报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
# G) N/ X9 k+ z! Y* `$ M2 _100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
; U4 h8 e/ X: n0 z; M& {. M0 A, U如果出租过一段时间是captial gain，
如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
1 G. s1 J) ^# G8 I' T" E  J# @! Z  Y% @100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
  E5 W8 f$ b. @% _! g5 F问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
; z# e! ^7 J% K问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

% R5 N" ?4 p" U3 {- t% |当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税
  Q" D- p$ q) P
0 s0 w% z7 X" _2 `$ G& E我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表
3 x: v: C. F! Z$ X
0 ^+ n3 L. i& ?( q
当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

1 M7 Q+ \: a% [0 K; y2 H4 k我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
8 P0 Y( S5 O: S: g其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
7 z' ^- o8 [! v9 X0 w5 A
9 I" d- n; t5 l% S' z' [0 A( |6 `* v关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
7 @- {1 q6 b( k8 I楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
, A# a. o0 @% ?# q, _, Q, d3 o8 n其实不光是这个，任何税务问 ...

* ]/ ?4 }: e. C# {; N
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

% `1 A. P- |# ?; h9 p你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

9 m6 g/ Y8 A& q. j- b[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
- L9 L. l% f4 e. f- n9 U

' w8 ~( t, f* X& v8 P我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。
1 Y3 w  t4 I, H1 {! @+ I
你如果想讨论 ...

5 x5 U" s4 D% B$ c: s! X, Y; V9 v就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
: v1 F7 t% V; U+ i' T) B6 P6 M, u
' d3 H! \( Z  J0 K  N就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

  N$ V6 D7 G4 d- u! w' u. a就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

0 \5 _" g/ Y* d- _) q: X2 A
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
7 I7 \# A$ w+ t9 e* _

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

+ a- u* M- ?6 [$ F- X我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.

% |  `/ T& E( E6 {; }. p; vhttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt
/ q* X" S' \9 g1 V/ q$ {
3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
circumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
3 Z3 h9 P7 q. @/ {  _as being either income or capital. However, in making such determinations, the
courts have considered factors such as those listed below: (The list is not
* t# n& |0 j2 N+ t2 e* sintended to be exclusive of any other factor.)
: o. m+ i8 l. x: u
' r' i1 T2 D  y(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
$ @& \- c- }( k/ T2 [its purchase;
2 \# ?9 K2 v% M: f9 R; P2 f! ^(b) feasibility of the taxpayer's intention;
7 p7 I" K! a  u8 Y(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
! J8 ]9 {+ i2 D% H5 K2 z(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
estate;
(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
1 _9 o7 m9 k/ P9 ]1 l! l* H6 @(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
9 B6 v* b1 ^( K) S: d' Lacquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
/ c! m7 x$ ~' h8 u, S3 x4 \(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
3 }$ P- V1 x4 m' h( d3 Rthe real estate;
(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
as well as their stated intentions and courses of conduct;
(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
$ i; w7 {+ J" d" r. Z) |; H3 R
+ T) ^7 P' q: J, q: U& ~/ f# g% d

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

9 v* ~' |: }; ], C, Y" ^, m$ l) C% [
你应该把全篇文章都贴出来
$ y9 {/ B: K& y" J# F, F' s- c& E: U

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
in determining whether a gain on its sale will be treated as business income
or as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
2 u1 X' j. }2 q$ fsecondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
. q3 @/ K9 a7 y' d6 ~6 m& \a profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
intention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
as business income.

* S8 |6 ^* Y+ T# k/ k( @5 c& k[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
5 A0 p$ j! C4 p. u你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"
- @& a% r; E3 J: k! r" i; b/ p

- {) r% g- ~9 _; X. g1 g
, M- ~+ J( G- u9 U你应该把全篇文章都贴出来
, g$ i4 S1 Y: h3 J3 D: M; Y+ i
[/quote]
/ |# t8 q6 `0 f, w8 }: @+ g
: q& g" w0 H3 o3 a1 s

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

Profit既可以是capital gain, 也可以是income.
( x; m% u- {* q& V" [这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
0 D( x9 u( _: c! C. b
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:

1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
) D0 W% K5 F' ?* U- f- d8 d4.Are not held as part of a collection"

capital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.
" t+ m( N& \) f0 a6 o. C
/ e2 p6 S; ^0 [4 }/ \; T
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.
5 q' E/ f; t6 A) z( o
你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
, \8 Z4 v; g7 `& n; _; e
说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。
3 P, f( X! D, [2 W/ _  T+ o
* c) k: n1 F, h* R$ T9 b7 P  W如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
9 ]1 R& f: t" ]8 y- p/ q! T/ E如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
: ]( w7 Y7 a4 |# a) |3 }
! E8 l7 N. }$ b/ `' c% K' K各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

9 E" z& r9 j# N# R! r+ e8 H, C9 Z( x; G其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
7 B3 e3 d1 u- h% r. q( d: K楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

- f) v! L. s( ]. b) t9 a各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

# ~/ N) n, U0 Y$ J4 U还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
* z: X1 ?3 [7 |' L: v' y% f商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表

# W4 _- {0 X/ P3 l8 I" f其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

' R! O/ {. v$ r: q  |; Z% U4 Y- v我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
- D1 b* y# s3 r7 u9 T
2 }% b# R6 R! K5 L你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈
( l* [% v- I5 n# M3 p, ?
想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
6 E3 Z+ U1 E% C! f4 M% r$ @) ~
' [) Y) i# O6 Q$ J5 f1 J: Q[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
0 n) q/ ~# u) F

8 B3 K0 A# d$ Y$ ?- G4 e- l其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表


4 Z3 U4 X3 S2 [/ v$ F4 Q- q我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？

) {/ n2 x) S. m! H) D7 j+ ?你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

: |( {5 R7 n% C! M: D另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
0 c/ ^, P' _/ y, M6 K再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

0 H. g0 P) T+ N) r8 H! M3 `3 p
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
' S, J4 c- y% r5 k$ q5 \
6 I- ^# x' i% p- t[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表

  @. i' L7 M+ O# p/ o另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

# p# T/ P) g9 G, b: J
" f2 `4 l( j& ~; D5 I3 w他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
3 h( u9 G) D9 D1 p4 s4 i& C( H你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
2 m7 |* _9 c) L7 b0 q% i+ f) T还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
) t2 t; |1 k4 }9 r7 ~( _' Y; p6 {你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

' j: W, k7 N9 m: S1 e6 E3 f
4 Q2 |! t7 F+ S: N3 \
, p" a3 r5 m& v+ ~6 C5 d
8 e8 q! S2 x& Y& u1 m* G8 B我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表
: w; i& d( \: I& S( E
/ l' Q/ m. U2 y
1 V8 w' V$ m+ n' T

我的牙呢？谁看见了...

1 D. Q; I. |, j9 V8 S* ]( H5 c
我捡到了,你想买回去吗?