（公开版）爱城房市前景初探 ——2009

三言两语 · 发表于 2009-1-18 20:28

如诚诺，现公开此文。

未经作者许可，请勿转载！

2007年初，我发表了《让数据告诉你：买房还是租房？》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF
2008年初，我发表了《2008不买房》原帖在此：
http://www.edmontonchina.ca/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF

首先，简要回顾以下上面两贴里所提出的一些个人观点：

 2007年的帖里，我提出：房价与租金应在一个合理的比价区间。当时的市场情况是：买房成本比租房成本高得多。现在的结果是：房价跌了，租金涨了。(然后会是房价租金共同下跌)

 在2007年帖 43楼，我提出：爱城房价上涨的主要动因不是油价。当时被好多人斥之以鼻，现在可能已经成为大多数人的共识。

 在2007年帖 38楼，我提出：“历史是惊人的相似的，油价跌到$25.56的平均水平以下只是时间问题。”我会在后面谈谈现在油价的真实价格。

 2008年的帖子里，我提出：爱城房价上涨是各地轮翻炒作的结果。
 同时指出：2008年初是炒家出货的最后机会。

 2008年帖15楼，我提出：“利率因素并不是房价涨落的决定因素。在政府降息以期救市之时，人们会期望利息进一步下降而持币观望”

 有个网友看了我2008的帖子后，发短信问我金价会不会再翻一翻（当时已是$900以上），我认为是不会的。

现在看来，上面的观点基本都是正确的。让我们再看看未来吧。

2008年是注定要被写入史册的一年，不是因为中国办了奥运，而是因为全球金融体系发生了根本性的突变。2007年末倒下的第一张多米诺牌，在2008年显示出了它的巨大威力，震动了地球上的每一个角落。一个时代结束了！这场大戏在达到高潮之后，突然落幕了！这是一场前所未有的危机，经济学的教科书将从此改写。这场危机的根本原因是什么呢？它又将对我们爱城的房市有何影响呢？房价将跌到哪里？什么时候是入市买房的好时机呢？

1. 2008全球金融危机的直接原因是美元大幅贬值300％。

1971年，美国（无耻地）撕毁了“布雷顿森林协定”之后，黄金从每盎司$35一路上涨（见表1）。1974年，金价达到$100以上，并一直稳定在$100以上到1978年。这是历史上美元第一次大幅贬值300％。70年代末，金价从$100美元涨到最高$850（1980年1月），然后便稳定在$300到$400之间。这是美元历史上的第二次大贬值，幅度也是300％。2005年到2008年，美元实现了第三次大贬值，幅度同相也是300％。金价也在2008年3月达到$1025以上。相信金价会在$900附近保持一段比较长的时间。

[ 本帖最后由三言两语于 2009-1-18 20:41 编辑 ]

SHUSI · 发表于 2009-1-18 20:40

good news for us who are looking for a home.

SHUSI · 发表于 2009-1-18 20:41

i'm waiting waiting and waiting...........................

iEdmonton · 发表于 2009-1-18 20:43

全文在哪里呢？我也想看看。谢谢！

三言两语 · 发表于 2009-1-18 20:49

众所周知，资本主义国家经济危机的一个主要原因是通贷膨涨，货币贬值。2008年的危机和70年代，80年代的危机并没有本质不同，都是由美元大幅贬值300％所致。美国政府一再拿此次危机与30年代的“大萧条”相比，只是转移人们的注意力的小把戏，尽管此次危机与前两次确有不同（在下一节论述）。美国正是通过美元这样阶段性的大幅贬值对其它国家（尤其是发展中国家）进行疯狂的掠夺。自从美元成为世界贷币之后，美国对它国的掠夺再也不用通过战争手段了。美元成为杀人不见血的金融“核武器”。宋鸿兵用“贷币战争”来比喻当今世界金融体系真是再恰当不过了（本人并不完全认同宋鸿兵的观点）。

