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发表于 2004-7-1 23:47
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我在多伦多4年找房的体会(2)by joyzhou (快乐小JOY)
第七节 对某些流行观念的批判 : ?% {5 {, `+ U; A9 J/ e
- l+ m6 d( q% |$ S$ L" T我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点. - b! `8 t6 \& k- m+ G
# K4 |% r( H$ z1.买新不买旧, 买北不买东 4 Q' G7 O) Y6 F8 @' i; F1 o
2.房子是别墅? 0 H0 H5 J6 w4 c& `
3. 房地产永远升值
' u: K2 {4 s# P5 C8 R4 C- W, d4. 名校区
* q' z5 Y9 f2 y1 M8 `5 d8 k5. 买比租谁合算
% {% N. E6 F0 F6 P6. 印巴人，中国人，西人 P* W/ I$ `; }* E% V' n
7. 先买个小的，过几年再换
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3 ^8 S( ^% W+ S% h; G- K6 C& U1.买新不买旧, 买北不买东 ! U3 a: z/ A; G8 _( [; V ~
; W; c* T% j+ g% T5 h# a1 n8 {当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。 s) M3 N( D5 V9 _' w* L) r1 T
' ? A7 y- {+ N* u4 ? a7 `我一共去了以下地方：
3 T/ r; a" Z# y ~/ p# X/ V/ ^HW7-16街 & Bayview
) k' k! V u, k19街 & Yonge - K5 P& j! {# f' Z1 U' m
Kennedy & 407 (新旺角广场）
9 v! R* R1 Q/ q* I, e ]% m. bKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
9 j' n3 y( Z1 Y+ pWoodbine & Major Machenzie 8 u1 c) V7 t0 S& C
Nelson & Steels 7 {& T' P! r& Y1 V. g7 ~
Pickering 靠近4号公路
" [* Z. |. T6 mWhitby
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这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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2 l1 L0 g; b( S/ P- D! d先看新房的位置. 4 R( N2 W2 u4 G# x' r, p
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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8 R& w2 p' B0 P9 D) W0 x: f: \" ]但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向. * u, g$ K3 s1 _: s( D
* b* g# h& a3 R8 v6 J" ^% C$ c$ L. H在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃. 2 ~" w3 ]3 B+ b3 Z
* Y% ?; V0 z6 P# M# x4 C4 G现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train. & V. j% O N C( r1 a+ L
2 w8 b/ K( ?0 s( Q6 B6 s1 `再看新房本身
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4 v% k5 R) B0 I3 W* e6 `8 j新房的好处有：
& B6 A) S Y* H) v. W1)新: ; P! Y& S& q- L+ y. A
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
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, t' q, m! r( k _2 O2)结构：
0 A1 A! S) c+ d布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
5 @) ~4 v# Y1 _& q: d& E1 }/ G1 ^" @5 M* e# a3 Y" ^- x
3)用材新: ; W* X+ j( \5 C# j5 h- [
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高. 4 _. h7 ]3 p/ m3 h: l
' V( R$ @0 f5 P; C4 g4)相对便宜, 短期升值潜力大: 2 s' E- H. o& e0 l9 Y7 ?
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.
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6 T) E& _ O) B a由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.
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/ S, Z# C2 ?: j0 N% [8 f新房的坏处有(排名不分先后)：
. J9 B( Z( p, b7 ?1)地点太远, 太偏 * r+ \. h A9 T
2)用材太差, 不经久:
! R/ y9 q. G- i& V最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”. # o2 l- L1 G* ]# y- f6 ?. q
3)地太小:
7 {* z- Z) O6 ?# y7 t所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse. & R% i7 l/ @0 R/ X: e
4)环境差:
" o, n$ Y! V- W% c4 O很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
% U) C& ?1 ~( E& R& z' X- K+ W3 Z$ U0 U现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最适合人类居住”也是因为那些老区才榜上有名. + H. g/ g* |7 }: f) a
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
$ |" R8 e4 S% P4 E$ F( R. k新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值. 3 H3 P2 O: d% n" t5 K* j! m* ^
6)新房并不便宜:
) A1 F0 r7 Q8 w" j6 [. L. T* u* V一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.
