P3 m* \- m4 Z" v" J5 j
: ^: w) l6 X# e/ k) E8 c) W9 {( B: y打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
* M, O6 o  m7 c
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

. c0 n  e. I& M* z6 z真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
" Y% k! n: u) R" z- g: V
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
& W8 M; n& J& T) }1 {9 e& i我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
, K; I7 h9 }' N- s
/ F) b2 V' ?9 m4 Y1 j) I* x% p我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
1 u7 D" g( V! S3 A+ v+ O' c% |

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
5 R. p* G( f  w) K" m& k1 N大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# ]  l1 Z) U8 g4 z/ F5 t' f8 w
到底是谁病态？

& E5 W, V0 B1 |9 k我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
0 d+ p$ y8 K7 _% d3 Z- B8 J
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
% `1 z  J8 ^! A9 q

& {& Y! i, J8 c4 m  d7 ?- S# U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
  p% H! Z, B/ B: y5 [* ^* J
也太简单了吧！！

. R" j8 H" j# D* n; K/ V, H难道你反而观之。