 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 % K) M$ U, Z0 t
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
, F( h* k9 q9 Y. b一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。- o7 F8 R4 T5 c8 x f. m
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房8 @2 F2 ^* R: @% j) J# D! C" D
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
& ^9 @1 O, }$ c D" ~的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
1 n5 q% S9 c/ V) W7 t$ q动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。' v( r6 S6 \# Y, ^) [7 m' k6 v
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
/ u' `3 f9 x6 R! k; p的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。* T1 G" \# D7 [6 r/ O
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长; a; N% l! h. T" X- [6 G7 Z2 U
唯一发达国家。& E9 d$ a3 `7 h k8 w
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
4 L+ c$ m/ e$ H2 Z$ I( i* A* ]事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子9 H' p3 y! }, _
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严& ~+ ~! Y9 s7 j
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
; ~! ^6 ? k; \8 y, O7 h# h经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。1 L1 J n1 t3 f/ S" q$ |6 P
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6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
0 j1 X: h x: \: ]5 y6 d- e房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于6 H3 ?0 ?) t% }! b# r+ e7 w
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的" j" O' h; a- Z' ?5 I8 y
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。' z# [% I9 P% w$ |2 E1 z2 j
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的* M( u' [& S1 @& p- |; g( w
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人6 c* a9 m, \7 J6 B
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
: b9 ~) O8 ^' {1 q) \可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年- O' w- Y: |2 `' }9 a, z
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 0 K0 r9 q6 ^+ m! Y8 }
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
4 p" B" o3 s7 o" j" d. m9 ithe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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8 g% F* ^9 i* ?- C+ X10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# j* r6 |1 l( N3 C
& \/ z$ B# G- g( H9 N3 z, Z11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
/ T$ F3 p8 H8 v3 x7 z0 g因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现2 Q/ V/ y$ h/ K+ t
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。. _1 s3 |% G3 P- x& \, g X
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
3 n6 J8 K6 x4 v# P' v你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降( @8 P# n) ^+ N- ]- y
息，进入本金将更多。4 h! N. ]; w$ x0 Q2 _
* X8 ~" a( P9 G" j9 `" ^13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
6 b1 i, z" p0 M2 Q8 F4 ?7 Y* I新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例& v+ B0 ~. `! i. g4 G0 x6 X, ~
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
. m9 z- `( F1 J1 ]- k% c计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
2 u0 n* ^/ w8 O, H9 l8 x: ^可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
, V$ [% X& l6 w年11月你可能会追悔莫及。- @: G2 K9 K' }: p/ Y
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明" I6 O- `: N3 Z" O. j
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气. f2 ~; G, ?; d8 L1 s
氛下，很难卖出好价钱。5 N# A' `0 c# y( H# i8 t! i) S/ B
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前, f% f; L: F2 t1 s" ~1 y, y" X
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
5 E' k; ], Q8 ?# I线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
( w2 g1 w7 t+ e炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
. B% N; ~, a: |( b) Y% `! f便宜出货？, m; W5 ~, `9 {( p
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。. m9 m; k# b; O9 @ X+ R
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
, M" {( p: A( |2 Y( O) k& g7 B J走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
( n8 N0 y* q, X" V" e7 N% |额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４, @9 p5 Y$ m+ L/ J- t
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就% ]! g6 @. @# w5 A
降低了。) \! [# O. d" R+ `6 `' ]
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那$ r6 a+ C* B. G/ w0 [
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０/ F9 W* S0 Z# s3 [
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某3 d8 @8 g; `+ v
些统计方法误导了别人。; o7 D( ~1 k# G, E5 c" f* D% O
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再# n4 R. i9 V& M3 d& x( U! X' _
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
! @. T" K- Q+ [- g% R+ h他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
/ `, j2 l: x- c5 ~ k: M& ~- R, l抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差4 W8 }* f* e# @2 ^5 d( j
的时刻出手。
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$ M* I+ d! ]1 {% F" N18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
& N3 I& r' X" V: y; k2 G7 p海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
6 h3 ^+ V5 C; r% E* n5 R上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif4 M/ r( A: ] l% N$ N
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
# Y- b8 O! G; d/ c5 s' h- m& ]就被消化了。$ [) F/ K* ^" l* [
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补充两点：1 T8 i+ ~7 l; ]3 Z4 _" G
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，2 g: F+ E2 P7 l
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
( q, a) _" ]- w3 o" l慢复苏。$ t( A7 u* ~9 s3 ~0 X! ^& {6 V7 T
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但: o& V% l4 O# P
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。! Q3 O5 i1 X" i4 ]/ A
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
0 Z% ~7 K, r |- @一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果/ y& f; @+ b$ Y# l+ X8 H% S
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
3 i/ O. _) j6 Q# W$ E7 o肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
1 T6 A' m# ^$ l; r6 x4 v" H二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
. [6 ?7 v. \7 [0 k易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然! {+ X0 m" h2 v$ _) H
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
5 v/ j6 t& u/ N- j/ w家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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