2008 不买房

elephant

原帖由 lalah 于 2008-2-17 19:30 发表
% r& y* W2 R" L# `4 B( U# q' u

" U' A$ g$ |- s, y0 v好像楼主的意思是建议大家买房买在合适的时候（换言之，现在不合适）。埃德蒙顿有钱到买房不用考虑合适时期的有钱人不很多吧？即使很多，也绝大部分已经买房自住了吧？不用现在这个时候为买不买自住房伤脑筋吧。

7 Z0 J1 }. s" t+ a' ], u( T% O" s那样的人的确有,但是,他们不会来这个论坛.富到那程度的人能跟我们在这里上网?人家现在去南方度假了,夏天打高尔夫去了.

老杨

原帖由 lalah 于 2008-2-17 19:30 发表

& _  o. [; G+ P% O/ w
8 Y3 ^" b% c5 Z3 ^1 Q( x, o( S" X+ i好像楼主的意思是建议大家买房买在合适的时候（换言之，现在不合适）。埃德蒙顿有钱到买房不用考虑合适时期的有钱人不很多吧？即使很多，也绝大部分已经买房自住了吧？不用现在这个时候为买不买自住房伤脑筋吧。

( i( r0 W! a0 F3 R我的意思就是说，有些人根本不用考虑房价上涨还是下跌，总之他是会买一套自住的。比如又见清风去年买了一个百万豪宅，你能说他没有享受吗？

2 ^! J# r3 x/ S3 B还有，埃德蒙顿的有钱人真的很多，由于接触面的原因或者是人际圈子的原因，有的人认识很多有钱人，有的人认识很多没钱人。

老杨

原帖由 elephant 于 2008-2-17 19:52 发表

那样的人的确有,但是,他们不会来这个论坛.富到那程度的人能跟我们在这里上网?人家现在去南方度假了,夏天打高尔夫去了.

9 d& o7 d; I. R' {我给你举例讲，一个大陆来的，买了一个公寓楼，新的，天天上这个网。

精品中年老男人

原帖由 老杨 于 2008-2-17 19:55 发表

我给你举例讲，一个大陆来的，买了一个公寓楼，新的，天天上这个网。

% y3 H6 p- ]2 f, W
' @) B5 U, k- C9 F* b5 b% e4 }. V
你举例可靠不可靠啊。

5 n- [5 J; R& u7 d4 w; x3 u我可是没房一族啊。 我认识的买百万豪宅的也都不在爱民顿啊。

qwlimited

[
           据爱成电台报道，市面上的房子有44%是炒作的房子。
2 C1 U6 c0 f1 I' ?( G2 k         ]

胡扯 ！ 我们公司 9 个大陆来的同事 （6个已成加公民），8个买了房，全是自住。

三言两语

感谢 “又见清风” 美女 和“elephant”帅哥的鲜花支持。

years

原帖由 qwlimited 于 2008-2-17 19:59 发表
[
           据爱成电台报道，市面上的房子有44%是炒作的房子。
         ]

% d- m. l# i/ D% y* ]2 a+ i* U$ w胡扯 ！ 我们公司 9 个大陆来的同事 （6个已成加公民），8个买了房，全是自住。

, P# E- g6 P) a- ?# P5 R
老杨已经说啦,你认识的人不是那个炒作的有钱人范围的

水晶思维

相信楼主说的话，如果老百姓在爱城挣到点钱，可就够买个房子的，谁还选择爱城啊？别的城市收入少，可房子也便宜啊，一样的生活水准，谁还傻啊，选择这个冷得冻死人的地方居住？

三言两语

原帖由 老杨 于 2008-2-17 19:11 发表
' J. n) b9 E4 c/ D- I" p/ N
买房自住，你的观点过于偏激，我认为应该辨证地去看待这一问题。
5 ]) [4 j5 ]9 J* a6 v; _" b
1 h0 Y- p9 b. o6 c) e" T* B为了明确观点，我们可以简单地把买房人分为有钱人和穷人两种人，当然实际上还有很多人，但这不是我们要讨论的。
! v# X( I( S0 Y1 ^
+ h/ @2 Y: M$ r  F  ^+ u; V# Z/ A. ]那么买房自住，如果房价下跌 ...