2. 2008全球金融危机的根本原因在于贸易的全球化和中国成为世界工厂。

如果说此次经济危机的直接原因是美元大幅贬值，那么它与前两次有何不同呢？为什么这一次的杀伤力会这么大呢？为什么央行没有提高利率给经济刹车呢？从上面的利率表（表2），我们可以看到70年代初利率达到当时的峰值8％左右，而80年代初的利率更达到20％以上的高位。从90年代到现在，利率一路下行，对美元的大幅贬值视而不见。央行错过了提高利率让经济软着路的时机，最终造成资金链断裂，全球金融体系受到重创，已近瘫患。世界经济象一部在下坡路上狂奔的汽车，在弯道上没能刹车减速，结果冲出公路车毁人亡。

三言两语 · 发表于 2009-1-18 20:54

根本原因在于：反映通贷膨胀的重要指标，消费者物价指数（CPI）在贸易的全球化和中国成为世界工厂之后失灵了。CPI是央行决定利率的基础指标之一。从上面的1967-2008 CPI每年涨幅走势图(表3)可以看到CPI与利率的连动关系。我们可以看到：从1992年以后的16年间，CPI每年涨幅都保持在4％以下，这与1967年到1992年，25年间的表现大相径庭。其原因在于中国生产的廉价商品占据了世界的各个角落，而且价格相当稳定。组成美国CPI的七大类商品价格中有四大类被中国价格所左右，而另外两大类也与中国价格息息相关。与中国价格几乎无关的是食物和能源，但不知是哪个“别有用心”的经济学家将这两个价格从CPI中扣除，称为“核心物价变动率”，并指出“当核心物价变动率低于3%时，经济成长率应是处于相对低的水平”。从那以后发达国家的经济成长率就长期处于“相对低的水平”了。这也就不难理解为什么美联储那些只知道看报表的官僚们不提高利率的原因了。

没有中国价格的石油和小麦（表4和表5）应该体现出物价的真实水平。从上面两图可以看出，石油和小麦价格在70年代初，80年代初，以及2006-2008都有上佳的表现，基本反映了真实的通涨水平。相信在不久的将来各国央行会改变利率与CPI联动的政策。或许会出台一个只包含食品和能源等受中国价格影响小的商品指数，以真正反映通胀水平。

下面一段文字是我在2006年4月发的一帖，作为上面观点的补充，也证明我并不是“马后炮”。全文在下面链接，10楼。
http://www.edmontonchina.cn/view ... D%D1%D4%C1%BD%D3%EF

“那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
8 q2 C0 a- P' [$ |% z. P3 u
2 D' H( O% ~" e9 i2 ^5 H历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。”

如果说为70年代美元贬值买单的是日本的话，这一次是轮到中国了。且不说用中国人民血汗和变卖自然资源而赚来的万亿家财蒸发了66％，当中国再也没有办法在这个地球上找到足购的订单来让这个世界工厂开足马力的时候，改革开放三十年来，因为经济高速增涨而掩盖的所有政治，经济，社会问题将会一起呈现在所有中国人和中国政府面前，其后果将是难以预料的。在这里我也不敢枉加评论。现在回头看一看，中国二十年经济高速增涨的奇迹，其实并没有什么神奇的。不知道是贸易全球化成就了中国，还是中国成就了贸易全球化。

[ 本帖最后由三言两语于 2009-1-18 21:15 编辑 ]

今夜无语 · 发表于 2009-1-18 20:56

在线等待阅读

三言两语 · 发表于 2009-1-18 20:58

3. 对油价的展望。

前面已经谈到了油价上涨并不是爱城房价上涨的主要原因，但它还是房价上涨的因素之一。由于这是爱城人人关心的问题，在这里还是对油价的走势做一分析。

石油价格从2008年7月的$147一路跌至$40只用了5个月，跌幅之大，跌速之快是出乎所有人的预料的，但现在看来又是在情理之中。首先。金价早在2008年3月见顶回落，油价却又从3月的$110涨到7月的$147。这完全是人为的炒做，暴跌是不可避免的。

