请教郭森一个问题

jeremy

有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系，请郭大侠不吝指教。情况如下。

) L, K% }  C, G6 d# ^$ O$ T目前的房子RBC评估400K，贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话，

1。大概能拿出多少HELOC？
2。同时又能借多少MORTAGE？

+ V2 o8 |, F4 f5 C# l先谢了。
% c9 i+ e1 |9 y9 w( S
. ^' t3 c: o) }4 N' j8 Z[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]

郭森房贷

您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

爱城飞雪

好像没回答全.
. ^# m: y" Q; k
, M8 a3 [6 \+ B% v建议同时咨询楼主右边的

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表
您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

; X/ b9 r6 z3 M! u% s" x& S9 Z还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
3 G% u: _2 w; x0 b6 d& U
( J$ X# |# D% h% M6 e7 H4 O1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多少MORTAGE？   ？？？
8 y- h( a+ ]1 [
- m' X, v0 Q) z/ Z% S总信贷额约=？？？

再谢了。

Blindspot

原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
4 j, L- K6 H. F( |7 g6 u: e' U1 _好像没回答全.

建议同时咨询楼主右边的

% F; K0 ~4 g: [9 z- TTold you so ...

郭森房贷

原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表
0 V  a% R' M2 [3 V8 ]1 }2 T5 L. g

还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
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2 C% C. K. A( ?3 U& W1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多 ...

7 y  z0 `5 W( f  v, `如果用该房屋作抵押，最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE， 以您的例子，您最多只能从银行借出32 万的额度来，其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多，银行也不会多借。（但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM， 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE）。您如果还有问题，请给我电话。

我会尽快回复大家的问题， 但如果您急需知道答案，可以直接给我电话。

jeremy

更糊涂了。如果我现在没有房子，凭１００K的收入还可以轻松借３００K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY－OFF的房子，才多借给我２W（３２０K）？

大家小房子换大房子都是怎么办的？照这种讲法，怎么换的成？

郭森房贷

看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？

3 h* t' W' Q- _. a如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期，理论上讲还可以再贷款37万左右，亦即

HELOC=20万；
- Q$ k+ O+ a0 X1 E: Q4 U, R" f1 tNEWMORTGAGE=37万。
% q4 T. |! D  u* a+ v3 w& ~3 `5 R! M
这只是个粗略的算法，贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况，并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。

十年移民路_

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？

如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.
1 W1 l: y* A7 {. m4 h+ e
, ]. j+ {+ X5 s- d% g答: 共有 77 万可用.

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
4 b: c9 o9 m# n/ I2 }7 ?  ^4 v看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
0 H3 p. e+ J  b
, o/ O% V2 t! T5 c3 R8 n如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

1 S. t/ C' D% ]5 j3 v* V; q4 C终于碰见明白人了。
  ?4 e" L  d, r) n; |: L
. U: r& a3 H* M3 I2 v, L* e按郭先生的预算：在拥有老房子的同时(可以租出去)，还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子，负担基本忽略不计。

3 n! P3 ^+ x( Y按9楼高人的说法：卖掉老房子，可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)

- ?( c3 t* {- r0 M回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。