) }6 b# j3 I+ }* i6 J& ^9 N5 z
基本同意你的关点。不过，本帖是针对“普通人”，而且房子是其“一生中购买的最大的单件商品”的普通人。你所说的富人大多不属此类。
% C7 r- Y6 t! B' y7 Y% H0 j2 f* j) x其实真正的富人是在2007年卖房子的人。我以前的老板，在爱城有多少房子谁也不知道，而且在温哥华，墨西哥也有房子。我听说他在去年卖了好几处房产。

qwlimited

唉，在爱城多少钱算是有钱人？
我的同事家庭收入都在 10～15 万，资产在 30 ～ 70 万之间， 大概算是刚脱贫吧？

今晚打老虎

原帖由 一半清醒 于 2008-2-17 19:17 发表
! a! o+ x) N$ K3 R我是有房一族，也看好阿省经济的。参加讨论时观点可能有偏颇。
1。对油价的分析和有道理
9 K' Z8 v. E+ R5 q/ b# O
( f6 ~" C- b/ R3 K9 D关于油价与爱成的房价的分析 50%，一二三线股的理论 30%，炒家理论15%:tongyi: 。
* |& a: `  u" b0 g4 c0 h! w. c俺的看法： ...

楼主解答一下这个老兄提出的问题喂
我们无房一族很关心啊

yxia

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 14:29 发表
) C. c5 s2 |' Y1 O+ O6 I; Z5 P2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/viewthread.php?tid=74047&highlight=%2B%C8%FD%D1%D4%C1%BD%D3%EF
/ e  D5 j0 u: V6 L" K
5 `2 s4 w2 S) p: Y  T一年过去了，真正读懂我2007年初的贴子的朋友， ...

% w0 {7 `/ d+ e我同意LZ的许多观点，但我并不认同LZ分析的“此次房价上涨的主要因素并非油价”的观点。
* }0 P( s  t2 `9 Z4 G: h( I
爱城房价上涨有借油价炒作的成分，但这种炒作的成分不起主导作用。爱城房价上涨的根本原因是原油价格上涨，其成分占70%，而炒作的成分占30%。 这也是为什么房地产炒家不去炒纽芬兰省，不去纽宾士域省，不去魁北克省炒的原因。不管你全球房价如何上涨，不管以美国为首的一线房产如何创新高，以欧州，中国为代表的二线房产怎样紧随其后，这些省份的房地产不可能上涨，因为没有东西可炒。

. [9 z! p0 d% j. N  I, z+ \Alberta省不同，Alberta的经济是建立在石油和天然气基础上的。国际原油价格上涨使油砂的提炼在经济上有暴利可图。国际油价以美元计价，美元不断贬值的结果，给石油产地Alberta带来上亿万元的利润，带动整个加西经济的腾飞。Alberta省之所以能成为加拿大唯一一个没有欠债的省份就是托原油价格上涨的福。因此石油天然气等相关产业的兴衰是爱城房市的基础，只要这个基础不动摇，爱城房市不会有大的问题。
( ~1 H$ S, ?* e5 I0 {' l" C
目前爱城房市的调整确切地说只是挤掉炒作的成分。只有油价大幅度下降了，爱城房市才可能伤筋动骨。这种事历史上曾发生过。可以说，爱城房市是成亦油价，败亦油价；爱城房市的走向和原油价格息息相关。
- i( t7 u5 t& F% \* h4 S# ]( X$ y

老杨

原帖由 又见清风 于 2008-2-17 19:58 发表
8 h( U8 g. Q* G( z/ H$ G
% ], M- i8 o/ a: A: f5 V; C4 O
# I2 p/ w5 K& B; G3 _+ b8 P" {- [
$ y: W$ I; w) k% E你举例可靠不可靠啊。

: j; Q2 O6 A1 O+ {% o; H3 z4 z我可是没房一族啊。 我认识的买百万豪宅的也都不在爱民顿啊。

2 C, V% T) N) o你就不要掩饰了，上次投票《有房一族，当时买房的房价是多少？ 》，你选择的是“100万以上 ”。

spring2004

好贴, 顶起来

三言两语

[quote]原帖由 一半清醒 于 2008-2-17 19:17 发表
我是有房一族，也看好阿省经济的。参加讨论时观点可能有偏颇。
5 a; }* \& S4 c) X: T- b9 F我是无房一族，说话也有主观因素，大家共同探讨，求同存异。市场总有看多和看空，大家观点一致了，市场也就不存在了。

