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本帖最后由 caoqian 于 2009-11-30 12:14 编辑 . b! d6 G% l* Z: b
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编者按:卡城的房价走势和爱城存在着紧密的关联,特转载此文,供即将购房的华人参考.
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本人看空房价，主要基于以下几个原因。 - ~7 E- h/ ^! K" o
1 _$ J. J! u6 S( |. t0 W, Q6 l一、负担能力（Affordability）
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这里所谈的负担能力是综合考虑了家庭收入和必要支出之后所能负担的消费能力，有些华人常见的意识误区想在这里谈一下。对华人来说，很多人认为必要支出包括：房贷、房产相关开销、生活费用、车辆支出等。这些看得见的开销容易掌握，因为有账单可查，但有些绝对必要的支出却被一些人忽略了：
V: s/ c& z L! D; L1 退休。华人通常认为加拿大是高福利国家，所以退休金是能保障将来65岁之后的退休生活的，这是一个很大的曲解。普通加拿大人的退休收入主要来自这几个方面：CPP—工作带来的退休金；老年金--年满65岁，在加拿大住满十年以上的公民和永久居民能享受的退休收入；退休金帐户支出（RSP+RRSP）。好些人总是认为仅靠老年金就能维持退休后的基本生活，这个结论是极其可笑的。正因为不少加拿大人面临退休后的生活困难，加拿大政府在去年还推出了免税的TFSA，这个账户的设立也是为了让加拿大人退休之后能有稳定的收入来负担高昂的生活费用，可想而知，如果仅靠一点可怜的老年金加上CPP能够负担生活的话，政府完全没有必要设立RRSP和TFSA。 ' o7 V# H6 C# a! T2 P0 k% S( j
2 医疗及保险。很多人的又一个误区。大家提起加拿大的医疗，总是想起政府的免费医疗，什么都打算靠政府负担，这是一个曲解。如果政府的免费医疗能够负担一切支出的话，那么额外的医疗保险就没有了生存的空间和必要。事实上，不少保险公司都有相应的计划来帮助承包人应付可能支出的开销。而这样的保险计划理所当然也将成为承包人所需要考虑的支出。比如药物保险，或者是丧失劳动能力的保险等。除此之外，还有诸如人寿保险之类的支出，都可以归纳到医疗及保险这一大类的开销中加以考虑。 ( o; H5 I: o, Z$ ~
3 子女教育。加拿大政府有RESP计划，目的是帮助家长们应付将来子女所需面临的高昂教育支出。尽管有这个计划，但有子女上学的家长们都清楚：靠这个计划所积累的一些费用要负担子女的全部教育开销还是远远不够的。如果让孩子在接受高等教育期间就开始贷款负债学习，我想大部分家长于心不忍。
# l9 i4 Q, i, K/ w$ |5 x4 J如果合理支出RRSP、RESP、购买部分额外的保险，那么，一般人的税后工资单又将减少多少？这些是每个家庭所必须考虑的支出，而现在很多人却忽视了这些开销，把相应的收入完全投入到房贷上用于加强自己购买房产的能力，这样得出的是真正的负担能力么？房产不能解决一切问题！要保证自己和家人将来在加拿大的幸福生活，不得不考虑这些未雨绸缪的支出，合理计算了这些开销，再来结合日常生活的支出，这样计算出来的负担能力才是真正的家庭负担能力。 * K% u! A1 T6 w' t
加拿大的房产价格已经涨了十年，房产价格增加的速度已经完全超过了工资增长的速度，普通老百姓的负担能力持续下降。这种现象伴随着房价的继续上扬而更加严重，最终导致普通消费者无力负担房产，从而导致房地产市场失去买家。所以，负担能力的恶化，是我看空房价的第一个原因。 . i' D- w* R/ h8 ~
& ^' ?* l! p" X, l" P Z9 |! P( h二、经济形势
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加拿大是一个资源出口型国家。除了能源、矿产、化肥、林木等原材料之外，由于加元一直低于美元，制造业也可看成某种形式的人力资源出口。商品价格的飞涨，当然让加拿大、澳大利亚、俄罗斯之类的资源型国度发了财；但是过高的商品价格也会提高企业的生产成本，伤害全世界的消费能力。油价暴涨之后大衰退的来临，某种程度上讲是有必然联系的，而在衰退之后的恢复过程中，高能源、高原材料价格也是普通企业所不能接受的，全世界的消费者也不能承受高成本制造出来的商品。所以，能源及资源价格的走低是必然的，这样的趋势将导致加拿大等国经济恢复期要比美国等国家更加长远。 ) `+ v5 a0 e5 Q* J
