感觉2008年底可以下手

jeremy

供远远大于求，一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子，可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑著)。
; T0 I! i. c" x' q& s
; D4 z8 i' J" z( W至于一月份0.7%的变化幅度，同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。

3 g& F: ~6 d0 u& [: E总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求，需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不超过3%的涨幅，其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手，未必真的能抄底, 抄底其实很难，但长期自住无妨；想买投资房的人，还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计)，而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌)，跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
( Z& w- _( A0 E2 z& B
想想银行的利率。在不断降息的大环境下，银行收紧(提升)了房贷利率。为什么？

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]

爱爱城

I sgggest wait another 4 years to see

Rapala

涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

catty

我站在紫光那边，人家都正在找机会买小3啦，你们却还在犹豫，以后可只有米粒大的房子了。

jeremy

原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
0 C; P' x1 m5 }3 c/ Y涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀，对于后买的人来说还是涨了啊！40万的房子涨3%也有1.2万，还是比工资涨得快啊。

7 G. a9 M1 k* {- @8 ~
5 k2 {/ _. R! o7 Y回答两点：
(A) 40万如果有贷款，利息至少要交出去5.5%吧？

0 a2 P& s  D2 @  V% c/ f5 y; d(B) 40万如果是现金，比比GIC(最保险),
+ N4 N" C3 g# _' H+ e! I# e( m  O, R    存TD：4.75%=19000$/year 收益
    存RBC：4.0%=16000$/year 收益
    随便存Saving account： 3.25%=13000$/year 收益
所以我认为，后买的人自住可以，投资不划算.

Rapala

你没有考虑租金。40万的房子，一年租金应该就是两万以上。

$ p( q  ?" N/ s[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]

jeremy

如果现在买个40W的房子租出去，
  e$ l. J5 i0 y
' m4 z6 I) H5 y  ^1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
, P4 l9 j, {/ L! ~2 {2 q' l1 \2。如果能COVER，大概能有多少利润？
. S+ h5 D" E3 V' r5 O, r3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
+ N- L3 I9 C" I: K4。如果出租房子暂时没有利润，甚至还要倒贴少许，10年内大概要贴多少？房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来？(之所以考虑10年， 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)

# U" W  T% i+ ?0 V% Y1 I$ U9 n7 ]& F如果哪位大侠能一一给个大概的分析，不胜感激。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表
如果现在买个40W的房子租出去，

+ h" S/ c3 U4 c! M# L2 }1 Z8 [6 \1。 请问租金能COVER房子的COST(地税，利息，维修等)吗？
4 @* S0 ^  @! }. z2 W+ E2。如果能COVER，大概能有多少利润？
/ o! q1 O5 h6 F3 f3 V3。如果有利润，这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降？(如果下降的话)
. d- P, y- s1 N" W) G; J4。如果出 ...

& `6 G* H, T$ q" u0 u9 K4 f& G7 _40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

十年移民路_

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

) L/ j- Q( z2 E; M# K  E40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

7 y, F6 n: ]4 S* c. {3 Q2 x

years

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

  c! C( U$ q  H: C) D) w40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

& f, c6 y$ `. m

yj151

jeremy

原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表

40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题，按现在形势，利率降加房价降，可以找到正cash flow的房子。

! ~! B3 T# G0 I5 O4 t0 x
4 B2 B8 d9 T* m) ?; u, a, O开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？
7 A9 f1 J4 _) X1 @" V/ p2 Q
& z5 ^" c2 H( U1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
3。能租多少钱？大概
3 _& r4 ?# m+ x
好几个朋友们都动过心，也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白，请通过以上三个问题给予指教。先谢了。

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表


开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算，还是划不来。能否指教一二？

% u! _  M3 n1 Z7 y% P1。目前20W能买什么样的房子(1BR？2BR？3BR)？大概
: T, c# r, O/ s, {1 r2。利息+地税+CONDO FEE=？大概
5 q" C1 s0 g+ K4 K* `0 C3。能租多少钱？大概
, J2 J! ]* s0 t: M3 x
( r8 p& u+ [8 T7 ^5 C2 E好几个朋友 ...

