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ZT文章好像写了有段日子了，其中的数字仅供参考4 ]5 |5 I0 b. U3 @; ^! T/ t
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( `% r8 |5 ~& z( S9 K: x" k& a首先，开始着手卖房前需要到银行进行贷款额度预批，即PRE-APPROVAL。这项工作可以到任何 & V& i- l# i3 y! u; Q, S
银行进行，所获得的批准证书只是银行自己的一个保证，对你没有任何约束力。有了这份证书，就
( ]5 \' S ~3 P可以确切知道自己能不能贷到款，对买房有了明确的价格目标。有PRE-APPROVAL的另一个好处是， Q, I0 y! ]0 F1 z, c3 d5 s6 m: T
如果你准备选用固定利率贷款计划，PRE-APPROVAL会给你一个利率保证，即保证在若干天内，给你
& d7 M$ X4 U4 D' ^( ?1 x: {最低的固定利率。银行的利率保证期限通常是60天左右，但目前SOTIA BANK为120天，即从我获得 ' Y% `$ t9 m+ t' r1 I, ^- Y
PRE-APPROVAL的时候起，120天之内任何时候固定利率是多少，我就得到多少。如果我买房交割日期
9 D$ C: w( x- K为120天以后，那么，我获得的利率就是从交割日往前倒推120天期间的最低利率。
- |, }9 X/ |. Q- j在找好房子签订了买卖合同后，就开始了真正的寻求购房贷款的过程。
, p& a6 t! k2 S* k8 f I: F' ^各银行和贷款公司有很多很多的贷款产品（方案），绝对使人眼花缭乱。经过学习总结，发 + Z3 q+ U4 b6 L0 S# o- L- @( a
现，银行在制定某种方案时，主要考虑三个方面的因素：利率，还贷灵活性，利率稳定性。这三个 ; C0 k5 |' Q0 L4 Q! v6 B, b6 V
因素此伏彼长，针对的是不同用户的不同需要。 6 S) G: P# K% z& x# ]5 x0 e& x1 l) Q
贷款人希望自己获得最低利率。 ; I# q+ O: X9 r5 p. B) Z2 d
贷款人还希望能根据自己有经济能力的变化调整还款计划
6 a/ L- b( U. S( t4 a贷款人也希望自己的低利率能长久保持。
2 l5 t2 X7 `6 ]# f于是，贷款产品就有了浮动利率和固定利率，可提前还款和不可提前还款的分类。 * M$ q1 t! B$ ]! a$ H; q8 O. a
贷款时，在同一金融机构中，如果选择随时可以提前还清贷款，就只能选择利率高一些的方
+ p' X7 e7 g0 x* O- ~- ^案。如果选择贷款利率五年保证不变，就不能获得目前的最低利率。永远不能三者得兼。 1 S' ?0 Q! K* L- F& R! }: A
那么，你应该怎么选择呢？
4 {: B4 c$ C$ _. W3 X3 {我们先看看还贷灵活性。
% O0 L* |, ^6 W- f2 S虽然房屋贷款通常用25年才能还清，但每次的贷款合同的有效期通常只有三年至七年，我们假
; j" P' v' `: ] x; [7 }4 Y定为五年。 ' s! _1 k: y, j/ e7 o+ s
五年中，你会不会卖房？如果有可能，你就应当选择可以提前还贷或可以把贷款转移到新的购
3 W4 m" D* ] S% _9 J0 ?$ e+ O6 Q屋计划中的OPEN方案。五年中，你有没有可能买649并中头奖？中头奖的第二天你会不会把房屋贷款
* N; l/ Q! s+ Q" [还清？如果有这种可能，你应该选择可提前还贷的OPEN方案。
) I' d) {' p* u由于我觉得自己五年内卖房的可能性极小，一旦中649之后我不会把钱用于还清住房贷款而是会 , ?) s% i9 D* _& Z( [# M
进行别的投资，所以，这些提前还贷的灵活性对我来讲太奢侈了。我选择了CLOSED方案。CLOSED方 * z+ D7 }- ?. w' `, T& U% A9 C$ h
案中经常有可加速还款的方案，如15/15，即每月可多还当月应交额的15%，每年可多还总贷款额的 . x) `# I6 x4 S8 [
15%。这15%对我来讲已经足够了。 $ A, t% d; S( S
下面我们再比较一下固定利率和浮动利率。 7 r$ |+ E. A* P3 d% x2 ^
所谓浮动利率（VARIABLE RATE），就是利率随市场变化而变化的贷款计划，各银行以加拿大银 ' q/ Z: l5 S' a0 x5 Y