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N1 e' _ `* d/ |; o& i2.房子是别墅? # Y* @' S. o' [* Q" [% G0 q
5 h$ e- A+ Q+ b仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅. 9 {5 j2 v; Z! c9 {: ?+ W0 S
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别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等. 4 |" g) M2 m4 r4 V
2 Y2 I: v. V: o8 U8 ?( j( s+ N3 o其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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- |. J; u. ^! O5 U) i4 X" @) g与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些. 1 z5 Z3 g( l9 k
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3. 房地产永远升值
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这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.
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- v' b4 G2 [3 ?; w长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义. " i3 A/ Z! a9 z) t" k
% s' v- {* B- i任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.
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. n' C2 M# i2 d2 {# `7 x& R, g从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了. 1 n% W5 _3 b( Z/ R4 H
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其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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4. 名校区 7 M( g1 C! t. v0 a4 r K7 [. I
7 A& U i3 m& d! o7 K这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
4 k3 k* C1 x! J- `5 x; f) L5 U( k0 R2 A4 Y4 W( ^. a
所谓的排名有几个, 最著名的是:
( ~! s6 m$ @2 S! w1 uhttp://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html 7 m* d. r* Q T
- e! t' H4 a, u4 X' s" O' f+ W& S, J这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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. Q$ l( f _4 A+ c& i: c6 X( D排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值. 4 O, q2 J3 T( {- j* k# W1 p+ h; C
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
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3 f6 z- S& S/ c) h, o3 G5 n7 y5 v比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.
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这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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! B8 {* }7 v" }3 Q我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值. ; U1 S# I1 y; G7 S' [% r! W$ @( m5 ?, D; H
) C. U) `2 i; o6 e$ p' w可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
6 U( R' j$ b9 n" T9 S1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell. " R0 n2 s7 K" G# z5 S
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区. 9 O1 @' ?7 ?* _
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5. 买比租谁合算
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房. - e- i4 L% Q8 s" j( A
. V1 `7 A7 i$ A& @" ]2 q( M6 D4 W比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计. # J9 z5 Y: i' b1 x% H5 f. I
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所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子. x9 f, b) s$ t: m
m1 x# l$ @; I3 U! b其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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- S1 B9 r% }5 H. g7 ^3 s租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
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这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费. . \9 D7 l; K6 e% i% v) J
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.
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至于转租: 不是所有的房都适合转租, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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# _) h/ R5 A+ Z9 V, z9 r; B* q每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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$ _$ S. B% n6 Q% w9 t我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少. & B% Q; p* W, T( A f7 r: I
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我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
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4 K& l! C* y D" A# M6 z3 c大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”. % |- x8 _) \) a$ q1 |& e
' H8 E ^( W6 r3 V; i0 \从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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! ]* k: l5 R9 I! j8 I. ~6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷. + B [& R3 {- Z
; Z* q7 w( \; l. z/ K+ k) x( ~中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.
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所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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. E. t- Q" t# g6 @我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢. / m$ g; C3 ^ x. g# D
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大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价. ; B) ]& w4 C$ w7 M# D
) ~" L) ^* L; ]. p$ ~7. 先买个小的，过几年再换 7 y A/ o0 T0 I
7 M; h" A) v# ]" G, K这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
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但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
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多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理. & k8 n. j$ K( ^
9 i$ [: q& ~' a而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的. 4 P0 u1 i0 a9 M0 j- j! C$ b
6 a" }2 h' Z. O( O9 g买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道.
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第八节 涨价的秘密 3 S, u" i' T! @6 M
9 J4 h$ s4 s9 ^4 S: w1 p我在找房时发现, 多伦多的房价上涨有个有趣的规律, 即” 30万趋近封顶说”. , s2 i6 w/ y6 G* R! H
' Z8 x% H, j5 h我在前面的章节已说过, 我们讨论的房子都是”经济适用房”, 而不是洋人的那种艺术性的房, 只有那种房, 其价值更多取决于view, 装饰, 布置, 整个小区花园的美观, 和周围环境的和谐.
