报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
6 a' F# X2 ]: s6 q) p问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
: r* ^$ N8 o- Y如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

. k. i9 d7 @5 v
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

3 @( u5 t5 j5 S. P我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

& I1 k6 m! h2 V3 }' c9 F+ X[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


# O' Z$ {. A" H4 \当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

+ B; T5 K1 ~' y+ [# F关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
0 X7 X, g) A$ c2 Z% v( E4 A楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
/ c( i1 U+ t3 Y' i
# r3 @/ W' N0 M( ]关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

& z, k  B) J+ i# O3 ^- _
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
( L' F  ?8 v; p! z9 y: L/ S' v
5 G  j2 U& d; ^( }9 \3 X( C2 P* c
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
' m  {% m+ S# |& F3 B1 H
* u/ h: e5 m9 d. v! m( j+ ^  z% p你如果想讨论 ...

就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
$ X% t3 F4 P9 K) s) A
就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

+ Q% C1 ~6 S/ g1 |& D顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
* n/ R" }. B! r8 T/ Z, O
' @1 {/ v/ b! L. f8 H6 Z+ t# T就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

7 [9 z, C  m2 i3 z( l
4 z5 M2 [! ]5 F" [+ r完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

' c5 a3 u& z' N* V
& P- |4 O0 Q  c0 m: |' h我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
% G* r2 m: i+ w+ s$ Y9 E4 \1 N( e
) R" m2 U- J/ v9 Z1 R! d. c你如果想讨论 ...

我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
. n. F0 X2 Z1 F$ W0 L1 G
3 L- ?5 N1 w1 o! ohttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
& P% J$ w) v. o- B  M
/ `) L7 y/ T5 }% L& G3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
& \! b" w& Q( m/ ias being either income or capital. However, in making such determinations, the
0 b$ O: K, F6 fcourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
9 `  Z/ G! E0 o  g2 w2 V* xintended to be exclusive of any other factor.)

# m: C7 |* a# C7 d(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
9 B* W4 I$ n5 M$ j# m. q(b) feasibility of the taxpayer's intention;
5 B: S: P0 f- D1 _, [, ?(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
. C  B  c3 k' F! s6 A# X* Hestate;
) x3 e. N5 {  V( E5 c! J- h(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
' \' m9 J+ K1 a, m% m7 A" v(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
2 M2 Q4 n: y; C/ ?  c(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
& A  e% s& Z& o3 j* Ctaxpayer;
- V  d5 \3 e! n2 j+ v(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
6 a+ I3 ~, n9 H2 n9 N5 nas well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

  [- N0 }. p$ O7 Z" o) R8 c% g) l" t

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

! n0 n2 w0 d. \" Z8 X7 i* k
你应该把全篇文章都贴出来

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
" Q# s6 t6 g8 t6 Y5 Ra profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
  @6 x# D7 I/ r6 M0 R" U% @$ Bintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
0 e" z( ?/ P9 J# p7 g你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"


7 A, {% N0 b. S! U
你应该把全篇文章都贴出来
, X( Q- ?2 ^$ A3 m
& j  q* E2 C( ?' n; {& P% i [/quote]

& U* I- }$ q1 j% `5 U/ T& W

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

: N$ h# m/ Y; A% I: |
0 H) r" V# i% j) b5 z  j! zProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
0 p9 _% R8 ?1 M2 A' E/ D5 a# q1 i
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
8 m  y7 b' o) l& p
1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
4 z0 ~9 L: F2 n+ \

Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
5 r0 D$ y4 D2 N0 _( ?Any gain on its sale will be business income.

你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?

说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

3 X1 I  f* b8 q4 W- J- m8 q2 I各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
. ?% P4 r' N3 F7 [& c4 a1 j: Q/ |$ F
如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

6 U4 c$ B0 D$ M6 m% F. i2 ^各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

! I! P7 k) W8 w. g* ?其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
& Z1 [: B2 n9 J& E1 q
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

' X: O9 h9 ?( z! t2 f1 W6 d其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
: [2 H, r/ w! Q, F- X# k
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。

* `% ?" P$ p, N  L% C$ T[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

. B/ u. }! `4 E8 A# h
其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？
' h. M% b/ j2 z
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

2 m- D& d3 f+ n7 y如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
* m2 s# P8 S. c% t再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


9 ]! b, g# A7 N; M7 S5 l( j我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
# d+ X+ `7 h6 s. ]  I$ p* `
' }0 ^2 C. w' d+ W1 I- Y( Z你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

6 |( y) e8 @- r) |+ f另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表
+ K; o  O, y. X7 ]% n3 `- g( z
如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
! a# U  b1 p) g5 t' l& E
/ n9 J3 u. _3 A0 X另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

+ r7 [8 O& N5 T8 G) `- H/ R8 q
他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
7 |" i  ^, g' _' b' p4 g! e/ o你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
) p, W5 T2 v$ }6 e1 x; G% b  O还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

" x* D7 k! {4 a( I2 `5 f8 K

我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
2 _8 `) d7 H' z1 ]7 r# d

6 P* k$ z: G4 x1 ^; e4 l+ [
! _* d4 m1 d" k$ N
  ~; N+ {% u+ h0 y: v8 f我的牙呢？谁看见了...

我捡到了,你想买回去吗?