行（BANK OF CANADA）公布的基本利率（PRIME RATE）加或减去一个常数给用户提供的利率，这个 ; ^& ^6 U% g8 o7 ~& D3 K9 _( Y T% L
利率完全随PRIME RATE变化而变化。目前这个基本利率是3.75，很低，但如果涨到10，你就得多付 + v* u2 z' p) o4 I# ~" C5 B# e3 p
很多。
# W7 F9 H* L% c4 K0 c固定利率（FIXED RATE）就简单了。各银行根据自己的金融专家对未来金融市场的预测，定出 / w" k1 S# p/ b7 `8 m
自己的固定利率。贷款人获得的这个利率在五年（或其他年数）内保持不变。银行为了吸引客户， ) H% \% p! F5 A" c- o. y. \" k* P
经常公布一个利率，然后给贷款人提供一个优惠利率。目前五年期优惠利率大约为5.75左右，比目
+ S; f& R0 ^$ S' T% D1 T- Q前的基本利率高一些，但保持五年不变。 - i, b% n( Z# a% O$ z) U1 y0 ^' b
在这两者之间，还有一种包顶浮动利率（CAPPED VARIABLE RATE，各银行叫法有区别），即采 . `. S9 p' E4 M) ?: C
用浮动利率（略高于不包顶的浮动利率），但包顶，即保证五年内最高利率不超过某个值，如 / a4 A& F5 ]' g: f
6.75。
8 W8 ~/ s4 _4 K$ C: @5 I: ~6 Y* r那么，到底应该选择那种方案呢？我们可以从历史中找答案。 ; E5 o: Z. w& w4 |
进入BANK OF CANADA 的网站 http://www.bankofcanada.ca ，通过“RATES AND
# @# G [; O" H7 y. n" u; E- |; RSTATISTICS”，可以查到过去六十多年的利率历史，包括基本利率和各银行五年期浮动利率的平均
' o; D) O% H. F值。
$ ]. z9 I. z" M r% J2 q我把任何五年期间的浮动利率进行平均与相对的五年期固定利率进行比较，惊奇地发现，在过 ; q% P' H$ c( V
去五十多年里，平均浮动利率大都低于相应的五年期固定利率，少数情况固定利率略低于浮动利 ?. f) ~8 b7 Q5 f9 ^
率，只有一次，1983年前后，浮动利率大大高于固定利率，而在其后的1986年前后，固定利率又以
& ]+ _+ Z; Q4 D, k" z! b* v( {更高的幅度超出了浮动利率（银行把赔的钱又赚回去后还有点结余）。 5 }% f9 u$ l2 r5 ~% v0 b
这是为什么呢？因为银行的金融学家不是傻瓜，他们在客户提供固定利率保护的时候，首先考 ( b- z$ s# N6 F! P, k
虑的是银行自己不受损失。他们是在对将来的经济局势进行了充分的专业评估之后，在给自己留有 & M6 `3 e {4 p) p6 T
很大余地的基础上公布的固定利率。他们给你提供的固定利率为5.75，就说明他们认为，从现在起
& W' g" C* @: V& I: T五年内的浮动利率平均不会大于5.75。 " `# l. i$ j+ e6 x9 s$ K
所以，如果你不是那种宁肯多花钱也要不愿相信专家的人，你买浮动利率肯定合算。
' J; u" y' J$ i. W" l; v但是，有人说，历史不等于将来。今天的国际形势与几十年前有很大不同，而且目前利率极 5 W6 d2 J* X; ~) x ~) u8 H* Y. ?
低，下调的可能性很小，上涨的空间很大。五年之内利率涨幅多大，谁也说不清。 ; v8 d! C4 V" }, d' q! c8 v$ A
对此，我没法反驳。但是，对于利率的变化趋势，银行专家比我更有发言权。现在的国际形势 4 s/ T0 V7 Q# N0 x1 Q
虽然不同，但专家仍然是专家。况且，我买房的还贷时间不是五年，而是大约25年。对于最近五年 - B+ F" i4 ^" A5 o4 U
内的形势变化，专家们可能会有失误，但专家们不会连续失误25年。只要我每五年一次的贷款合同
6 t- P8 o+ A& `+ d更新都只选浮动利率，那么，在25年的时间里，我肯定会省至少几万元。 1 p5 k2 @- I- ?, `9 X5 A. k/ k* H7 f% v
至于浮动利率中，要不要加上包顶？理论上讲，应该是要获得多一分保证，就得付出多一分利 ' m* y+ A8 k% g7 h1 H6 `! K
率。但由于我还没有对历史数据进行详细计算，目前还无法细说。 |
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狗仔卡
发表于 2004-7-3 21:29
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