请教郭森一个问题

jeremy

有个问题涉及HELOC与MORTGAGE的关系，请郭大侠不吝指教。情况如下。

  M8 x( S. a/ A9 g3 g' m& t) J目前的房子RBC评估400K，贷款全部付清了。家庭收入每年100K。(无其他债务). 如果想换房子的话，
) H9 [. D+ |( g  t
" \1 r/ {# o; a% ]/ z) d1。大概能拿出多少HELOC？
2。同时又能借多少MORTAGE？
6 b' E: s$ ?1 ?2 k* }
先谢了。
& Y: P4 K( r& s
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-4-1 14:50 编辑 ]

郭森房贷

您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

爱城飞雪

好像没回答全.
1 s0 B& B* E! ^
建议同时咨询楼主右边的

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-1 16:47 发表
您应该可以设置总的信贷额度至32万，即80% OF THE MARKET VALUE。  然后您可以自行规划HELOC/MORTGAGE 两者的数额，但两者之和应小于或等于32 万。

, q8 f6 E8 v$ b* T- Z8 \2 g
) q" p1 a! a# K- v7 O* Q还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
! K; {# c# Z; F) c7 A% y3 h
. S# B$ @. u8 Q4 d' i+ l1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
! {5 ^: \8 i5 Q( r/ E4 C! i/ A) T9 y- D* V2。同时又能借多少MORTAGE？   ？？？

总信贷额约=？？？
( W. Q# ^( y: W+ ^6 w# R5 F
8 q' h0 S, ?( M* r" `再谢了。

Blindspot

原帖由 爱城飞雪 于 2008-4-1 22:51 发表
, {) r0 Q( X+ ?8 U1 f! n9 B+ a/ T好像没回答全.
; ~3 E5 }" y0 Z4 l2 w2 _+ K
, y: b7 E) _7 ^9 {: c+ q) p) L建议同时咨询楼主右边的

Told you so ...

郭森房贷

原帖由 jeremy 于 2008-4-2 07:58 发表
+ o% Y: S8 q  I4 q6 |

+ X/ ?  `% h; n! w  F还是糊涂。好像只回答了第一个问题， 即现有住房的抵押价值。难道凭100K的年收入就不能再多借300K吗？(~100K X 3)。总数不应该是>600K吗？请澄清。
/ B8 g' ^7 D& d7 h, C2 @1 }  {  m% U
$ o- g3 `  w" S/ K1 Y2 H" t1。大概能拿出多少HELOC？400K X 80%=320K
2。同时又能借多 ...

- H- r! o$ Q- G8 y如果用该房屋作抵押，最高额度就是80% OF THE MARKET VALUE， 以您的例子，您最多只能从银行借出32 万的额度来，其中已经包括了HELOC AND MORTGAGE。 即使您挣的再多，银行也不会多借。（但是如果您愿意交纳贷款保险金- DEFAULTED INSURANCE PREMIUM， 您可以REFINANCE UP TO 95%  OF THE PROPERTY MARKET VALUE）。您如果还有问题，请给我电话。

3 I0 c( P$ z7 W4 q3 @' F: P我会尽快回复大家的问题， 但如果您急需知道答案，可以直接给我电话。

jeremy

更糊涂了。如果我现在没有房子，凭１００K的收入还可以轻松借３００K的MORTAGE买房子哪。为什么有一个已经PAY－OFF的房子，才多借给我２W（３２０K）？

大家小房子换大房子都是怎么办的？照这种讲法，怎么换的成？

郭森房贷

看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
: D6 P0 }+ Y/ V; a* W
* p* J& T2 b, L- x% m% A' T如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXISTING HOME= $200000, 用之作为下一个房子的首期，理论上讲还可以再贷款37万左右，亦即
5 z2 b9 W6 n# x5 h! ]
HELOC=20万；
NEWMORTGAGE=37万。

5 {; e9 {/ }4 v: M这只是个粗略的算法，贷款机构还要评估您整个的财经状况和信用情况，并且会将您现在住房的预期租金考虑进去。我有很多客人的情形和您的类似。

十年移民路_

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
2 B9 _4 I, r& C/ Q& S8 O
如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

+ W7 m# F6 y: K  t) a6 }; v, M他只要一个房子. 不是再买第二个. 他想知道能买多大的房子.
# l7 `+ l& v( D3 x3 A& u$ a. b
/ m# ]+ u' |$ z' N+ I. \答: 共有 77 万可用.

jeremy

原帖由 郭森房贷 于 2008-4-2 17:19 发表
看来我是对你的问题有点误解，您是说用现在的房子抵押，设置HELOC，然后在设置HELOC之后，还能够再贷款多少买下一个房子（同时支付两个房子的债务）？
+ L- X* C; L* o' L, S$ t7 ^
; ^5 I* ]2 D0 ?/ \如果是这样的话，我的解决方案是：先设置HELOC FOR YOUR EXI ...

: z( N9 U: o* m$ V" Y
终于碰见明白人了。

按郭先生的预算：在拥有老房子的同时(可以租出去)，还可以买个500~600K的房子自住。若卖掉老房子，负担基本忽略不计。

! J7 o8 m% w6 O1 A+ E+ A+ H$ Q按9楼高人的说法：卖掉老房子，可以买个>700K的豪宅美滋滋几年。也不错。(当然要领导批准才行)

5 i7 d4 |/ J. N回头就找郭森搞贷款了。六七月份动手。