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& J P/ `2 p+ {9 R1 G8 E豪宅就更独特了.所以代理也说,豪宅反而处于近年低位.
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而”经济适用房”的考虑是不同的, 更着重在实用上. 比如, 几个卧室, 几个卫生间, 装修如何, 位置(是否交通方便, 购物方便等). 9 B T+ K/ ^& {/ g' k$ B
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经济适用房的”经济”使得它的涨价和购买力密切相关. 目前, 大家的购买力主要集中在20万-30万价位的房子. 30万以上的房子, 大家有些买不起了. 所以越是原来低价的涨得越凶. 但是涨到30万, 就不太涨得动了.
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" J1 i# v6 f2 s8 k7 m4 `几年前, 还有许多14-5万的townhouse¸ 10万的3-bedroom condo. 后来, 所有的townhouse都到了20万以上, 有些甚至到了26万. 10万的旧condo变成了14-5万. - p2 y' `! G( v( j9 o! `8 f& r
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原来18, 19万的house变成了27, 28万(叫价敢叫299K). 但原来24,5万的house也不过到30万. 有些人叫到31,2万, 就卖得很慢. 原来就是30万以上的呢? 涨得更慢. 甚至还跌. 比如有个Warden & Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就有4个bedroom. 89年最高点买进, 40万, 现在一看房价狂涨, 想趁机解套. 猜猜怎么着, 399K要价, 看的人不少, 快一年一直没卖出去. , O7 C4 H! V8 A9 p4 `( F, {6 j
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这条房价上涨曲线越来越平. 房价越便宜的房越不值, 因为这几年涨得最多. 30万左右(出头)的房最值, 前提是几年前是25万. 7 E* P2 `; N. h9 i: M' Z
6 e5 T4 _/ M2 t2 M- @, q/ A! {. {到这儿就清楚了, 假定未来的房市是稳中有降的, 那就要买本来价值高的房产. 96年24,5万的房子, 将来再跌, 也不过如此. 但如果花28万买了96年18万的房子呢?恐怕到时候哭都来不及了. * c$ C3 h: I& W6 g2 b
$ J" \* b# S# D Y不少朋友说想买townhouse, 因为它”便宜”. 我经常提醒说, townhouse涨的比例是最高的, 就因为它”原价”低.
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7 K1 U; C9 }: r( {# I怎么判断一个房子的”原价”呢? 地税是个简单的参考数字. 在第十节中再详细谈.
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第九节 现在该买什么房(什么房不能买)
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我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险. ( |" B# D8 _ U' b- b
3 x& t1 u' P, S! Y在第八节中, 我提出"30万趋近封顶说". 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.
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) X& t" |/ i, i: R( W+ E如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.
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" D ]3 l# R( n+ c" a- @: q1 u% c从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.
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地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围，Don Mill的Senica College周围，Warden的丰华超市周围，AY-JACKSON中学周围，就是最典型的此类房。这还是目前最好租的部分.
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对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.
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因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素. / `: k6 |- G1 M# Y' h1 u% n
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租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来的卖点, 也主要是这个易租性. . C. P. n" I8 p7 m: p
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剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就只值25万了.
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5 l' Y( R$ ~; o: v: M# b这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现任房主.
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) \: K2 F/ c' N* @) K' g7 ~如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的这部分钱. ' T( y; ?2 J1 c3 A3 S$ c# G! G3 F
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但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益早已被上任房主拿走了.
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* `# @5 k5 R$ |+ b* B! o; L如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.
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所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万去买? 1 s; N9 G9 ~6 P, g& ?' _6 Z- L
- r) j N2 J: k+ T! B2 T8 ?还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.
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' e' e, D3 F. X8 a8 G以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题. 6 d5 I9 |- {6 }; J% H9 W( j
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那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.