CO2 · 发表于 2009-1-18 21:06

不错，虽然看到的晚点，毕竟还是看到了。能不能还我一半鲜花啊？？？？？、

三言两语 · 发表于 2009-1-18 21:06

再让我们看一看金价与油价之比（表6，7）。从历史上看，金油比的平均值在15.2。从1970 到2000的三十年间，金油比从来没有在15.2以下长期停留，但从2000年到2008年的8年间，金油比一直保持在其平均值以下，并达到了创记录的6.6。此次油价暴跌使金油比回升到平均值以上，并达到了20以上的合理高位。如果金价稳定在目前的价位，油价的下跌空间将是非常有限的了。如果金油比达到27的历史高位，油价将是$31（以目前金价$840计算），所以，$30将是油价跌不破的铁底。考虑到目前$40元的油价（2008年12月21日），我们可以开始逢低吸纳石油股了。

归根结底，石油做为一种战略储备物资，虽然是比较特殊的商品，但它还是拥有普通商品的特性。供求关系是决定其价格的根本因素。考虑到其运输储存的高成本，石油是不可能成为象黄金一样的保值工具。所以，我在2007年的帖子里说：“历史是惊人的相似的，油价跌到$25.56的平均水平以下只是时间问题。”考虑到美元已经贬值300％，现在$40的油价，只是2004年的十几块钱。历史真的又一次重演了！

4. 影响房价的最直接因素是什么？

上面我们说了，爱城的房价与油价并没有直接的关系，那么，影响房价的直接因素是什么呢？是和失业率直接相关的。对比上面的“爱城房价年涨幅”（表9）和“Unemployment Rates in major G7 Economies”（表10）我们可以看到爱城历史上两次房价负增长与1984年和1994年间的高失业率相吻合（如果算上1963年的负增长就是三次）。而失业率又与GDP增长率（见表11）直接相关。

[ 本帖最后由三言两语于 2009-1-18 21:08 编辑 ]

SHUSI · 发表于 2009-1-18 21:06

三言两语 · 发表于 2009-1-18 21:12

5. 爱城的房市将走向哪里？

找到了影响爱城房价的直接因素，预测其走势就成为可能。问题的关键又回到加拿大的失业率和经济走势。第一，二节，我们已经谈到，世界经济正处于前所未有的危机之中，其直接原因虽然同样是美元大幅贬值，但由于各国央行在危机到来之前没能加息以使经济软着陆，这一次危机对经济的打击将大于前两次。这一点在爱城的房价走势上已经有所体现。在爱城历史上1974，75，76连续三年房价年涨幅超过25％，分别是：28％，26％，32％。而这一次2005-2007年的房价上涨只有06年的29％，和07年的35％。76年房价暴涨后，房价一直保持了5年（1977-1981）正增长，直到失业率达到高点。而06，07年的涨幅并没有74-76年的大，失业率也还没有显著升高，但2008年已经出现负增长。由此可见，此次房价下跌比前两次来得更快，也更猛烈。也印证了此次经济危机的与众不同。

尽管如此，我们还是可以从前两次房价下跌找到些答案。

首先，从时间上看，82-86年房价增涨率保持了五年负增长（含零增长），总跌幅19％。94-96年是连续三年的负增涨，之后三年的增长率也在3％以下。由此我们可以推断：一旦房价开始下跌，将是一个比较长的过程，少则三年，多则五年。这与房地产本身的固定资产特性有关，涨跌都会是一个比较长的过程。

再从空间上来看，表12 显示了卡城房价与亚省人均GDP之间的关系，06年和07年的房价暴涨已经失去GDP的基础。从1981-2007的趋势上看，房价应该回归与人均GDP相吻合。我们这里假设亚省GDP增涨率不变，房价在08，09，10三年内回归GDP，达到大约$325,000的水平，也就是从07年的高点下跌27％（这是比较乐观的预测）。（由于没有找到60，70年代的相关数据，只能大胆假设了）

从本次危机的性质上来看，油价从$147跌到$40（跌73％）只用了5个月，道指从14198点跌到7449点（跌48％）只用了14个月，加拿大的TSE从15154点跌到7647点（跌50％）只用了6个月，中国的上证指数6124点跌到1664点（跌73％）也只用了12月的时间。所有这些都是史无前例的无反弹，大幅度，高速度，暴风骤雨式的下跌。我个人认为，此次房价的下跌也会体现这一性质。空间上，从2007年最高点下跌的跌幅不应小于25％（大于82-86年19％的跌幅）。时间上，很可能在三年内完成。08年已经比07年下跌3％，2009年下跌可能加速，幅度达12％-15％，2010年5％-8％，之后从2011年开始回升。当然，也有可能在两年内完成下跌。长痛不如短。

