 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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2 e7 J: @8 P0 S/ B4 p１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
" P" { z) {' S9 F6 ~3 A$ ^0 u/ C一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
1 M0 \9 X! M; X2 m# Y空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
: N' v$ X; ]1 G4 d右。
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 n" h6 T f. D z+ l/ e主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿+ i6 B3 v/ D9 [: w/ Y
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
) h5 T- F3 R# S动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
- N$ R) N! k e. Y4 E% ?, _0 b: L的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。# ]0 k3 ^# R7 m) @, M0 V* ?
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
; h) J* E! \6 ?9 M1 @5 c( n7 ^" I唯一发达国家。
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7 v9 \$ A w( v# P1 w5 V Z# t5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 g. Y7 o6 V# V! N
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
( {$ X' g4 f: q( a' C吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严- s$ G* v# h9 A+ n
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
: _) V! L* Z6 G$ c8 E经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。1 |3 @& s9 j/ k. E; i% B; y
, m3 c5 p4 }1 o% ^6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些) j: E3 Y7 b% ]' g
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
: v/ D$ i, d( }5 J' V- v" u" e少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
" x% X: K# ^: W7 ?1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。6 ?. l: B0 v0 q8 P" M8 } ` |
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的/ f: M+ }& P( C. i: |
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
9 q" W0 _+ ]5 p说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你, i, d2 g, Q! r/ x) n2 X3 ]
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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|5 @) u0 b! I8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年% b' V# n2 ~1 H" w. ^2 v9 C
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
+ g) c; A0 I/ _7 J/ O/ u1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
# @0 @: W: o3 b' R- Q! ~' jthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)) I2 F; x8 e: ]4 |
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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2 P/ M- \3 N! Z: w% S5 ? @8 V: X11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原6 v1 _$ W4 ^' w# h Q, N) {
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现0 g( C- T" J8 O& V# Z$ f
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。3 K8 V3 S; K5 |2 y* A4 h) G, b
$ J, p0 S- S- \12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许+ J+ s) `3 q0 B, o
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降0 u$ Y( d+ ^1 n0 H( I( W2 s; `
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
8 T8 w8 ^3 p) R3 f7 Q新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例7 u7 f E3 L, I8 a* a
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
. V) B- [: X* l* |2 S计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
' r: [% ]; k$ E# f可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明# v4 R0 L. n9 |2 s2 _
年11月你可能会追悔莫及。3 Q$ p4 e6 C1 a9 ^) z
! c; h) e5 g6 c$ T14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
8 W& O; m$ a9 @# b年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
+ Y) H8 Z( Y. _! O6 O* Y- u氛下，很难卖出好价钱。, m2 i! S6 f+ d$ J) e( Y
% D& }1 X6 j! ?# T$ ^; Q15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
7 j! W& Z9 d7 P) O6 p( p0 L只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长: C7 }3 s- E0 u. g& J: |2 T
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
: V! c3 f9 A% V' C* h, f4 Z% u炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
& s) J0 E% @" I3 j8 D8 y$ g: Q6 T1 J# L便宜出货？. p. Q [6 P: o& i( G$ H* T+ [
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
# i0 W+ S" X0 S8 V原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
8 p; s+ {) d" h走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
n y/ @: b1 T5 |- J T! {5 a9 r额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４# x% P; ^7 Q2 O& z8 Z
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就% h5 r5 P& ] q& a: Z
降低了。7 U. W- j/ B1 \7 y" j, v
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那" D2 v9 t7 q1 e$ v: b
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
5 f6 f C B$ Y# D7 ~万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某5 ^5 t. M d+ {6 ?" h
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再: B( \0 _+ v: G& W
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了' o8 i3 \' g: P8 y. h; C9 M5 o
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
# F9 U0 k7 d1 T抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差4 d% |, g0 W: R( [5 b
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上3 `$ R' C r; [) g
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
: W, I" U& }, W. _. i上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
0 a, v& _; i( Y1 X& p' D大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
1 q( ]) ^. p7 z3 G8 D就被消化了。
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; A# m8 A+ [5 Y4 c; r7 d2 s补充两点：
5 I; M7 z3 R; K+ }: o/ Y4 \１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，' ]9 w; v) H! X5 i) f& T* B% ?
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
$ Z5 C) `0 N" a; P$ L) W, V5 |慢复苏。
6 _( a5 m7 Q- I- V) s我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但, Q: Z5 N" E0 X1 c# S# z( u+ \4 _
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。/ ~# E, ?& M. n3 l
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
) B# U0 n( ^$ {0 H4 Z+ A2 n一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
' m2 P2 X4 ?1 b' Q你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价7 @) H9 r- ^) X* r; o$ w" g/ V" T" z1 |
肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。' _4 r. y- @" G
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交* w% h( ]% ]- y6 |8 p" V
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
! m6 t4 G' l& z3 l也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
, {1 {+ ~) N3 _2 s# y# x0 M7 ]家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。3 ^. O E, B5 Y$ C7 L! L
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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