 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
4 H) L) q- E6 k9 @ Q/ }0 y一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。# ?5 O; Q2 q: B" y+ o2 q7 j5 l
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左' D6 u9 {& C6 k2 l
右。1 _9 J9 N3 N% j9 T% y
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房) V. O) f+ K7 P5 T4 U
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿2 h* A4 [; N4 r( [8 A
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
' F# V" t& Y( t% c3 W动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
$ `; u5 X& z' b% K e* l5 m! B( L的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
7 ?2 b R8 T$ B7 c: s唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
6 {( F5 O( V: Z事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子6 m B' D8 v& \; {! ]
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
3 _" T6 [# T7 y8 k4 y7 P重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
5 _$ r, U( `1 N! J- I经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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! u# b6 {! u2 F1 E9 @& |6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
N3 g6 m6 h3 n- h3 ~$ t房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
" b0 G, V7 H1 M少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的* @9 ]/ ~! I8 z/ T8 F& A8 [
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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# M6 A) t0 l0 `7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
3 k% O+ ?! P% r' D/ c+ ?5 l两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
; ?9 o0 \( w( s说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你0 h, _! q# @9 W7 I- b. {1 v) N; R
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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( V/ P9 t0 W: T8 h" s8 g8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年 g9 z0 N6 l6 v* B
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。2 T; v% D+ }+ x* E" T5 n& |
; A4 Y- T) w7 t; i, k$ B1 Y9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
5 T" b9 j( v W0 O4 [! M1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
: R2 X+ e' B5 fthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)( [7 A6 s$ t& B9 s
# C5 j% A8 \6 }. V# Q" y10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
- H/ }2 o/ D; z4 X/ f6 W3 `因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
) }6 V: ~( m. c在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许7 G }7 v8 `% |, e- Y7 h
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降& r2 R6 n: q; E @4 L
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个" x- d- C( w% p7 v0 n, r
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例( n5 L" r, K! e4 f' L# x
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预9 V/ J2 b6 m4 `
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），5 P I A5 H5 n/ y: P
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明% y; ~' n" v" n% b
年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明' ?$ Q& D& d) l% U! Z3 D
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
8 V2 x+ J4 y# s/ p5 H/ Z' p- k氛下，很难卖出好价钱。9 P! o; L- X& X
8 N M$ P7 f( ]! q, l15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前9 _/ M) d% r" v5 |
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长! o. h) F$ a2 I8 C# H9 ?
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线) o$ ~$ ?% ]1 T) [8 M/ b2 @9 M7 u+ q
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们# s" o) H8 i" A* Y, K& d4 S% |. h
便宜出货？
. m2 V% k! y& z7 D9 e: e M. _原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。- l1 ]# h. ]* M c( ~
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租: j5 [/ C! |/ M4 O* P: ^7 a
走长线。% [; H) O7 Y" v3 V2 @, O) y
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大% w& ?& X( I# u9 W7 o0 V) s
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４0 E0 i, M$ c+ t0 _& F" Q5 Y' K
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就( Z) A8 c9 h* M6 n
降低了。; K4 Q% A7 Z: v" J6 c0 k7 B" s
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
/ l! J8 t. D6 L么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０- G/ B6 @2 M1 c$ }
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
! ?1 `3 H- }2 v( L" {3 |* l# j些统计方法误导了别人。; y7 [6 T% S+ X% }7 C: x
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
$ o3 l; |- R; U+ z# r降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
1 H2 t ?5 l: J1 ~; g+ T( t) l. S2 g他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
, D) \4 W7 y) J- y& U) ]; W( {% H抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差+ L1 f9 R; q0 K. J& t0 e
的时刻出手。 b/ b: \' m+ h8 L" @' E
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
% f9 q5 W6 ?+ A& c) O6 C海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。- \6 l- K. e1 L' d
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
: i* U7 C4 V' ]9 _; M大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
9 T% o7 f b! v0 Q就被消化了。
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* E+ a4 t; X0 e: E/ \, O补充两点：
l3 x% ]+ z' n$ b１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，# x/ @5 J% |8 Z) S
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢/ i) w/ I5 B6 @0 J8 A9 g7 \
慢复苏。
0 e6 p) p3 N w我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但8 W6 o* s2 q+ b/ v
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：) M- l3 O' w5 E! S) H# ^0 ~
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果3 T8 U& } d' C! l8 Y
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价) [3 S& T. D& p, ]7 E
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。" ] n/ W: o& v# I
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交; V0 I, M o! w+ o5 u/ j
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然6 C* x6 F- X0 u2 J
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
+ a$ E! W$ k) X9 N& l, h j家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
Z" r w% Q% e M) B7 r
J+ R+ t3 q: T5 ~本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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