6 L! {5 Y) J  S/ P( L' J/ uhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661

For Sale:$216,000
; k5 Q, Y) R- D3 J* u7 L- t. c Real Estate Type  : Single Family
5 X) W7 B3 d/ zBuilding Type : Apartment
& S0 i6 t6 D4 P# EBedrooms : 2
Bathrooms : 1
Bathrooms (Partial) : 1
% g5 [) X) d0 G. I( Q# ~Interior Floor Space : 87.50 m2
3 j" W8 y- A( m, R8 {, [Storeys : Low rise
  O  b: s7 Y* n0 X$ \2 dBuilt in : 1978
3 Q' `' [4 d+ h# j3 ELand Size : 170.53 m2
, u- h" t1 l* A2 `$ HTitle : Condominium/Strata
Location : 103 7407 171 ST
Edmonton, AB   T5T 2R1

上面的房子只是拿出来做个比方，并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出：7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月￥908的开销。
" t9 j" F8 V% {8 `. }; s
8 }; g1 W1 M2 }. m* c5 j这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅，租￥1000以上还是有把握的。

jeremy

多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
% S: a  j6 B5 n1 o5 ^
再次感谢Monster。下面继续讨论。
9 ?6 m% E! h$ U
9 w- p" I/ {  g/ U" w我觉得既然是投资，那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月，才可以大概持平，不算维修费用，会略有盈余。若要真的挣钱，只能指望房子涨价，靠买卖差价挣钱。而目前形势，看涨实在觉得有点违心，所以没敢下手。
: R9 Q* G$ j) n. j9 G, I" V% d
) a; |/ i( y$ N[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
% z: g2 k! w$ D2 o多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可，答非所问；而是言简意赅，直入主题。
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! z8 a8 ]0 ], W, u. O再次感谢。下面继续讨论。
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我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算)，每月还应该有约 ...

一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的： 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段，能够cover你的维护费用就行了。当然，你如果预期以后是个下跌的市场，现在当然不能投资。

jeremy

有道理，越讨论越清楚。还是那句老话：“买涨不买迭”。

catty

condo fee $200/M.  incredable.
+ K' [  C) }1 M7 [" j# U2 twhy not call the realtor to check it?

黑蛋

房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。

如果真能做到，可比其他投资来的好多了。
: m# R8 G6 N# u2 o2 k, w: n- u
- _" N5 ?- `. h5 S1 c( q  M[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
房租可以抵消房子的开销，我怎么觉得不太可能（从长远来看）。房子维护的成本可不是小数目。
+ Y' J6 J8 w6 C7 Y1 P; q
如果真能做到，可比其他投资来的好多了。

长期来看是肯定可以的，因为房租总是随着通货膨胀而涨的，而贷款利息不会变，只会随利率变化。

jeremy

买CONDO维护的成本会少点。

买房的前几年(至少5年内)，房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资，只能期望房子涨价，然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨，肯定亏。
+ J. A2 `/ I( r. P' y' U. U# F
: x5 ^* ~0 n; {: w9 |+ g从中期投资看(5~10内)，每月账面上会逐渐扭亏为盈，因为要付给银行的利息逐年减少， 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资，要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大，投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了，因为5万的首付买最保守的GIC，10年后至少变成75000$)。

从长远看(>10年后)，每月的租金不但可以COVER 房子的COST，而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底，房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖，小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代)，就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个，否则肉烂了都不在你家锅里了)，继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算，有生之年总会享受到投资收益的。

总之，投资房产，只能看涨，或者有长期抗战的心里准备。

TDBank

在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
6 ^2 ^- S/ r* d" `3 x5 G( |- U6 C
* T' b, R# p$ T1 }, b) D) g/ O[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]

jeremy

哈哈！见笑了。不是真的１＄给孩子，而是１$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面，银行就不干了。到１０年左右，恐怕还有一多半贷款没还哪。

至于税务局的评估，不知以地方政府估价为准，还是以市场价为准？无论如何，在房价惨跌的时候，如果房东没赚到钱，税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非（JUST KIDDING）税务局的估价合适，房东愿意把房子以估价卖给税务局，然后把利润留下一半，剩下一半与税务局分成(交税)。

jeremy

May include part of utilities, like electricity, or water.

shuishenming

上海菠菜