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4 {3 s6 F- G6 n4 j2 q) w' `先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).
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- w' g8 a' M3 b! W2 f2 R一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏, 形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.
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/ R" H5 A/ \* W u9 y租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数. 5 O5 D& c- L6 O- e) b
% {) \# g5 J/ H/ g" z但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖你多少钱. 然后决定是否要花这个钱. 3 a8 Y2 ^& u: ~: |: s' O
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其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:
( N. l. i2 l3 ^8 q5 M, ]( m1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.
' T) i2 G& n. k: s6 D& P5 }6 j2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房东恐怕并未如实报税.
' I0 T- |9 k) N# ?/ F3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很足.
: A/ O4 ^, a/ `, Y8 \4) 恶房客赖租
' m: ^6 V5 T% O+ Q! ]5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了. / `$ n$ e; X% h
1 l, o% a5 P0 I9 z1 c3 K- C4 H我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.
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* ^3 R1 N0 p" R- G! v2 C太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析. % `3 ^( @, e' @& u) M' V
8 a& {$ W; i1 D; v: N3 n6 w/ K不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价, 这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.
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7 D* o1 g3 ?. n) C6 s" h; U比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的. / C1 P* N. K0 e- M7 u) U4 K
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这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板, PVC管), 15-20年是个坎. , p* W/ _! k) z" j2 e
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即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避免的: 3 z p# ]. ]3 S8 D5 C, p5 }: n
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1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来的房子吗?).
. D& O! M( I1 C Z! [4 _# ~2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近
* i- L y/ I! y3)紧靠404/401之类的高速公路 * b2 g n8 k" x$ x5 V! j2 @
4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)
, v: X. I; E3 W( X6 _# Z5)犯罪率高
' a* o9 p J- |6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋
3 }+ f: @1 D4 {7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题) 6 m" r0 w# C' r4 a
8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)
4 u1 r. O4 {9 u" k" X2 i2 @. `9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy) 0 ~3 o3 |" T1 J6 c |( C$ [7 B0 @* ?
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# b# J" m; t/ q$ z% Z第十节 几个具体问题 0 p8 N, E q" {% Z1 t( g5 s( T
: t2 J8 r# N+ T+ T5 |5 s1. 找不找代理 & ?$ x/ N0 E9 [1 Y1 F
/ f, t! j/ k& H z) T我的朋友中有不少人没找代理, 据说, 可以得到更好的价. 但是, 只有买卖双方都没有代理时才能得到好处.
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我个人感觉, 对于首次买房者, 代理还是很有用的. 当然前提要找好代理. ; j9 e* x% r7 j3 M, w( s* U8 a
" O; a s7 ]2 E/ d+ Q我自己一共接触过3-4位代理, 最终选择了其中一位. 为什么我选他呢? 如果有当代理的网友在看, 可以从中得到借鉴:
" k4 ^- i% f, W* ]1) 我的第一位代理还可以, 但我感觉在银行谈mortgage时没有真诚地帮我. 现在我知道, discount rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不难, 更高也可能. 但他推荐的mortgage clerk只给我1%的折扣. 而且, 他push我太重.
" R0 i' O G! h) _3 S( J/ T' H2) 第二位代理倒是从不push. 但也从不主动找我.
9 D1 S) o" [% B# a* y0 X3) 第三位代理我本来很想找他, 因为他是我以前的朋友. 转行做代理. 我以为他可以为我着想一点. 但是, 我错了. 当我觉得近期房子报得高, 成交得低, 想和他探讨策略时, 他却反复强调房价还在猛涨, 要买趁早. 还说他经手的房子都已超出报价成交云云. 另外, 每次打电话找他, 他最关心的是”你什么时候真要买?”
