为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' q0 I4 `" |. K  G. d8 {( }0 c
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
/ h2 M( i; K. [3 \2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
+ D" F7 o! Z6 q
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
5 j' T# W5 U) P" L
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

5 S, E0 t+ c4 s' C8 `. G注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

6 H, B" C, U+ I6 J# k9 d7 r7 m/ }: Q其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

. y. C: ~5 M% n& A+ M2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
7 z+ \' U4 O; j. ]4 S, X5 N2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

; c0 j& \% E' s* J7 Y
8 k( C/ @) v8 H1 s+ H7 x
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
2 w; {1 x7 V4 ~, E看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
% }. u" K8 E3 E  E1 f& ~2008年爱城房事将继续调整
2 O. n/ m# V- N8 k. H( J; z爱城新闻----Edmonton News
2 P4 r7 k9 r5 W. Z( a. ^不要把歧视说成是窝里斗!
, z5 Z9 P5 f/ L移民生活----Life of Immigrants
, x1 `4 r" U+ V$ t让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

! j2 @5 v6 _7 V* `; ~7 K$ |, r! Z) Q
/ n& ^$ M+ z5 F- v6 u
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

+ V, K5 e: P6 \  z  f5 g# s
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
7 h1 W* I+ r* o, k3 L5 P0 T8 A有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
7 R2 g9 {) J+ Z, |. ~

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
8 q8 l! i+ [. L7 F# v

2 q# M+ p: b: F- y& v" r' V
! k/ P/ \6 j8 f, K& W2 J" f$ B为什么现在不是买房的时候？
7 k& \$ V4 H( b- w7 B5 C( `+ q+ x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
" A7 ~8 X& k8 t一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

; _  X2 `) {* B, F4 m! f
3 E9 l; i# A9 b忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
5 Q  |, ?4 q4 T8 C说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
, U& @6 ~- E8 O

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
7 }/ m2 `2 R- b: m  a' Q* V' j
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) [2 b$ H/ C2 |4 X' C: J( G1 XRatio是57%。

- h0 L2 Q$ s, T1 L2 L1 \如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

$ x0 Q; C2 O7 S不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 t2 J8 R# ]9 A. J# d6 Z% }, y为什么？
5 D) y6 d( N6 A! q3 t" B请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

# u3 y6 R) c+ T  J
& I# Y9 X7 c* C# x; \" g

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

! ?8 F9 L+ u7 f' ]; d9 t“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. ?. x9 V/ d8 z& v  s( I' a2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
: x  j' g. S' R, Z! G; h2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
9 S5 M* [5 m, s$ u
7 J% U3 p% R( L$ b现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
, h- e6 m4 c+ m- a
2 f: o  u0 `/ c$ i
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
' L7 X; ~; Q( s8 U* l/ w/ F. z+ {说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 C' V6 x& e% M/ U/ W4 ^3 k9 N
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
, j7 b7 [2 r2 \% p

0 J& U8 U+ S1 M; I我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
$ [, [3 V7 \2 |0 c( C& f2 A“这位同学 (指yxi ...

4 D; p! h! e( k  \
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
( ~& E# ?- s# N( I; K" t- W4 b
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

6 N9 s+ L8 Y# g( S; b
9 k8 F$ @6 l9 m5 @# |是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( B8 F; m1 ]) j$ F* H! W  z也太简单了吧！！

/ J. N6 Q6 I: X1 n6 ^* V
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
6 q- E, y  P8 t  W! G# L! v8 a

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
! }. r1 f; p& g$ `( {6 g4 ~5 Y$ ?我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

& {  B' X4 y: A7 O' D; l我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 _7 z7 f2 g, @, }& C9 s& m
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
5 U# p8 t1 y2 C+ U; R- N2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" q5 |5 K  x) A* G( @
. U( m1 a1 w7 e$ @6 I2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
. [8 O5 D+ ~: ~. J. a! @2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
$ S! d& r2 x  Y$ ]" ]/ }2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
* Q0 a3 _3 I5 B, z2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

9 ], N( f, d3 [$ w" F( {) ^& D按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 c" e3 q- Q; v( g
- P* a, [4 R: L6 I4 v8 uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 S3 t, m5 G# _  k
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

5 O& L- E$ A9 Z' ^1 U1 [大家多交流。谢谢。
- r$ }7 ]  j: |+ f9 T, r% a
+ f$ \% Q' X0 n) Q[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
* a, |/ c+ P) Q8 h+ l7 E
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

, ^8 M* S. U7 O
  d& |% p; T6 }$ f/ r你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
  L: |4 g+ N- f我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
7 L0 \9 ^1 l, w) ?6 C' F$ s
' a; Z% o; M$ e/ Q* c& {& r5 G! d你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
! q8 T$ ^" V0 P$ f6 v. D( J不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

' g) m: w' N6 s0 _/ A到底是谁病态？

3 `9 z& V- x! ^. U4 x我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

2 e* k- t; {: _; ^0 x另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
7 c0 B4 V6 R5 I! ~5 F) x
& U, H  U& X! }8 ~( A' p9 F也太简单了吧！！

难道你反而观之。