 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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$ L2 T8 ~( W" r) `3 u; ~- M6 H１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上' H' D- [ D" I, t. ~1 I
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。8 H s: ^2 ]3 L& @& ?* Z4 ~" E
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
* M8 b- N! }) w7 u- X右。
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) i" r( x0 L" O8 s2 M２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
$ W4 ?6 O$ ~* O( K+ c! Z$ h$ c主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
: |% l$ ~2 Y; `* K, V的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮" m7 |% E8 P! x6 i) b
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。1 {; x+ F$ y3 q4 Y( R7 P. c0 |
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键: `6 s# C2 P9 [" d7 d* e0 _
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。) L$ b( h) Y9 s- z$ l& Y
) r1 L* f+ x" A1 ]1 N% L0 v４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
) C: H/ b; O ?唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
, ?/ d% W6 K5 e事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子* a( i# p J. f& H
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严0 F6 Z1 Q5 x5 \9 E) |7 g- k
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大9 l ]/ h$ f6 g0 w
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。: p d: Y" G) \& z9 v2 `5 d
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
. E- I B) e, }. z( Q( {; g房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
4 `5 }2 n7 T/ W& r少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
& `9 @+ g8 C3 ~' G( w/ O6 H1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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0 f p2 Q+ `- `1 T& p6 c* J" U7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的. }# [- H2 e( Z4 w8 w @+ b8 ^
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 i9 u# Z( n& P+ B/ l2 }9 {说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
4 k" U, J5 p9 {, }, A4 d8 F* K可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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2 H3 P1 `2 l/ k% R9 @1 a# h8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
' y9 k% a6 Q4 D$ U6 ~租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。; F* p6 A6 @7 |: }
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
6 S) {0 h9 X8 J! o. @6 Z/ z) Z1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
# d4 x* n% D! M6 r# Q' sthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)4 y, V f% x# h! p1 O# }
; Y3 v0 M" u5 n5 a/ I+ o10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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* h, c: u8 A1 q6 S. M/ \. f% C; u6 `2 ~11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
# D# ?5 x5 t! }因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现; V# S3 V! [# w/ M2 ]
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
9 Z- }. U. |$ F# y& i你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
( R) t% F( t. S息，进入本金将更多。" i; Z4 y' U& d% K5 s7 Y
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
3 x9 W: m b# _+ d- J新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
- { j; T- H+ [2 S+ _3 \: _/ k如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
( O* [: v q" @. ]# y$ D$ \计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
( M7 E0 W; X d9 U X0 H5 \. _可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明% B) b, O. Z. M
年11月你可能会追悔莫及。) s; f% ^4 f( _& P, o1 z
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明4 ?- t. i7 s" q" W
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气, n+ B! F- J5 H) H$ p
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前3 x+ v$ G4 {1 b2 H
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
- O' C9 k! Q9 y- F* T线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线( f2 @$ o* y( Q+ x4 _
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
/ g, M! k* o) ^便宜出货？
$ g8 ^8 i" C3 H- V4 _; q原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
3 b: D0 n, f# e原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租& P1 t" J& [$ ]8 N
走长线。# J' u. p! x# f$ w$ M, W* u
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大' {) ^; E3 M. l s C
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
" S$ ?) B& ?' w% W/ r( `; g０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
. o* {9 H, g! L a- D降低了。
% L" J5 i' `( {例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
' b5 A2 X4 p2 l- ^) I么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
! W$ R: i" O3 q- t! J7 w. A0 J" Y万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
Y# ?5 y' G- U# C* r& ?7 ~: I8 M& M些统计方法误导了别人。# u* l1 R7 n8 }! r! h! v
3 R# h: { r3 L17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
0 M) P( s# v- l$ ?! e, B: o! D) [) Z降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了& i( q) D _/ d
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价. O/ s+ g1 @" v U
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
5 N a+ q J, [2 t4 X* S的时刻出手。
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7 z' V% d* S* K2 F0 i: b8 d18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上. p8 s! Y9 A. G8 Y. y
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。+ }2 m6 F/ T: O a' P8 t
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
8 {$ t1 ~& }! Y4 v' `- v6 e大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易: [' t! g7 y7 j
就被消化了。3 Y q/ @5 D& {
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补充两点：( B' }, F+ t* P& R) Z ?& k
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
/ k% n5 h( t) N+ r$ Z1 N出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢" Z: I& H8 w3 v$ T! Y% D
慢复苏。% k/ v. ^' p' A' g0 X _! c
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
! N, Q( M7 c+ _) k" ]9 z. A卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为： L! e3 N0 L7 j5 Z$ h
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果) P4 _) _0 e' W1 r8 H* {+ }0 u
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
- R* X' ?+ J4 _肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
$ T4 N8 g' H. y1 z# L( M: h二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交% C( [7 w, k3 S* P
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
1 \+ a1 y$ P0 R# l; J也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买% a1 p9 s3 U. U7 ~' w- R
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。8 s2 ?* S2 J+ P; p( ?
( E K+ H; \& r& [: J2 a- h& G本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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