$ A& `6 w! @2 U/ T; y# ]4) 第四位代理就是我这次买房的代理. 因为当时我主要通过No.3找房, 所以不想欠他的情,就跟他明说:”我可能年底, 甚至明年才买”, “我可能最终也不一定找你买”. 可是他说, 无所谓. 还经常给我讲房子买卖过程, 谈mortgage, 乃至装修的一些知识性的东西. 有一次去看房下offer, 我说可以出29.2万, 他说不要, 出28.9先. 包括这次买到的房, 我一看这房就喜欢, 当天就想下offer. 人家要价那么低, 就想出28.5万. 他说不, 先晒它一晒, 看看有没有其它offer.过了两天, 卖方agent催我们下不下offer, 我们认为时机成熟了, 下了个27万的offer. 最后28.1万成交. 我觉得他非常理解和尊重我的理念, 即房市再高, 也能找到特别合适的价格, 抱着买不到无所谓的态度. 有时都觉得他比我还不着急成交与否. 买完房后, 还带着我跑银行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子买完后, 还愿意做这么多额外的事. 3 l! j n& R' a. d: k. v
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我认为代理只有充分地为自己的client着想, 才能嬴得更多的client. 如果把client当customer, 则做完一个算一个. 其实大家都不傻, 买房这么大的决定, 大家肯定都是要仔细考虑比较的. ! `6 V' X8 ?8 h
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2. 经验公式一: 面积计算法 # Q, ^2 j7 {+ Y) {4 F- h7 |
, z; i" V8 `$ G6 w0 S$ L很多旧房子,没有标建筑面积, 或者只是很粗的写着: 1500-2000. 到底是1500还是2000呢? 差别可大了. 我可不想在我买房时, 在这么重要的指标上稀里糊涂.
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' Z+ b! W7 F( o7 b我总结出一个经验公式, 每个房子都有每个room(包括厨房和厅)的尺寸描述. 把这些面积加起来, 地下室不算. 得到一个数, 我称之为实用面积. 将这个实用面积乘以一个系数, 就可以粗略估计出建筑面积数. 5 z7 i4 E8 Z+ K7 r Z$ p+ Q5 C% L
) H Z9 B- M& B+ b& F A' x! g这个系数如何算出呢? 我知道几个朋友的房子的具体建筑面积数, 也知道他们的实用面积数, 把几个建筑面积之和除以实用面积之和即得到这个系数.
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2 f+ U5 A$ M# J6 f% y+ G& R! X- t这个系数大约是1.73.
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比如: 我的房, 实用面积是1194平方英尺, 所以建筑面积约为2065平方英尺. + X& l1 g8 S0 i
( |$ B$ D7 B X+ v- Z) k6 R$ F' l/ H这个系数只用于粗略估计. 最好找相同年份的房来求系数. 不过, 我用这个系数来算楼花, 15年, 20年, 40年的房, 感觉误差不太大.
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3. 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年 % s7 S& H& T$ Q6 B: a/ [
( V! i/ y' V* p& [3 }) } q三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我们预计利率在三年后要上涨, 假定要涨x. 现在有两个options:
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贷款额都是21万.
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option-1: 第一个三年, 利率为4.5%, 第二个三年利率为4.5%+x (假定renew能得到相同的discount rate). % y/ [* Y T: e. X `
1 y, ?8 \2 }( ioption-2: 前四年, 利率为4.8%, 后两年为4.25%+x (假定renew能得到相同的discount rate).
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% k( ?) @! R' @8 G4 ]3 w" Z5 Y比较这六年, 那么这个x为多少时, option-2的负担比option-1的低呢? 这个x 是否存在呢? 所谓”负担”, 指的是6年中所付分期款的总额加上6年后还剩的outstanding balance. 理论上到那一天, 如果你一举把这个outstanding balance付完, 房子就是你的. 0 H& \+ T, E: O; y" A
6 Q6 u: x1 _. P" a% v! I/ U. m经过计算, 这个x是存在的. 大致x = 1%. 即当三年后利率涨1%以上时, 4+2比3+3合算.
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" g% w4 n+ u* e但是, 假如到了renew时没有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate是a, renew的discount rate 是b. a大于b. 则 新的x = x-(a-b). 即只要利率涨得更少, 就会变得4+2更合算些. ! Z- e- w M$ Q' z" U" S+ v+ a
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5年也可以算出来.
