为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
- P& {/ Q& o8 p( V5 z2 d4 V9 ^2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
: G3 }; j0 a+ b- }2 [9 v2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

. |1 o2 Y$ q) t# `9 Y9 v: g以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
  j4 x' f% E+ c/ k6 R7 i/ E" c( Y/ i" s
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
8 p7 M5 H& d) |+ d3 l
注意：纸上谈兵仅供参考。
$ _( k" e+ e4 P( J

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
+ \. ~) C6 c( |' a  {7 }
- j( y" E4 I/ Z- T其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) ]/ s3 i# G% I5 K
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
; ?6 D& |5 j6 q! p( N& G2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

, K+ ~) o- Z7 d% i/ @

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
# m4 C* P* A" y; x3 ~* H一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
  N8 f" a* n3 t$ p( k0 v不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
# i: K# f; B9 ^9 D& \* D让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
0 B1 ?) `9 \0 C! `3 P. [谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


9 P! C  v2 u4 |. r& T- w
  G0 R  Z' c* u3 \为什么现在不是买房的时候？
! B# j; |. G. {+ ?% N. G谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! h9 y, r, v( X一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  r3 W, K6 x% e! V) \/ u+ _5 ]8 d: f看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; K2 \; B7 e3 o
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 V9 K7 F( s8 Y2 `; Z7 @, K3 y

) ?* V; l6 f5 D, g5 [
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
! p, [* h/ d, l- a& N一月份售出房和上市房之比降至历史最低
; q" f' g' t2 E, ^1 ?7 ^谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  Y& l" P  V" @9 L7 h看涨派帖子的几个通病
% E$ g0 `! a9 U! d3 |谈房论地----Hou ...

/ d0 t9 S8 q7 D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
1 ?$ G( E0 |" [1 f( l  C( C) `说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
. E4 z( z4 Y, M" V- c% u

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
9 F6 N- A' q0 t4 K2 T% s7 {4 E$ l请问：2003年一月份的平均房价是多少？
0 z, X/ g7 M% \- QRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* O2 q/ y2 ?& u  B- W
7 y, z, W+ V$ d7 H7 \恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
) `3 i5 c9 F2 s8 D1 M8 {: ?; W楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
9 K0 P3 L1 n# [9 |( ]: y+ m
* r* a/ M/ T2 u+ o/ N/ }不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
  m( _  }1 Y! a4 u4 P为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
* [. s2 X0 \- u1 o( K8 sRatio是57%。
9 v) r1 w" d: u0 n3 Z0 F( `
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

) L+ x/ h, h; f3 R7 A3 P

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
6 X6 q7 \5 j: J: A8 F) h2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
( j( i3 K, U6 }ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
) ]/ U6 Q$ l4 o. E7 j1 q这个结论怎么样？事实就是这样。"
6 V- k+ c. n) h5 \* U" e$ Q
" o* r# w( B: j7 ?9 \9 h+ f现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
2 W3 q! V: B; H* u( Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

; P# s& k) X6 H  b4 M
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 A2 y% E( O9 _这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
1 Z. r3 A! d0 J. n/ K/ Y
( s+ r! g3 e1 [" i0 }- F0 A
$ K/ S. @, G0 q  K4 Y0 y[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

# i5 g: O. _( |; Q7 w
9 [) K2 u  F6 X/ ^忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
8 {, g' |6 E6 c6 }; x说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

' r# {  \' {) ^3 p# J
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. h& ]' v! y. c7 m; E; k' ~' R' F
% v; z/ V5 ^# a7 N  x* K& N2 q也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
. p9 j$ @+ P" v" {# R

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
! f0 q: \& K: O% G; T! T“这位同学 (指yxi ...

/ f8 h' D5 A7 t- Q% i' \# j请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
  B1 _2 W2 S+ u
8 M4 k' [, z; Y! x# T我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! q: u, h: s( W" X5 Y
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 z8 H$ f/ x* P& T* _) g: P0 F. s
也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
9 f# T: e! f) W! \( Y房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
* r- ~+ C7 n6 E  Y2 Y+ {

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
1 w, s( V( \  Y" v8 K. e) H; s2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
; g6 y' F6 j" {5 w) p* K
* ~+ V4 b+ h8 X4 Z  R; g: K: T2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. Z3 q7 s& o  {% Q2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
* T$ _: }# g- ?4 O2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) u: j; g5 |- j: P2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

4 l8 E+ s% Y+ }按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
7 e, s5 B2 @' y) ?; P9 k. |
7 z7 w' m9 u: j' z- Iratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
. @& h( X) }1 r, g
3 _0 N+ D- u0 a' H" }8 p4 i再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

9 ~5 h' e" j0 w: a* e4 \真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
9 w8 R$ J7 }2 j+ |1 |7 Z
, u9 ?* {. z& D; D大家多交流。谢谢。
9 m$ t7 P7 ~2 [( Y
2 i8 K8 h( G/ r$ l4 u8 g[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
( |. R# c* }) r! c* t8 _2 u我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

  |% b7 n1 U' Y+ \3 [你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
* v( H! G9 J3 e我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

  `1 U% X) P) T2 F; |9 N你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
8 |2 q. r: [) ?7 q不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

# y0 S: M! t4 f/ e( [到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
, @8 X4 z$ s& }/ o2 G: `- F
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
, ?( N) N' e$ O$ `! b
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
6 t+ _4 ^$ {: T/ @' h

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

& y+ b4 `; t" ~6 u8 l3 B
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, @5 T3 l4 f9 W, k, p
5 }0 B/ A& g( k) X- j9 S也太简单了吧！！

' w/ b& f2 S6 Y
难道你反而观之。