 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ( _" q$ c N! E+ x
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( s f4 B) X) f8 b0 S１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
u, |/ f" t! H1 v$ E f, }3 N一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
$ E6 _% @1 F; X2 u6 ~* X& Y+ @空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左; G2 G, L% O+ N: D* r( e3 f! i
右。+ e/ N; j6 ~7 {; j5 ]. ~
; d) E+ a0 H2 e% v$ i6 W２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
( n0 W7 [) [# X) r0 t d主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
. ^, P2 X% N! q, u的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮# C: O* n0 K" u" Z1 Z
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。9 }' \- p1 g# X3 J2 I7 {) K I1 ` q
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键2 ]1 `: {$ i G1 `# {
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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' t. z: w% j3 k+ G6 {４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长) h" v/ z& F0 V$ e1 C" {2 h
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的2 Z) U L5 y1 D( n( k% _$ u
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子4 r% N, M) v$ I( r+ J
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严2 j/ f0 C. u6 y. K( \
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
& f3 c6 R8 u I! K$ B经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。! G3 b$ n& P. ~+ |- q% U; A
. o7 h+ M) [9 P8 J1 x5 v) f6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些3 N" m3 M4 {, ^7 z$ `
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于8 Y; \# B) q2 B+ {/ D
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
" _! B0 E# m J' |1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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' G% c! f1 C) F7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
$ A) A. N, M! s" m, H& ]两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
; i% R$ `$ y/ Y+ [) D9 b, X- K S' R说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
/ q+ m7 {; X& X' M) b可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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+ j* U" g; ^5 p% B; }1 S( {8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
( l: e" v( D0 r4 {* `% N! R租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。2 X! h. T w' {( `
$ |5 w. i. D8 ]+ N, ]+ T! `3 i) x9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 6 e- I$ L$ ?# _, e) S5 P/ u' J
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
0 H; q8 u3 {; }& u3 Xthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.); f4 o5 O- X% A# a1 W
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。4 o. E4 n' n. }2 J: l3 d. ?/ ~8 X
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原$ I% P! V) ~/ W* S8 ]- }
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现4 c( Z4 e9 Y3 K/ p7 R
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。3 X e' X, Y) @+ n0 A
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
8 M x& ?' R' K- D% q& n# ^# C你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
+ u1 x+ i- K, t% w. q% T, B3 g( `息，进入本金将更多。: q; m, k$ l4 g! ~/ G) D; n m! b
. s" \/ `, l. V13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
% ]9 E! O) b, ?3 @3 `" a新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例. O. r% W: p8 ~
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预% Y/ |) `/ G4 H- I# F
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
( o# K- F3 k$ I8 J; {! q. {可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明1 ^( j5 f6 A3 w7 {; o
年11月你可能会追悔莫及。7 g# w2 ]( T5 O. z I
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明. M8 k2 ~1 c9 U, c
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
# d/ j5 H6 N- k6 P氛下，很难卖出好价钱。! \' b$ z/ ^. x/ k* R4 M" a
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前1 R" `; [! J% }7 q- n4 Q$ T
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' L3 [( e6 p6 n+ z0 h: G6 W
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
' Q5 T& x6 p& }7 ~; ~1 T炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们7 T5 u7 j* ^/ l
便宜出货？( L/ ]+ B1 @* N$ t- L p( f7 n& V
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
9 r. j% w1 x* x0 w* T$ I原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
, }3 s1 F6 S% f走长线。& ]3 N ?/ T& l$ V
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
5 Q/ s0 X* D# `$ A0 e额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４# N$ p$ Z7 M" X$ ^' A6 m2 D
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
' F/ d1 [$ ]8 q* u- j降低了。
3 c& G0 i% L/ i2 |7 g例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
, V" w6 M- n1 K/ V* @2 q; d么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
8 _/ M+ ?# Z2 d! \, E2 E万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
+ T+ w: [- L i些统计方法误导了别人。
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6 x* ?9 A8 ~- S4 T17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
# B) c7 ^ {, g! g降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
! `2 x9 H7 t. e8 Z& k v6 E6 W他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
# V% d0 N) T2 m. [8 k抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差8 H# {# |4 _3 w' g7 W- s
的时刻出手。
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. E4 ?7 ^& m- X; x* o* @18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
2 b) ?6 @; B9 n+ c( v% v海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
. p8 f# x% y; I+ T0 f4 X上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif; R$ V, T0 _3 l" H0 n
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
6 i! g7 z" {6 p/ ]: l+ ^) G+ Q就被消化了。0 N7 B) s) y- [) h( O' e9 t
: Q2 {8 b0 C9 b* ?1 T补充两点：
0 `/ |! D' [! u3 g( B1 p１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，7 [" f$ x# j' _" e# E! W5 f0 j+ T
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢# t k# g8 [& e$ u3 I8 T
慢复苏。
# C1 a5 U( Y& N2 P6 C我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但8 M+ p% d5 x$ p3 W# A# {
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。7 [) B! y2 U: U# e; {5 G
; S6 G5 d% p$ m+ i２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：# }) G* e' f/ I- Y
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
! Q$ Z2 k% M3 D$ h0 w5 G你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价# M) Z/ V6 _+ E$ h& C3 {
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。' c& }' o8 f8 U( H- K. h
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
. i( Y, L! b& q& N易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
$ T" U* e G1 H7 V! F7 g4 {* W也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买1 u; k9 f% r, a# }7 B. A
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。! S* r- ^+ Q% s3 n- @# Z4 ~% Z
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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