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我还计算了利率差0.1%时, cashback应该是多少等等. 这些都是我出给学精算的LP的题目. , ^* p2 U3 Z9 Q" j6 J, P
& P) H0 ~7 Z' y/ ?4. 经验公式三: 25万, 7.35% 相当于 ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害? ! T. w) c3 e5 v7 K8 J+ O
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和几年前比, 房价是涨了, 可是利息也低了, 这一进一出, 到底是买房变容易了还是变难了? , @1 x: S$ A. W+ u& Y, S4 P9 U
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这是我算的一个兴趣题. 不象上一个题有实用价值.
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对于25万的房价, 如果利息是7.35%, 则相当于大约27.8万的房子拿 4.5%的利息. 大致为, 利息每涨0.25%, 则房价应降2500才相当.
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这个结果非常粗, 只考虑了3年. 应该加个系数, 因为房价涨影响25年, 而利率低只影响3年. ) i8 W) N5 E+ J# N% t
+ r! ^* v2 k4 Q! ~2 \这个系数留给DX们自己去考虑吧.
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$ g" n2 O* k+ B- k; a8 M$ G5. townhouse和house比负担
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, |4 ]8 c7 ~4 s很多人都以为townhouse便宜, 所以现在townhouse比较热销. 这没有错, 但是, townhouse的负担不见得比house低多少. 6 S9 J; U1 O' S% s8 `, v
. B$ l' ~- w0 D# W( j3 o0 h以Markham某好区的townhouse和其semi-detach比, 今年卖出的3栋townhouse平均价是22.7万, 平均管理费是221元/月. semi是28万. 221元/月管理费. 这180元管理费等价于59000元房款的利息(按4.5%算). 即22.7万的townhouse的每月负担, 相当于286000的house的负担. $ k/ `: J! L6 g" b4 I+ o% }
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有人说, 付了管理费, 却得到了服务. 这也没错, 所以, 286000这个数是不到的. 比较准确的说法是, 负担在2327000至286000之间, 至于靠哪头, 就取决于每个住户对服务的满意程度了. , y" b2 |( x6 y1 u& @9 f+ [
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我个人始终认为, 楼宇所雇用的长期固定的管理, 其开支肯定大大超过根据需要临时请的service. 而效率要低得多. 因为这些管理公司本身是赢利机构.
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乱想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出这笔预算, 都够请人打理的了. 而且, 这种管理费据说保持随时涨价的权力. / G& [0 y3 `+ O F$ u. `$ w
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可能由于这个原因, 新建的许多townhouse改用freehold了.
' C1 m9 ~, V$ r% D* q6. 房价和地税, 什么比例合适 ; o2 X4 E, @2 \$ I
/ W( g- R, {+ _# @$ n8 t7 D/ v在前面我谈到过, 地税可以作为一个参考值来估计这个房子实际值多少钱. 比如两栋房子卖价一样, 但地税不一样, 一般地, 地税高的更值一些. ; {% ]; `0 j( w+ _8 k
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目前的地税是2002年的, 还是按照老的方法估计出来的. 即主要考虑房子的大小, 地的大小, 房子的年龄等硬指标. 据说新的地税要采用市场价, 那么就不再具备这个客观参考价值了. * e: {' X' y$ W( Y0 d# e8 ?
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我的经验公式: 300000的房, 2500元地税还算正常(假定房子的condition一般). 即房价:地税 最好小于 120. 如果大于这个数, 说明房价要得太高. 除非condition特别好. ! u/ h% U% v4 Z( b
9 ?6 I/ D/ G) B# ]7 [( h根据现在的地税计算法, 多伦多周边城市的地税明显高出一截. 比如滑铁卢, 2500元地税的房只卖不到20万. 这也可以反映出两地市场的热度. / U& e" j0 N1 Q" Y" `
9 e' ~! r5 T& l8 l# ~4 Q1 u北约克许多房子地税不到2000, 竟叫价29万. 这些房, 几年前只有19万. 我认为这些房风险太高, 避之为妙.