三言两语 · 发表于 2009-1-18 21:13

原帖由 CO2 于 2009-1-18 21:06 发表 , Q* ^+ Q. | W. J5 Q" e# H( G2 A
不错，虽然看到的晚点，毕竟还是看到了。能不能还我一半鲜花啊？？？？？、

正是应你的要求公开的。你是不是应该再送点花呀？

[ 本帖最后由三言两语于 2009-1-18 21:16 编辑 ]

newlife · 发表于 2009-1-18 21:46

好文章, 有参考价值. 送花表示一下.

jjautojjauto · 发表于 2009-1-18 21:55

再送点花呀

jjautojjauto · 发表于 2009-1-18 21:56

有参考价值.

jqhuang · 发表于 2009-1-18 22:00

难得的好文章，谢谢楼主！

algebra81 · 发表于 2009-1-18 23:14

终于看到这篇文章了，太感谢了！

algebra81 · 发表于 2009-1-18 23:18

特佩服楼主的分析能力，也特相信你的分析结果。
现在想请教一下，如果综合考虑加币走势的话，现在用人民币买房是否可行？：）

ming · 发表于 2009-1-19 00:35

好人, 好文.

riny · 发表于 2009-1-19 01:26

感谢啊，正需要这样的文章

Casino · 发表于 2009-1-19 06:50

绿袖子 · 发表于 2009-1-19 08:59

只买了第5部分，现在终于看全了。谢谢楼主！！！

:zhichi: :zhichi:

兔宝宝 · 发表于 2009-1-19 09:48

坏了，送错花了，请绿袖子归还鲜花，或转送给楼主。以谢谢他公开此帖。

依勒特 · 发表于 2009-1-19 09:53

这样的好文章，应该早点发表！

咱们爱城真有高人啊！

大连人 · 发表于 2009-1-19 09:55

好文章！送花感谢！

carlzheng · 发表于 2009-1-19 10:44

用数据说话值得表扬！！！
不过对于这次全球危机是由于各大央行不肯通过升息来抑制通货膨胀一说不敢苟同。其他的国家我不清楚。中国07年08年一直在小幅加息，而且收缩流动性。其实现在市场上已经有种声音说周小川加速了中国股市的下跌。这个我们暂不评论。但是由于不断升息和紧缩流动性，使得中小企业举步维艰却是事实。再加上金融海啸，使得大量的外向型中小企业倒闭。所以我认为至少中国是不断地紧缩的货币政策，造成了今天的困难局面，至少是加剧了这种情况的发生。

当然，这次危机的原因是多方面的，而且是一次集中的爆发。俗话说：出来混总要还的。已经有很多文章分析了，我觉得都已经挖掘的差不多了。现在的问题是怎么去解决，需要多长时间，现有的方法是不是有效，还会不会有更多的危机发生。这些我们只能是作为一个旁观者拭目以待。

关于原油，我非常同意它的价格和供求关系密切相关。问题是短期看，现在各大车厂都在大幅削减产量，全球消费能力至今也没有看见有任何回暖迹象。即使今后恢复了部分产量，我相信也是小型车和新能源车的天下。据说通用会关闭大部分的SUV厂。中长期来看，奥巴马的新能源政策的实施会产生什么样的结果，特别是对油砂的影响，现在还很难说。所以我认为短期看30是底部，但是后面的事情只能是走一步看一步。

另外LZ说的没错，这里房价是和就业率正相关，其实哪里都一样。问题是这里的就业是和石油价格正相关（除非美国哪天不用脏油了，那就永远不相关了，而且从长远来看也不是不可能）。其实就房价来说，我所知的好几套房子已经从最高位下跌30%以上了。短期油价也已经接近30了，当然房价是不是就此止跌，我不敢妄下定论。但是不知楼主的分析结果如何？

[ 本帖最后由 carlzheng 于 2009-1-19 11:11 编辑 ]

Jasmine · 发表于 2009-1-19 10:49

bluetarn · 发表于 2009-1-19 16:43

强啊，一定是专业科班出身吧。

菩提树 · 发表于 2009-1-19 18:08

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