楼主是建筑行业圈里人，说话有根据。我想问一下：地价为什么高居不下？
我在2007年的帖里已经说过：土地是房地产中唯一的保值，增值因素。土地开发是房地产开发过程中成本最高，开发周期最长，风险也最大的一环。它同时又受到市政规划的约束。所以，大幅降价可能还要一段时间。不过，去年这个时候，市场上是看不到有新地出售的，现在已经要在报上打广告促销了。

建房的平均利润率是多少？（可以不说自己公司的商业秘密）
0 Z- H9 ?; W1 Z! {这个问题很难回答。不过我可以这样说：2006年5月以前，我老板审我的工程投标预算时，总是嫌我做得高，总是这里减点，那里减点。2006年5月以后，他就从来没有减过我的预算，总是这里加点，那里加点。要知道这一加一减差别是很大的。不仅如此，2007年的预算利润率比以前增加50％到200％。
0 B# M; n6 k; @, o0 j6 ]& a8 a% C
有一个小问题：既然搂主是圈里人为什么不在06年初以前提醒大家买房子呢？
" `: K7 }- ~  b8 E* S; m这个问题“将了我一车”。小弟2005年5月进入爱城建筑行业，每天疲于奔命。2006年7月才完成移民大业，可以在爱城落户安家。当我放眼爱城房市之时，购房的黄金时期已经过去了。
再要说明的是：圈里人并不一定都能赚大钱。小弟在国内时曾就职于中国最大的房地产公司，每天看房价风起云涌，但真正炒房发家的没有一个是业内人士。原因在于：业内人士对房地产的暴利和其中黑幕看得太清楚了，不敢涉足，最多也就是买一套内部打折的房子自住罢了。现在想来，看房市还是应该忘记内幕，用大众的眼光看宏观趋势。
4 r- T% W9 j4 ~' {; G  
7 a  M% z" j# w5 A+ ~既然08年不是买房年，那一年会更好呢？
' \6 w4 x! V0 R/ F5 o' R这个问题，小弟目前也无法回答，希望明年年初能够解答。

邮差

三言两语

原帖由 jiating 于 2008-2-17 19:47 发表
5 _6 X# n" B1 C9 S" S大家分析得都有道理，可是，房地产升值的主要因素是“需求”。大家都知道，爱城本没有这么多国语移民，这几年逐渐多了起来，读书的，工签的，移民的，这么多人来，都要住房。中国人是这样，其他族裔呢？这就是需求。 ...

. r& w  Q+ I# r7 @6 ]$ P9 ?7 W
& D* }& [3 X9 P" e# }1. 那些新移民的自住需求是有限的，是不足以使房价在短期大幅飚升的。
/ s& y( @& `$ @4 g2. 如果投资房产的初衷就是出租，经过市场调查之后的投资是没有问题的。我这里说的是，投资房产的初衷是整体出售，在房价下跌之后不得已而出租的情况。这个网上有在2007年买房，只是为了收房租的吗？

三言两语

原帖由 yxia 于 2008-2-17 20:45 发表


9 n/ L0 S, e; Q1 X6 p我同意LZ的许多观点，但我并不认同LZ分析的“此次房价上涨的主要因素并非油价”的观点。

9 ?3 R: y7 B$ m$ k1 j爱城房价上涨有借油价炒作的成分，但这种炒作的成分不起主导作用。爱城房价上涨的根本原因是原油价格上涨，其成分占7 ...

那你说说曼尼托巴有什么？为什么房价也在涨？你又怎么知道大西洋省份不会涨？只是还没轮到罢了。话又说回来，80年代初油价从10元以下涨到60元以上，爱城的房价也没翻番呀。我个人就看好哈里法克斯的房地产市场。短线炒房者建议立即去温泥皮阁，中线炒房者建议去哈里法克斯。长线炒房者可以去依拉克看看。
0 G0 T$ z( h* ?4 W$ K
: Y! s$ I5 a4 o[ 本帖最后由 三言两语 于 2008-2-17 21:59 编辑 ]

zhucalvin

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 17:18 发表
1 Z2 d: f0 C. @  K1 ]% T' T9 i


7 v* n( @+ H* M8 D# K3 `这个问题很好。
8 g4 z7 b7 L) K6 Q: c) C  I
首先，要澄清，央行并没有“连续降息”。加拿大央行只是在美国因次贷危机暴发大幅降息之后，为保持与美元的合理利差，而不得不降息。完全是不得己而为之。在目前加拿大通膨率较高的情况下， ...

