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发表于 2009-11-26 13:54
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本帖最后由 三言两语 于 2009-11-26 14:21 编辑
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横向比较加拿大草原三省的三个主要城市:爱城,锐城(Regina),文城(Winnipeg)。爱城已经不再是从前的爱城。失业率已居三城之首(Regina 4.3%, Saskatoon 4.6%, Winnipeg 5.7%, Halifax 6.4%, Calgary 7.2%, Edmonton 7.4%, 2009年9月数据),房价也是称雄三地,爱城的优势已经不再。从图表上来看,文城的房价仍然处于一个稳定向上的趋势中。从房屋的建造成本上来看,三地的成本应该基本相同,三地房价的差异主要来自于地价。目前爱城独立房最小地块的地价在12万到13万,城里最便宜的地也在10万以上。而锐城的地价在4-5万,文城只有1-2万。事实上爱城的地价在美国完全可以挤身前五名,更不要说温哥华和多伦多了。考虑到爱城的自然和经济情况,以及土地的供给潜力,这么高的地价是难以持续的。
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6 x4 _! z' w. s" E' ` l让我们再对比一下加拿大和美国的房价。经过三年的调整,美国的总体房价水平已经大大低于加拿大(目前已经止跌启稳)。从美国的总体经济实力,发展潜力,家庭收入,自然环境,人口发展等一系列因素来看,房价的巨大差距是极不合理的,未来的房价差距一定会越来越小——不是美国上涨,就是加国下跌,或二者共同作用。目前美国的一些城市的房价已经大大低于建房成本,这是一生中难得的投资机会!
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具体到城市,让我们对比一下温哥华和西雅图。从地理位置,气候条件等因素上来看,温城和西城可以说是一对孪生兄弟,但由于被不同的“家庭”收养,其命运也就大不相同了。加拿大人对温哥华是趋之若骛,西雅图在美国却有“抑愈城市”的恶名。8 T1 `% G( x3 y. H1 ~
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经济上,西雅图有微软,波音等巨无霸,而温哥华却只能以旅游业撑起半边天。
" M: S/ g5 K- B* q6 p1 O! ~人口上,大西雅图有3.3M人,而大温只有2.3M。6 p* m# S; Y+ l- Y; f
收入税,西雅图没有州税,只有联邦税,温哥华除了联邦税(与美国基本相当)以外,还要交5.06%-14.7%的省税。
) e! \& l+ F/ |; A& Y, a: R. I消费税,在西雅图购物的消费税合计10%,而在温哥华却是GST加PST合计12%。综合起来,同相收入的人在温哥华要多交10%左右的税。
# d( \6 K$ l+ l8 o& \家庭收入,2006年西雅图家庭收入中值$70,133,而温哥华只有$55,231(2006)。- ~' P% R, S% J/ O& l( U
- a+ V2 Q- Z, a; E; q从上面的数据来看,温哥华没有一项优于西城,但两地的房价又是如何呢?MLS上西雅图Downtown半小时车程以内20万以内的独立房有200个以上的选择,而在温哥华却是无房可选,将搜索泛围扩大到40万才有200个以上的选择,而且100%远离海岸。温哥华的房价相对西雅图至少高出20万刀。20万是要一个年薪八万的人,不吃不喝四年才能攒出的钱,这里还没考虑贷款利息。对比西雅图的人来说,温哥华人是收入少,交税多,房价高,真可谓生活在“水深火热”之中。7 G+ ?8 U7 j" h2 w q" n N/ w3 b. R
" J) g! {+ ?3 ~) b: j综上所述,爱城与加西其它城市相比已经不再是适宜居住和工作的城市,更没法与美国城市相提并论。当地人有故土情结,有亲友相伴,可能难于离去,但我们这些第一代移民是可以四海为家的,完全没有必要在这里“煎熬”。你不走,别人也会走。晚走不如早走。下面是针对不同人群的解决方案,
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1. 目前已经失业或无业,但还没入加籍的朋友可以去Regina和Winnipeg找工作,买房置地。另外,Halifax也是一个非常好的选择,气候好,房价低,还有大海相拌,可以成为加拿大第二个温哥华。* A% c |6 D" I2 k- \( I$ ` l
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2. 对于那些热爱爱城,不畏严寒的高收入的石油工作者来说,现在应该可以入市了,必竟短线下跌风险不大。
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- u! q1 \' v" Z+ O2 j8 B( n3. 对于已入加籍的朋友,只要不是热爱严寒气候,不论有无工作,是否已经买房,我强烈建议南下去美国,享受高收入,低税收,低房价,低物价,好气候,有百利而无一弊。这一次百年不遇的危机给我们带来了一生难求的机遇,为我们的打开了另一扇通往更好生活的大门。有条件的朋友要去,没有条件的朋友创造条件也要去。怎么去就不用说了吧,能从中国来到加拿大的人,应该都能找到通往美国的道路。
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爱城的朋友们,小弟即将离开爱城。此帖为小弟对爱城房市的最后一帖。8 l! x) R- E R8 p P
4 L* ?; U0 s, h如果您觉得“三言两语” 连续四年对爱城房市进行的分析预测和本文的“解决之道”能对您的生活有一点积极作用的话,我会由衷地感到高兴的。希望几年以后,您在加拿大其它的城市,住在低价买来的房子里,过着和爱城一样的生活,或者在美国某个城市享受着短暂的冬天里的温暖阳光的同时,惊喜的发现几年前买的房子已经增值50%。 |
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