 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 # E7 H4 q, w' L B( D7 a, L
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8 b6 a. f! }! A' R5 `8 ~, V１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
4 w: a4 B8 r q c! p, A" J- _! ?/ V一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。2 g# c5 C2 ^ f7 c4 s# ^; h0 R
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
& R$ F* E$ ?4 u. a3 b右。8 ~- c. s2 o; Z; h* a& P
& @2 a" ? E9 D& F, {/ i２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
3 I" h5 n: I3 }8 q) k主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿
) C& X5 f( W: _2 j7 t9 {的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮
9 A1 b9 ?1 U$ x4 ~8 V& [+ j动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。8 H, f7 ]2 a# W2 C
7 g3 P! H3 R# l1 X3 \３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键2 W, e/ X% G1 [& N2 Z9 |! Y
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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5 d) k( l m6 {8 W４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长2 D) s- `! x; p( e
唯一发达国家。' c& c3 l" s) k9 d
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
& ~2 Y- P7 E* K事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
2 Z$ f0 c/ c6 D B: J$ L% O吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严& p4 U" S. h9 A9 k1 {- l& ]
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
( p$ [9 B1 Z/ o8 }. P9 x* \经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。. b2 b6 h" e8 y. R7 Z2 e, V! x
! y+ T8 t$ V+ G' Q# k6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些 X+ A2 q+ u& H
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于& u' z+ }& y2 I* E# Z
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
! p( e4 _9 r9 Z, i+ n1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的! s' N: U2 M' u- p$ ]6 D
两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
3 m# ^+ i1 [" J" X& U, `+ U说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你' [ v* a9 _: f* K- A2 e" k$ |
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年0 z# D$ o: W4 E/ T/ E2 x% q
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
- u# X8 l+ X9 E5 _3 o, H7 O; b1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
$ `% \4 c( J, [& [& G6 Athe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。( d0 o1 _4 P4 G$ P; u3 c) t
! p% l: q# {8 T ]$ |; |11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原5 F0 ], L) u7 i/ i. i+ V8 v
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现1 d( u, l! q) D3 X* V6 z# u+ x
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
% A! V) N' a) b9 I! ^你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降4 E( d7 W0 K2 M- e
息，进入本金将更多。
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7 Q) R Q6 g% W13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个. {% N6 M' S* k0 k, v4 @' n. A
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例! g: z3 b1 b3 v' I5 d9 u% \
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预- h/ @1 N& F) v) p7 f! ?6 t- s: s
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
: W) H. w6 r' o9 r# s可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
( g% b8 u& W, H7 e& z; @) ?年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明4 }' e K9 e9 S2 Q
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
, d6 y- b- s, _) A! V5 O氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前7 k6 ]% N; D* ~' @
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长3 Q0 H) N3 A' ~( h/ Y- s8 W$ g
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线8 i: S3 D }+ f- D8 x- J' \
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
8 U/ F: D$ e! o% j/ g& o便宜出货？
" R9 [# F: X6 ]" u0 f, E9 h原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。9 u9 `' g6 H# ?7 g0 T$ u
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租
" z. F+ s k. O" O/ V o/ }走长线。' o) j# t; C) U% h* o0 n
2 X# S; i8 s6 O- W16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大9 @( l- v9 g2 D) c+ F0 k
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４% Q4 l' h) u1 X4 e/ J/ q
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就/ K) k' R* A6 A( }
降低了。3 H; d( @: j* f" b+ I& F; [+ v
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
; T! l4 n7 q: |# d1 H* T, l么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０9 H) `6 U8 k- E+ h/ o m5 |' c
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某3 p4 ~% d9 j R# W, @2 u: E
些统计方法误导了别人。
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再; N( S( S$ ]4 s# E' z+ x) u7 z
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
2 k, o) N3 _; L, d, n3 v; u6 l他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
5 N6 E7 h! F! X( E# x. X抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差4 ?7 r' \4 T. u8 t
的时刻出手。
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! z! j; Y$ `3 t$ Z7 E' J! s18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
1 M5 r6 U7 A) d/ M6 \海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
- L3 U, v; H" v+ e8 Z上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif" h- f) }/ O6 P4 R0 a4 C7 r
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易2 @3 Q% M" w. D2 u, I
就被消化了。
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/ j2 b& S* _7 J1 V; ]补充两点：
' I* n& K% K5 X4 r/ z１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，
4 C: e, |2 W3 Y7 y; i出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
) a: y4 E) K+ W7 V* P, b2 p, o慢复苏。# k3 v9 b% v0 {6 D' F% k" J: D z
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
& Q6 p6 b. k; b* h8 S7 o卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。/ S* y3 g: h" Y! X" G
* B3 O5 L# Y. J# I0 T) a! @* o２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：9 E9 _4 U6 q; D4 ~
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果/ q3 a+ v, i) s* s0 l2 e
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
! ?7 J. k5 n4 P. U ^: Y$ z肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。; ]; w7 z& ^' M' y
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
1 N4 D& p1 T2 D* a. P9 e易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然% w. U, B$ L' u; Q" b( m
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买+ K2 w: J0 [7 g% v
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。/ A( D& S1 y* v4 A6 B, c6 ?5 ^
. {- n5 K6 P$ {+ D* N本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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