为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
2 S/ a2 ]7 Q! z* E2 [1 K5 u# w
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
4 \. [4 |+ F8 e+ N
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
0 ^/ u7 l5 d8 @, `
+ F  d5 y5 w( {: f) j9 Q结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
" E+ l  A: I* e2 G
注意：纸上谈兵仅供参考。
/ t# N% |0 }4 o0 a. I; l2 p

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
( r& O1 C5 {) l" e' V+ w# g
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 ?( N# o! s& B8 f: a( `
+ S. H' P$ u6 e, n9 v0 Q1 h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

/ u# g  c) x0 B" p
为什么现在不是买房的时候？
, W' p/ Q& q7 y* P; K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
4 M/ p* w. m9 z* X4 c; ?2008年爱城房事将继续调整
  ], y: x6 g3 A* M爱城新闻----Edmonton News
" ]% ?% Q+ `, P( l6 a! P不要把歧视说成是窝里斗!
7 @4 u- C( N. s+ t1 J! A移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
, o4 H  F9 @& f5 A% z, I+ \
5 D5 |0 J" l( m4 k其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
6 e4 ~5 t4 s, ]# F8 n( V0 l4 J
8 h2 U7 q2 F; m0 z" m% O; E

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 p1 o& J+ ]5 Z4 F& [谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
# F- E6 F4 }% {) _4 V% |看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

* ~3 l2 \( ^) E) [2 p' o# e$ H收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
% C$ L2 Q* z( g( C" I; Z有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

! K2 L$ o2 z3 p# V

9 D- {6 A- p/ L, }; |; e0 N( t3 O为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 V3 r; {* H6 F# N( Y: k谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, Z) e# A0 Z, l7 @% y8 X看涨派帖子的几个通病
4 W; q  ~9 E5 w5 j; u谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: z& f9 g; I* }  f3 ~$ O3 h说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

% k; a8 k% M' e/ a2 [/ x不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
6 m9 A. o8 Q( y: L; C为什么？
5 f9 A3 l% Y, u请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

# C/ N4 }9 Z$ o如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
1 C, I: K0 Q7 w  a) b我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
) q% D, b& u0 A  D: u( K  `4 @3 ~
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
* R5 i$ X! m5 K楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
) h/ j+ L' `5 y, x) @0 q
% T* i: ]0 \3 L$ u/ H不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
( m4 J3 Y( ?% B1 W为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
* ~. l' u. o/ Q
4 i7 O1 m* R0 }9 r如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

; r4 F2 ]1 g5 y! @0 C

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
5 q8 l( V6 ?2 C2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ d& x  M$ ?& ]. `* zratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
9 I4 }6 D  F6 R' r! Y6 ]& E6 Z& L这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
6 ~4 m2 a  v5 y% z; k+ _

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
- V8 J* b8 Z5 H8 c) s/ U我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 n6 s' r8 j& }$ i现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

7 i# g0 g2 L( D1 g5 C; i5 |  ?: T
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
* o9 d2 N" ~  {6 _$ U5 ?6 t. @

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

2 s* f8 G& l  g9 P: }% ^" N! @) q+ T也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

/ Q, @7 [$ Z# i6 @! o' m
5 y" I4 e0 l% t4 N! t7 j( \! L- J/ O我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

8 g4 J$ y0 g7 P, _* y1 ^" x1 q
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 G  v+ @1 A: m. M
. i& `4 K: Q, _5 X: Q2 u4 I% O我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- V; a, g+ F2 J3 s
也太简单了吧！！

$ H8 N* b, Z% g8 [+ d. O
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
9 P9 p1 H) i! ^1 y1 j: J' P9 R

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
- H7 U; {4 g8 V) q我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
: A5 C- H; C# N) v: a1 R& ?
, O& i5 g8 c4 D( ]我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
0 ?( c5 ^% B9 s" P3 p
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  s! Z  r: H0 l2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
2 Z  e2 a( i$ ]! W1 h* `0 h
1 ~5 P8 c) f" A$ `$ Z) @9 m2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
; o0 S# {, x0 K2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
9 p- m: o/ w' y8 g% Q* @, A2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
! [  g) b4 c+ w3 O2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

. H& ], Q0 E. l0 X; c按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 h! k4 p8 J6 o& F7 Q  {/ T. A
% d( a, `8 z7 q; g$ C大家多交流。谢谢。

" D8 h0 \1 m5 z( c) T. U4 t- g3 |[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
1 D7 W$ Z/ f7 {8 l" B: U我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& B1 S2 E, n3 e. m: |你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

0 {. |1 {3 a  ]4 z2 \1 k5 w5 ^你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
8 X$ E# s) l8 s  x

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 ?+ a5 X/ ?' C3 V# ^- s: q大家看看他回贴就能了解出来.
8 \- ^$ W3 A  O我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

$ F* f1 f6 L4 s( M. z
- ]' ?6 o+ Q: q4 q5 ~6 R  J+ z, b到底是谁病态？
7 n) g5 u3 g! j" K# I5 Q" N' B5 j
1 m) H0 T# |  D' q' E我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

8 Z1 b# e* Z) g4 c- P. H你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
: k& b1 d4 ?) X
" c! r/ q6 \  {2 d/ ^8 X% Q& U: H另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
) @( W5 E3 m  ]. f! O2 `$ k

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
- f5 |8 V* n  d! K  ^# J( m

  e7 u6 o$ N; t9 l5 i2 k4 f$ I( L是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

8 s9 G' Y' y+ G% T
8 d" G) o. v# g2 v5 }9 c( g* [' ]难道你反而观之。