0 {2 a4 i0 F/ U) f  B6 j
* o7 p+ O( j. f/ |不能同意 LZ 的看法。长久以来，中国人买房看油价，本地人买房看央行利率。2007年正是由于央行持续加息，最终导致房市下跌；在举个远一些的例子，中国也是在半年内连续6次加息，导致中国的房地产过热现象得以终结。同理，央行的减息也会对房市起促进作用。利率的增减会对房市产生的调节作用是在经济变化不大的前提下才会产生。日本的例子是个非常极端的例子，给已经死了的人打再多的强心剂也没有用。

3 L1 z3 |# S0 t3 k8 @" M8 U/ W) C' h另外，央行在去年12月份和今年1月份已经连续2次降低利率，而且很有可能在3月份再次下调利率。所以，我的问题是“如果”央行连续降息，对2008年房事将会产生怎样的影响？

8 Y7 G' v  F" g* ?; h8 m" u5 K. ?[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-17 21:57 编辑 ]

一半清醒

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 21:21 发表
7 O6 a7 W( Q& X[我在2007年的帖里已经说过：土地是房地产中唯一的保值，增值因素。土地开发是房地产开发过程中成本最高，开发周期最长，风险也最大的一环。它同时又受到市政规划的约束。所以，大幅降价可能还要一段时间。不过，去年这个时候，市场上是看不到有新地出售的，现在已经要在报上打广告促销了。  W, d6 z: ^4 H* `! y
" [' f) H( k  F8 ]" T8 F& j9 V) k9 h$ b/ l, }; |' B1 T
建房的平均利润率是多少？（可以不说自己公司的商业秘密）) E& E: w, }3 B' Q  O; X
这个问题很难回答。不过我可以这样说：2006年5月以前，我老板审我的工程投标预算时，总是嫌我做得高，总是这里减点，那里减点。2006年5月以后，他就从来没有减过我的预算，总是这里加点，那里加点。要知道这一加一减差别是很大的。不仅如此，2007年的预算利润率比以前增加50％到200％。
6 s/ h+ J7 z% n# M( k1 l
# f$ D8 X6 ^& d% |$ a4 Z+ r) d0 M# R' T0 w8 V有一个小问题：既然搂主是圈里人为什么不在06年初以前提醒大家买房子呢？4 I1 m. F/ Q; T& _( B
( M* j! F6 y9 z1 o- X0 W这个问题“将了我一车”。小弟2005年5月进入爱城建筑行业，每天疲于奔命。2006年7月才完成移民大业，可以在爱城落户安家。当我放眼爱城房市之时，购房的黄金时期已经过去了。
# S- ]1 Q! e7 a* E% `. q5 \( ], P( X再要说明的是：圈里人并不一定都能赚大钱。小弟在国内时曾就职于中国最大的房地产公司，每天看房价风起云涌，但真正炒房发家的没有一个是业内人士。原因在于：业内人士对房地产的暴利和其中黑幕看得太清楚了，不敢涉足，最多也就是买一套内部打折的房子自住罢了。现在想来，看房市还是应该忘记内幕，用大众的眼光看宏观趋势。- @* g# I% ~8 U8 w+ Z$ F
: s3 c; {( n/ A  b: k. h7 b  
: ~8 Q" c$ m" S3 G3 t3 H! J7 l既然08年不是买房年，那一年会更好呢？
3 l& b$ l. h: G) _  y这个问题，小弟目前也无法回答，希望明年年初能够解答。

