为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2 J: C( J7 O; q$ X8 \, q- l7 o2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

8 ?( v3 R" x- L7 j, `结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

5 C3 b% ]. s# E注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  @  b! c. w& a5 U许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
( A8 P8 f7 L6 e/ @
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

5 R" _  z: Z# @9 s( w; D

; F4 ~, @% \$ S. q  t8 w4 w为什么现在不是买房的时候？
3 U% \+ c" `- ^, \( v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
* \; q. |1 D5 t3 T一月份售出房和上市房之比降至历史最低
4 z, J4 \4 }5 a  d7 R8 J1 g谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
/ _) }+ q! x0 m, i& p3 E, }爱城新闻----Edmonton News
1 [" O% [3 Q- T' r3 g* `- [不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
9 C) b) X; y3 y
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


( c" t3 z; @4 l# G
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% r& V. N2 A  D! z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, U* _. `3 P. F8 C$ [, c& D谈房论地----Hou ...

4 ?8 Y0 e4 J+ W$ T. Y收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
- |& W3 b8 }/ c# T有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
) I$ ^9 G% S1 |

4 a! ?2 q. G8 V  M7 D
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
( z' H" H' R" Y- a, m  y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, B$ _) M. i0 e* Z) i- p0 V4 `. o看涨派帖子的几个通病
4 F# `" `! T/ o' d) y. h谈房论地----Hou ...

8 @! p$ N: r, N; g& J
% K7 M4 d" U9 W+ _& x3 \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

: {6 s3 _: |* q不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; r& Q: K; L& j9 s- sRatio是57%。
; |2 m! e# [$ x$ j0 W; h
# z( j! k- E; `2 U. j如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
! [0 @) r+ q8 a8 G( \8 X我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
4 c' k/ w. C1 b7 z% l
" Z# }( l' I; `不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
$ U7 {# y" x! A- e9 ]
( A$ V8 c; u( |* i' O& ?/ L如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

1 Z& I! W* C. o/ H4 @
( Z& \. I$ z9 q7 u3 p

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

1 l0 Q5 q4 ]5 Z; a4 I“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
$ x# w) S" C9 ?6 v& i0 e2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
8 ?- i: p, R( t3 W1 C) [5 dratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
" D) R* J; f, g9 b) m5 j2 v这个结论怎么样？事实就是这样。"

- q  t( \* f& A4 Q4 J$ w1 G% i. W现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
6 T  d+ g" J" o* p- G

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" K% Z; R8 v; A, `2 u说实话我确实是马甲,现实见过你.
, Z, z/ b  F6 Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

5 O& k7 o0 x) G7 Y6 y
  P, b! Z  m0 d$ [* x" e5 [现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
5 c1 H5 _  q. A6 d8 n9 R/ d$ k这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 f- j- y' D  _; |, c1 U4 Y说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

. V. y1 `$ r5 {6 s6 v
& K% J* `% P1 ~$ ^. t4 j, r1 U. y" `0 I是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

- ?) [9 }$ s  n, y
: X- Z. q9 Q$ `, [# @- g% `请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
9 ?# K3 c3 ?2 k4 z; B0 B/ i( f
; S, w: u0 G* _2 s我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
' i! Z  `/ ~6 e8 g1 G* O- ^% `2 ^/ g
' v& l2 E! Y# `# ^2 x+ v
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

$ I8 x7 A$ k2 l4 X也太简单了吧！！

% h, o$ W, K2 X4 r+ {8 y. m房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 K; L7 U5 r  ]3 v6 P* S' t, z$ k/ w我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
$ s8 u- u# Q5 d
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  N& g& C: `: y/ N7 H4 a! {2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
" `8 T2 J4 Q8 u2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
& }3 L3 R7 S2 `- K" k& S: s2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
# k% j# y+ @: S/ _
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
" N1 W3 I& O) H4 v& i( N0 `2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
5 b, F0 B) |/ t  }% b( ]: {/ f7 I2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
. Y$ d* J. s& e3 L! E/ j4 y2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

4 z2 ]5 ~, ]0 e1 C按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

% D4 ]. ?  e, [4 |# O7 y& Qratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 V! o+ ~: U& p/ O8 i" i
$ ~. W) s& }0 G. L# ?1 X再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
5 G/ g2 m! m' B9 e7 N
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。
& T9 ]6 L( b# ^  k' Z+ B" i
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
  Z0 A( v& ]0 Y% J我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
. [4 B- B& r8 r5 Y0 E0 R
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

6 m, q3 }- q) {  R4 y6 J' s1 A9 i
" R8 E' P, I) Q7 h- e9 d你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
4 L  P. E' z+ e4 _' P' M我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

6 g: A* t/ p7 d你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
" [! z& s/ n: n$ l* b

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
& i) \+ c) y# F1 n大家看看他回贴就能了解出来.
2 s' }9 {' B8 O1 Y- E我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
7 Z) q8 I6 \6 M' R
0 G0 N( z" N% o2 u你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
& K) Z" _* m, U" c$ Q( k) J
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
' B$ Q) l0 m4 T

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

3 Z( o) o+ V2 C0 ^+ z$ a
2 V. _" `, F2 e* |2 R2 |是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

  l/ c( f# Y! ?/ ?也太简单了吧！！

" }/ r4 v; V8 z! l
难道你反而观之。