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E) x- b" w0 `0 r7. 一栋house的实际成本
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2 ~- L5 O: l( T4 i( S4 Dhouse的实际成本是大大小于我们的想象的. 现在2200尺的新房卖30万, 很远的地, 一小窄溜的lot. 地价加房子的建造成本可能只有10万出头而已.
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- a' b8 |- Y3 v1 O5 N对于旧房, 旧到一定程度, 房子都折旧完了, 剩下的只是地价了. 所以地大是保值的重要因素. 所谓”location, location, location”即强调地, 而不是房. * X2 p3 f' r# j& j
# n* H! W9 R! I( N; m5 h我并未仔细地调查房子的成本. 但是, 可以从一些信息中看出来.
$ M# U5 ~; @6 o# J比如, 某偏远省, 一栋类似的房子只卖10万. 房子的建筑成本并无如此之大的差异. 所差的只是地价. 而且人家也还要利润的. 可见建筑成本只有几万. : c' R% p# j; ?. y. V A" o
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又比如有人在多伦多买了老房子, 然后推了重盖, 好象也就是几万元. 定做尚且如此, 现在大规模造房的平均每栋房单价应该更少.
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, }2 A3 _( q+ X5 z: J: k+ }至于地价, 差别不小. 我看到有一篇”集资建房”的贴子, 一块Missisauga靠湖畔的地(2300平米), 789K. 每平米343元.
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现在新房就算40*100的lot, 不过368平米, 地价126K. `6 A; P0 Z& E6 C* [6 }8 e
1 E3 \- e9 `4 k但是要考虑到这样的小块地的单价和房地产公司一下子批到几百英亩的地的单价有很大区别, Mississauga又在湖滨, 地价和19街的荒地应该还有区别. 所以我觉得19街新房的地价部分应该也只有几万元. + \3 D% F2 l+ S+ H( E1 `. R8 d
2 A6 i$ H9 l0 Z! Z8. 谁把房卖给我们
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我们都知道近年狂涨是因为有大量的生力军加入房市, 一般认为, 新移民是主力之一, 我增加了”去不成美国的人”. 不管怎么说, 华人都是占重要比例的.
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我经常听说, 某某区原来住的是什么人, 华人(有的是印巴人)逐渐搬入, 慢慢地区就变了成份.
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那么, 是什么人把房子卖出, 他们又搬哪里去了呢?
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& X7 C: g2 w. R$ F1) 老人 . l/ m. |6 |1 P
这是一股正常的趋势. 老人卖house, 换到apartment/condo.
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: U8 x3 @: T# z8 v2) 因故要长期离开多伦多的人
& P1 S; `% _* o% u3 Z比如回流的人. 去美国的人(多少还是有), 丢了工作去别的城市发展的人. 1 \% K6 c v, A; U9 w6 L) M* @# h
# S2 [+ c( h* I9 ~1 V3) 犹太人 4 F3 {1 h8 K2 z$ G
这就不好说了. 我的印象中, 犹太人的总体理财能力比华人高一个档次, 我们要跟风, 就要跟他们的风才对呀! 比如A.Y Jackson周围被华人炒得火热, 可是原来的住户犹太人纷纷离去. 5 q# A2 c7 g* C4 y
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听到一个rumor, 洋人(不光是犹太人)把房卖了, 然后住在公寓里, 等跌价. 利息涨了怎么办, 他们不怕, 因为他们的房是付清了全款的, 卖了房几十万在银行里, 分分钟可以拍出来. 利息涨到10%也不怕, 最好了, 房价会低了. 反正他们根本不用贷款. 1 i* P; ^, g) A% R
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4) 卖旧换新, 卖小换新的人 & |4 z; X& D; f$ c, Z' b2 l
这部分人也不少. 我周围三年前买了Richmount Hill 22万楼花的人, 30万卖出, 然后到19街换又大又新的房.