% W6 M9 D3 l+ o' w" f- Y8 I非常感谢。相关信息非常重要。
我也是曾经错过几次绝佳的买房机会，笑谈是没有加拿大经验。
# k" Y0 g1 c& g" l# H( ]顺便提个醒：放眼加拿大从西（温哥华继续搞位攀升）到东（多伦多尽管上个月跌，还是保持上升势头）都没有调整的趋势。听说：有不少从其他城市来的淘金人们，卖掉原有住房，搬到这里来。。。。。马路上汽车最能说明问题了。
门外汉的看法：今年爱城的房地产市场还会比较活跃，平均价格涨跌幅度不会太大。
& a1 z- h# _9 t2 U% o从中国进口的相关材料可能有8-18%的涨幅（汇率和通胀因素）。

Montero

什么时候买房子很重要，但是不买被“炒”的房子更重要。我们都知道，如果一个房子在短短的半年时间内没有被好好维护的化，会出现什么情况。如果这个房子被用来出租，住户会爱护这个房子吗？我记得我的原来的房主，当他们准备卖给我房子时候，都要掉眼泪。从这样的房主手里买房子，你会担心他们的维护吗？我知道对大多数和我一样的第一次买房的工薪人，房子意味什么。也许这是我们一生中最大的房子， 如果维护不好或保养不好，我们搬进去会非常麻烦和沮丧。还谈什么享受。我就看过这样的房子：从房子的外型看，当初的房主非常好的维护这个房子。当时我知道，现在的房主是“炒”家，当我进去看房子的时候，发现他至少出租给３户人家，屋子里面的乱。如果你买这个房子，你至少要投很大精力去清洁。。。

冰儿

哈哈哈, 不管是升还是降的理论, 不管是什么样子的所谓的权威, 我只是问一个问题: 对于成熟和理性的家庭来说, 到底有几个是看了你们所谓的"专家", "分析", "我认为", "我去年的论述,,", "我今年的看法..." 等等的所谓见解, 而去买和不买房子的呢???
% a4 {9 ]5 K5 G! {2 S: {COME ON, GIVE ME A BREAK AND GIVE YOURSELF A BREAK...
3 T. }7 T: m  @2 T0 t0 ^0 M; KBE REALITY,,,NO ONE IS FOOL OR TO BE FOOL BY YOUR OPTION OR OTHERS...
BE YOURSELF IF YOU ARE MATURE ENOUGH TO MAKE ANY DICISIONS BY YOURSELF,,,,THAT IS IT!!!
- Y9 F! h/ [3 p# B
+ S: L0 @7 I$ N[ 本帖最后由 冰儿 于 2008-2-17 22:05 编辑 ]

一半清醒

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 21:45 发表
1 ~8 Z2 x3 k+ h2 g- @

& j% r9 I) s6 N( l8 e+ ], r9 o那你说说曼尼托巴有什么？为什么房价也在涨？你又怎么知道大西洋省份不会涨？只是还没轮到罢了。我个人就看好哈里法克斯的房地产市场。短线炒房者建议立即去温泥皮阁，中线炒房者建议去哈里法克斯。长线炒房者可 ...

7 M. `- P1 {2 ?2 p5 V* Q兄弟：
6 U+ t) b% W9 i& c  F/ \
曼尼托巴是草原三省之一，以农业和畜牧业为主。

看看大的国际投资家和炒家怎样预测未来商品期货市场的，传言巴菲特和罗杰斯都看好农产品市场。

1 \6 d% K( N) K2 {- i, y由想象空间吗？

zhucalvin

原帖由 Montero 于 2008-2-17 21:56 发表
! k$ ~3 {/ _* Q' l& ?0 M* J什么时候买房子很重要，但是不买被“炒”的房子更重要。我们都知道，如果一个房子在短短的半年时间内没有被好好维护的化，会出现什么情况。如果这个房子被用来出租，住户会爱护这个房子吗？我记得我的原来的房主，当 ...

5 }- E0 U" |  \) f) h

6 L1 p( b- N' f讲句玩笑话，你说的这个“炒”家不够专业，真正的“炒”家，会非常注重房子的卖相，让你看了肯定比舒服还舒服。

years

原帖由 老杨 于 2008-2-17 20:52 发表
, o! t) d3 p1 Y2 X
' T; ]  P4 L* `5 h+ v你就不要掩饰了，上次投票《有房一族，当时买房的房价是多少？ 》，你选择的是“100万以上 ”。

) t3 k; v% ^* j! L
7 B. @$ w. @$ e4 z隐私权被侵犯了...

yxia

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 21:45 发表
" L/ |6 i' s8 t; X( g& W
, e1 ?$ I' P; n; Q  X7 X/ t7 O; I/ I
2 k& X! g2 g# R: u- Q: G那你说说曼尼托巴有什么？为什么房价也在涨？你又怎么知道大西洋省份不会涨？只是还没轮到罢了。话又说回来，80年代初油价从10元以下涨到60元以上，爱城的房价也没翻番呀。我个人就看好哈里法克斯的房地产市场。 ...

