报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
, f3 m1 {4 i; [- E- ^" t7 o" R100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
$ C  F# r+ c0 l% I  {如果出租过一段时间是captial gain，
8 t! b: S# ?  k+ l如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
$ l/ z. N  C( Y$ L100%肯定。

8 O' ~  W  |+ t% _" ]那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
3 }$ y' k. `6 `$ g+ T; B( W  S, B, P3 b问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
5 q* v/ r0 G& {7 t8 b' c- _" d* E问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

" ~  ^5 I) A$ Q3 G/ ]' m+ f# n% y当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
$ P0 j! A; G/ B0 ^
9 f6 R/ W4 {7 P) h# N我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。
  `! b$ j; H/ F4 _, Q9 f4 r% V
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表

5 ~+ h8 }! M5 m6 N3 F8 }$ v
. m' G  E7 u1 Q2 H; n当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
1 a: L, Q7 n" Y* s
我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表

( k2 q1 U% K( `1 X# M' r关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

/ @% M/ A: H; g& k/ _
# b- [9 c( f5 L1 q+ m* N; E: n% q我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

& |* v/ ]% R* C% p, d4 s你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！
* C) u0 B& Q4 j4 Y4 J- ], \
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
7 `! k& P: C) s. b1 U8 W
7 J0 Z. N' ^  ?3 E
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

5 z4 C/ Y3 e+ N' ^' u6 {就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
) U, z$ m) `" H% d5 N/ x( D
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
! b" y/ E& O; ?& ^, z. z8 O
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

; [% l# h) O& q+ b. b
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表


我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
/ [# p2 _5 z- _, k4 g3 j
1 M5 ?" q/ E9 X+ o4 d你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
) B! x) H& R) y+ _! R# d9 ?: M
* H5 }3 m0 U8 I3 C, K) A/ Lhttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
4 a5 v! X( f8 h, [% j$ tas being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
) U, @, A8 \+ Sintended to be exclusive of any other factor.)

4 P! a5 g" m/ v* O; M(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
' z1 h/ q) @2 _$ d9 d: cits purchase;
5 g; }6 _% W0 c6 w/ d0 x$ i(b) feasibility of the taxpayer's intention;
+ g9 m  x4 v2 d: h* j& B(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
* z4 v, ?; j' e, W7 k(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
  E0 I' v8 p2 K1 O% J( |" ^estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
0 b; q# I% [) h: ~and associates;
5 Q0 F1 H" n0 b# o2 c9 C+ c(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
7 B1 e- _& M+ \(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
; @; ^, T" G9 A* [$ e4 d% [  B(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
: x' E. j4 c' }the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
/ D% h+ R' p% H; j' ~5 a" ?estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
+ P3 I9 ?# k. ]4 b$ O1 T
. I& Y8 \. F& b8 Y. s

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

你应该把全篇文章都贴出来
% x6 H, T9 O/ }4 {  h: K+ }

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
6 c8 K* J/ q+ ~6 Jin determining whether a gain on its sale will be treated as business income
4 J* E0 u" h, S( b7 Ror as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

+ k! V4 W. q5 E) R5 e' j5 Q[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
  Q0 C' X7 Y7 c2 P, ^. |你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
- R0 B: u8 u3 y  j& @8 y2 y


+ O' I- Y* D+ H* |" z, o你应该把全篇文章都贴出来
% L) t% O1 N9 G
9 n9 u! v# r) ~/ I* M" y [/quote]
; ]  `  [4 X) [

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
! W' f# P( }# q3 a4 c: X这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
3 P2 ?7 Z: ~% [& U0 H
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
7 o; Y4 q# m  c' m2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"
' J; h, K# c& x( A+ }
capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.


3 A+ f) v6 b, i+ cInventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
2 w3 E+ J! D. D7 Y9 {5 s4 WAny gain on its sale will be business income.

你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
/ C5 G6 z) u6 p! e
, M' _2 w1 S# Y说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
' j& b9 q! `) O) Z0 s- Khttp://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
. @3 n2 M' P; g% O6 o% N2 k$ i
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
" e4 N, J* x. n2 ?. x, R
+ t! f; v) v; f7 V  I* v3 o4 r- m如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
& g! P1 A/ R  V如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
8 x8 _  u: \* R8 ?: L6 C. W楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
/ b# w8 w, b, V4 l; ^* V. G
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

0 M: V; ^5 {. g' {2 `3 y1 q2 G, w各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
! W1 ?6 Z: [  q7 b, h5 |; o# b商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

6 h4 N5 r) r  [& N我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

: [! n, Q/ h& n1 I7 P6 P你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
" E; w  d$ o7 t3 ]& p" k
4 j# D9 Z' D& b9 M0 M8 B[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
( N" d. O; k- I1 Y+ ^! u# W

其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
' K% q% g$ J, J4 N2 l  l
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

& N8 {6 z1 B: ]- O# `4 z如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
. q; W  K$ M5 R/ J4 v
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

+ l8 }9 Y$ b0 d4 r2 A1 b& ^1 m0 y0 I另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
( `/ t0 ]* t1 a( D$ \) @
5 g) F1 F2 f) J- u2 Y& e/ A9 ?$ b: Q如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

( t6 c! D# _7 x3 K  T& K[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

2 e/ o6 p, w, C6 o4 ^另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

% v1 ?6 |: l) s$ _; V# d/ y/ W
他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
, V* L4 t" K$ P$ P( T' y- X8 L$ \还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
$ y2 I- w$ k0 S( D" A0 x9 R你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

$ {5 m1 y, j: c
0 I5 T- p. M- K我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
0 _& z# q8 V8 R+ ^3 W. L
, V$ s+ a, E$ t- {+ g2 F4 q3 v/ c

' b+ M" C" K2 ?6 I+ I, A
我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?