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0 e* {3 x; X5 S/ Q9 u& o还有租了几年赚够了的人. " g1 c c( D: r$ l
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4 {+ S# n9 Y/ C, M# ^0 o2 Q当然还有其他种类. 不细列. 从上面这4个情况中, 当然不管在感情上还是经济上都应该买第(1)和(2)类的房子. 而第一类房子都是30年以上的老房. 第二类什么房都有, 但因为急, 价就较低. 可遇而不可求. 9 |5 Q" c7 a/ \
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所以不知不觉地, 30年以上房子成了我找房的重点, 兼顾其它. ( r) O# b5 U' X( H; J) C: O
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第十一节 找房时的正确态度 4 |, l! G2 B# W3 @* e9 o1 T4 n. W
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1) 买”喜欢”, 不买”值”
0 _2 B9 e2 Y( `# ~好象每个人都经历过这个感觉, 房子越看越贵; 一看有人竞争, 就不知不觉把价调高了; 觉得房子值, 不买可惜; 等等. . j/ V# n( F/ H$ K/ J8 D
* j, H7 W" O/ R+ z' ^# K有个朋友给了我最重要的忠告: 看房绝不能因为它值而买, 首先要看自己是否喜欢, 然后才看其它. , b9 _, [$ b2 H
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这句话足以打消大部分的购买冲动. 0 ~& a9 G1 o: i5 G( i# ]( w
6 O; q9 e( M4 k( Z看到一个房子, 只需要问自己一个问题, “我喜欢这个房子吗? 如果喜欢, 喜欢到什么程度?”
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8 r9 \& s: x$ S0 v' U' v+ ^2) 底线
& j. j0 B$ n1 u3 p& M) D. S; V& [其次, 决不追高抢offer. 有multi-offer的场合, 通常气氛使得你不由自主地去追高. 这个时候, 一定要设一条底线. 8 Y+ B% u+ X9 K) v( Z0 H
( A6 l% K+ a$ Z+ P! c1 }什么叫底线? 发现许多人并没有真正的底线概念, 所以经常改变底线. 底线就是最后的界线, 过了这条线, 就是多一分钱, 也不买了. 我们可以另外设几条线, 比如理想线, 希望在这个价位附近成交; 控制线, 因为理想线不容易实现, 到达这个线也可以接受, 而且对不同的房子可以设不同的控制线, 在谈offer时, 相当于底线用. 至于那条universal底线, 就是绝对的多一分钱也不行的.
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# G" S3 E( m9 @& z1 X我当时的理想线是28万, 控制线是29万, 底线是30万. (我设这个线是根据我自己总结的” 30万趋近封顶说”). ; F. s3 U* u0 t1 I' D0 [
4 p1 ?: U' E7 h7 C宁可错过一千, 坚信一定有合适的其它房子.
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相信卖房的人也不容易. 看谁能坚持到底. 1 g: R# X7 e! |* T' X+ c p7 t6 X; s& `
: L( R& A2 \6 X' Y! A3) 正确理解和代理的利益关系 2 u9 x3 [( I# G* s9 `1 R
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我见过一些朋友的代理, 他们名为买方代理, 但我发现他们主要的工作就是一件事, 即劝说买方调高底价. 在这时候,要搞清楚,代理和你并不是利益一致的. 7 s8 w1 ?2 `0 w' V9 P
# s9 A* T8 Y5 I代理只有一点和买家是一致的, 即都想买到房. 可是多久买到, 什么价买到, 买到什么房, 代理和买家关心的角度都不同. 就算代理人很好, 很为你买家着想, 但两者的本质经济利益是不同的, 有时还是冲突的.
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; M+ ^- i+ E) x) h. x6 _代理只是我们的参谋, 对他们的建议要批判地吸收. 听了代理从他自身利益出发的建议而买了不好的房子, 责任不在代理, 而在买家自己. |
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狗仔卡
发表于 2004-7-1 19:20
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