 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ! P5 P& A& Y; h2 k
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# a+ M0 C6 N- T G! ~' j/ K2 s１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上- i8 G2 L& u, |3 W1 U6 j& T1 `
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
: j% ~. @8 \( b: {9 @# X空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左. _* o) c+ J2 ~* J1 J
右。
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: s k0 X" h& J! x' g0 \) C. z２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
Y, X4 c8 m% K主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿: s- x; n Z* j* ]
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮8 G3 @- ?' i. O0 c- h/ o
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。3 _3 l! V7 ~" ?
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
' S u6 N# ^- M. @" q2 O的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长( c6 ?/ C2 O3 }+ v0 x1 X
唯一发达国家。
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# p0 l" E1 [3 y: V5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的1 n) e) t- w' Y# f9 [
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子& [/ W3 O: L2 R- t6 v* J( m
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
0 G2 o: C6 G6 D# K重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
5 M% y% H7 R2 Y5 m) A8 M, A: a经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。6 z: M. u9 Y% @, D! l
3 \& ^8 s( o& |* q6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些5 V$ U& w- m( A6 y
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
% h+ v: M$ _& h$ j: X9 ~* D: c少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的8 a- ?) e4 ]/ B0 {
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的, B1 Z2 v! j% p5 b% A4 H% }( s- f
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人; u, o' U3 h" E! E) a( k
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你" E' T! _3 q. Z0 z# h8 B5 t# r. S
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。8 P' y- P6 {1 J( O" e
/ H4 T2 i4 l \6 c8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年3 o% ^$ `$ `$ O8 ?
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。. z. R/ d9 s ^/ {8 W6 B& C
& o* ]9 f7 c3 P# I: l, B5 L. z9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
6 H: `8 h8 @( A9 l8 P$ U* i1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed / S G0 r6 i. ^% N
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.): G/ e- e& o( R; }: ~! `
' c" ?& I- `/ A2 f7 K10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。3 I+ r i! [% ]* m5 p) H3 j/ K
3 }# W; ^ p u0 v11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原& ]) w/ `( g; c
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现% x! J9 V2 R9 {. f o
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。* B; _% r% v5 j
- x% c7 h8 L! p3 V, m12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许' Y/ P, \8 @2 D0 _# j+ B, [$ H
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
% [+ G1 [! ^" Z4 U+ \' d息，进入本金将更多。" K* s( j# X/ {3 U* S8 D7 V
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
4 w1 C' v3 a3 l9 F& B) m1 s/ Y* h3 i新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例6 [1 N" w* N( M3 b9 M, O' F
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预* j3 h' o2 f9 I1 a% r
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
" l* ^( `% A4 W k) N+ w可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
+ u6 F/ N8 K, i: Q年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明$ s5 I. X& l v h; Z0 @) e3 T
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
* \+ x, Q8 \9 |4 l* n5 h氛下，很难卖出好价钱。: \; R6 }. B8 w. o# b( p+ h
+ }# g$ y6 q4 \2 V15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
0 \& \- [0 k/ V, x) ?% v h, J只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
: j8 U3 B0 M0 [" ^6 H线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线& V. r: Q7 I( t4 R9 Q
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们, g+ n3 O) K; R' m D3 D* L
便宜出货？& d* ^+ R i' t' ^9 @
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
( y) z1 n- i2 P5 G原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租1 N O( ^ K( \ E/ k
走长线。* T3 t3 Q0 {- H! K3 v
# O* {: p& ^/ E4 Y( ?9 X" C: r6 F2 |16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
" N( A. S+ o: X额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
3 ~7 b2 z# M. I# m０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
! D" U/ J T; e) F! F. a降低了。% N# W' S' z' E$ f! T
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那& b" o7 U9 I: J. a+ D
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０) R# L$ f$ a1 a" ]. D
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某. O2 d% |" {9 a# a
些统计方法误导了别人。4 r1 z0 U1 ^! |$ U5 r) Y: H( S
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
. Y/ V% t8 m% {4 `9 i" l降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了9 v& B7 ^# K2 m* h% f& G/ w8 N* R$ L
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价2 @( f B8 f* E. N, ]" @& i
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差# i2 t$ z/ A1 H# J% t* @( C
的时刻出手。
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+ {5 }5 h1 G; L L7 K, g9 o( O18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上: z; O. Q! N# C7 Y+ C! o' [+ K
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。1 R; P: }( e& e6 _& F: o% S$ }+ ?
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
9 @# Y6 p( f4 c, k( @. |4 `大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
5 Q) w9 ?! ]/ `4 t就被消化了。4 I; \! ]4 f- K: m
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补充两点：
3 m" i: P% c7 [! ?１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
0 g: X+ ]. J* v4 n: o出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢* {$ I0 }1 n R: G
慢复苏。1 C8 E: a+ M# I0 T* @
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
4 N; _" A* Z7 v9 H卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。; {$ c& p" I: m
5 t( t3 K3 z- Q% K２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
5 [" F# O& q2 V7 @( r4 [# f一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
& ~& J1 X1 O0 A* n$ A4 b' m6 O你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
y3 X4 k. F3 Y. ?1 v# v+ ~肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
& K! J7 n- O# t! M4 Y8 x二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
. J, d+ F9 z- h' S5 M易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
7 H+ j8 S2 {) A5 b7 K4 I9 @也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买
8 w2 q9 J3 ]% l# m/ n家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。8 F; j6 q9 A; ?3 [. M
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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