鲜花( 1181) 鸡蛋( 48)
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本帖最后由 小黄 于 2009-10-31 22:08 编辑
3 }/ a, s4 w6 u9 U4 C你说的是极端情况,也就是利率涨到10%以上,其实我敢说,10年内没有可能。因为各国政府都吸取了历史教训,宁愿高通胀也不会提高利率到极端去压制。9 r8 E5 P, [, S
3 |* L9 _9 I" yRapala 发表于 2009-10-31 20:04
2 t# h% l( h/ R% z! T5 L按照你的理论,奥巴马就是天才,而里根是白痴?我告诉你,里根不是白痴,他的智商高的很。他提高利率不是为了好玩,是没有选择。美国经济建筑在美元信用的基础上。虽然现在信用已经打了折扣,但还是比别的国家强。$ [4 |& }& S2 M( c( s" S$ P0 U
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等到真正意义上的通货膨胀到来之时,他不提也得提。通货膨胀具备正反馈效应,如果不提美元就真的会和里拉一样。古今中外还没有房市崩盘造成政府垮台,但通货膨胀造成政府垮台比比皆是。
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况且上一次的高利率可不是10%那么简单吧?Fed rate在1982年是18%,5年锁定是20%吧?按揭利率超过10%的时间跨度达到5年以上,而且在期间房价只跌不涨。 U9 e" S- G0 O) S) _/ r
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我们就算假设这次高利率只有上次的一半,就是10%,那么每月还款多少?投资者自身的日常开销本来就更紧了,根本无法承受这样的按揭。! y! n( r3 F, H# w K
1 Q% }2 h0 _. `% P: g2)在通胀最高利率最高的那几年,房价涨了多少?( o( F) {$ L* R( t; f& t
不光要看那几年,要把前后几年的一起来看。通货膨胀意味着物价上涨,工资最终会跟着上涨,最后导致房子上涨 e5 Z d1 g! N A+ x7 b
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请注意,你自己用了“最终”二字。工资“最终”的确会涨。但工资上涨是通胀的最后一环。租客都是工资链最底部的人,他们能把食品涨价对付下来就谢天谢地了。等到投资房的租客最终可以承受更高租金的时候,投资房已经被法拍多时了。房价当然“最终”也会涨,但那又是多年后的事情了。你的因果关系没错,但忘记了恢复牛市是个长期过程。而房贷是要月月还的。
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归纳一下,不用高杠杆就不可能每年买一个,用了高杠杆有点风吹草动就完蛋。你所谓的涨工资涨租金取HLOC,都只对低杠杆的投资有用,高杠杆的根本拖不过3个月。 |
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