 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
|
自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。' z+ V" [5 M9 T. ]1 F
" S4 c, b' t# ~" R虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。% M! Z$ l) @; S
; j) M, f0 S' L) d
谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：% ^+ J; d; a) F9 j# k
1。存量不断创新高；
- ^1 j3 L4 e! B2。房价依然太高，购买力不足；) v: Z* L& o! y S/ I' p
3。来爱城人已大幅度减少；) K" M) Z, s" g8 ]2 `
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。
) @$ w j6 k/ [! o5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。6 C' o( G6 S" L2 r) f3 b! G" `- x
: Y; [9 ]. P5 e* t
看多朋友则认为有很多利好因素：8 i- H2 d* _, n% ]3 A; z
1。油价不断创新高；8 x9 v }5 s# `) v$ z$ L$ V
2。 工作多，经济好；& M8 b4 B. H: B5 o/ k
3。利率降，贷款负担减少；* R, ^2 ]$ E/ u4 v$ q" N9 \# }
4。美国经济可能已见底回升；9 s/ \' z9 Q5 w9 S4 v" z
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。# F7 C" J1 s; ?; c
* x' S! \3 V) @" j6 @: e# ^任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：0 @& q" [6 ~8 Z& u, `+ k) |; k
1 x2 ~3 g0 K' e: b7 \( S$ \1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。2 u9 `6 J8 c" J2 A/ y$ L4 N
! @" b1 ]' M; b
2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
+ \: a3 v" {: y( I. I3 M 1）炒家屯房；
/ K8 r3 H" _4 ^ 2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；
; h/ a$ X& \$ O; J 3）建筑商大量建SPEC home.; y+ {! V; U" v4 V# D: T5 A& D' N( O
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。5 l H8 ^! S( t, C
7 y1 |% t' W) j0 T, j
3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：
4 v ]3 C. q3 p. D 1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。+ O+ F4 p& \* w$ Z
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；! T$ A. m2 P- b4 J
3) 新换房的人多会选择先卖再买；
7 t7 c9 r r' E$ E从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。; z7 ]: J. c- Q1 H+ E
C$ R% E6 }: p5 q4 }: K4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。# t- E' {% {: d! Z0 t
( V3 i# ~" m: I. J: L5 l
5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
|
狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
( f" p/ p$ g5 _6 A, h7 X! X
0 \+ ]% d* b/ i1 c- t- w: H
2 ^; z/ }$ J3 v G; A* W