3 u! A/ B1 z, i2 a+ e) T' U' x
0 @6 w6 c8 o# R8 D你大概不知道目前国际市场上粮食价格上涨？曼尼托巴为什么房价也在涨是因为粮食价格上涨的推动。
$ T" P1 z6 H% N% V- y2 U$ D
1 B( X: |  Y- F3 k( l7 q4 v# q曼尼托巴省是加拿大主要粮食产区之一，农牧业发达，是大麦、小麦、 油菜籽、生猪、肉牛和奶制品等农牧产品的重要产地；粮食储运和加工居全国领先地位。农业工程技术和农机设备以技术新、产品质量高、服务优良著称于世。加拿大小麦局、加拿大谷物委员会和温尼伯商品交易总部均设于此。 曼省淡水、水电、渔业和矿产资源丰富，主要有镍、锌、铜、金、石油和天然气等。主要传统产业为服装、农业机械、交通运输设备制造、农牧业、食品加工、能源和原材料开发等。1989年加入北美自由贸易协定（NAFTA）后，农机制造、食品加工和航空航天工业发展迅速，其中农机设备和交通运输设备大量出口美国。医疗保健、生物技术、航天、信息通讯技术等新兴产业发展迅速，已成为加中西部信息产业的中心，拥有加西部最大的航空航天工业，是加拿大第三大服装业中心。
1 T& O5 M9 ]" k' N

zhucalvin

原帖由 Montero 于 2008-2-17 21:56 发表
$ Y# |% d' k6 y9 D# Y* K! M什么时候买房子很重要，但是不买被“炒”的房子更重要。我们都知道，如果一个房子在短短的半年时间内没有被好好维护的化，会出现什么情况。如果这个房子被用来出租，住户会爱护这个房子吗？我记得我的原来的房主，当 ...

8 C  P! g) t% s' L* {; t) G
7 T1 M8 ~5 u& R+ i
讲句玩笑话，你说的这个“炒”家不够专业，真正的“炒”家，会非常注重房子的卖相，会以非常专业的角度来装饰房子，让你看了肯定比舒服还舒服。普通的自住家庭不可能那么上心的。

yxia

原帖由 三言两语 于 2008-2-17 21:45 发表
, q/ }0 \, J4 E  m8 Q+ v( [

话又说回来，80年代初油价从10元以下涨到60元以上，爱城的房价也没翻番呀。我个人就看好哈里法克斯的房地产市场。 ...

你说“80年代初油价从10元以下涨到60元以上，爱城的房价也没翻番呀”。这是因为油砂的提炼在经济上有利可图也就是起码要60元的开采成本，如油价跌回60元，爱城的房价也将跌回80年代。

jiating

原帖由 Montero 于 2008-2-17 21:56 发表
! N3 A) o! }: l$ ~1 \6 r. j什么时候买房子很重要，但是不买被“炒”的房子更重要。我们都知道，如果一个房子在短短的半年时间内没有被好好维护的化，会出现什么情况。如果这个房子被用来出租，住户会爱护这个房子吗？我记得我的原来的房主，当 ...

+ L9 l( @; G- Y, G- K
# `* z- J8 t" U5 n) A3 p这个房子的OWNER 不是“炒家”，是普通投资人。真正的“炒家”是不会让房子住人的。不值得花时间打理。

精品中年老男人

原帖由 老杨 于 2008-2-17 20:52 发表

你就不要掩饰了，上次投票《有房一族，当时买房的房价是多少？ 》，你选择的是“100万以上 ”。

老大，你看到我的签名党吗？
" U3 z- i/ c5 m! c     
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, J$ Z0 r% `+ n, N" J7 w% l    |
% }6 ^. `0 O% x8 k    |