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对阿尔伯塔省来说，经济形势最大的不确定性来源于油砂的环境问题，这个问题的严重性甚至超过了油价可能走低带来的经济风险。而随着美国大力提倡新能源产业，这种风险正在逐步变成现实。不仅碳排放问题被限定了时间；而且新能源产业在未来还必须要解决美国的就业问题！在政策的支持下，新能源行业占据传统化石能源的市场份额已经是铁板订钉的趋势，石油行业的暴利必然会受到相应的挑战。在这次危机中，重生的美国汽车工业也彻底更改了产品路线；高昂的汽油价格虽然有一定程度的回落，但是美国消费者的驾驶习惯却受到了无法全部逆转的改变。在全球需求和供应状况根本没有实质性改变的情况下，石油价格未来的波动幅度会减小，石油行业的利润空间会被压缩。即使没有因为环保问题而被制裁，本身高成本的油砂行业前景依然不容乐观。卡尔加里未来因油砂项目而带来的就业前景应该是暗淡的，相应的工资增长幅度也不可能和高油价时期同日而语。这样的趋势对房价的攀升及市场的稳定来说，构成了很大的压力，甚至是潜在的威胁。
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当前，更加严重的问题是：就业形势的改变。随着时间的推移，卡尔加里的失业率已经增加了一倍。虽然从今年三月起，油价从32美元的低谷逐步攀升；但即使油价重新回到80元之上，增加了一倍的价格也未能改变本地的就业形势：失业率持续在增加。如果不考虑服务性行业新增加的就业机会，我们可以想象出问题的严重性。虽然商场在招人，服务业在提供就业机会，这些新增加的工作机会带来的薪酬是微薄的，是不足以对本地房产价格带来乐观情绪的。
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三、炒作
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6 g! {9 w/ p# z8 k虽然基本面不支持房价的上扬，但事实上房价的走势往往和基本面的分析走出相反的行情。这种走势有其存在的理由，那就是资本的炒作。
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油价飞涨，卡尔加里诞生了不少富翁，既有传统石油行业的大款，也有地产市场的新贵。更主要的是，银行利息跌到了历史最低点，企业的贷款成本也达到了最低，这给地产市场提供了一定的支撑。而现在全球对经济反弹的美好预期又给房地产市场提供了绝佳的反弹动力，所以房价的上扬不足为奇。问题的关键是：这种反弹能持续么？普通消费者能疯狂追进这种反弹么？ 7 t- |$ S3 ?. H9 H% S' u5 x: s/ l
4 `+ n) B) R/ c5 s7 Z美国道琼斯指数从14000点跌到6500点，我们可以说超跌了，因为大部分企业盈利虽然减少了，但不致于出现大面积的破产倒闭潮，市场的恐慌情绪是造成超跌的主要原因，不理智的抛售导致股价非理性的暴跌。现在股价反弹了，连续八个月的反弹，股指一涨再涨还涨！再看看现在的股价，看看企业的盈利，这种反弹的可持续性让冷静的投资者开始怀疑。同样的道理，在失业率处于高峰时期，消费者购买能力处于低谷之时，房价的反弹是缺乏持久动力的。市场情绪的调动可以逼迫部分消费者因为害怕继续上涨而被迫入市，可消费能力的限制是硬伤，最终决定房价的上限不能超过消费者的负担能力。随着商品市场、股市的回落，市场会从疯狂回归冷静，价格的非理性也会从上扬走向另一个极端，直到购买力的增加修改其趋势。
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美国房地产市场现在处于价格谷底，长期贷款利率也在历史纪录的低点，美元兑换加元的汇率也处于历史的低点水平。对于价格高局不下的加拿大地产市场来说，美国地产市场无疑更具有吸引力，更能吸引投资者的资金。对大的投资基金而言，现在投资加拿大的建筑市场远不及投资美国的回报率。而且美国毫无疑问将成为最先走出衰退的主要经济体，市场前景远高于加拿大市场。从投资的方向性而言，加拿大不是好的选择目标。
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8 H- a7 p3 F4 \8 C房价，牵动千家万户，涉及成千上万的人。对于普通消费者而言，缺乏准确的信息，缺乏相关的专业知识，在做出这么大的投资决定之前，确实是极其困惑甚至是苦恼的。国内围绕着房价的争论已有几年时间，虽然房价不断在上涨，但是大部分的国人仍然对一直看空房价的郎教授给予了高度评价。他的出发点很客观，从老百姓的负担能力出发，切实帮助人们看清自己的负担能力，帮人们看到未来可能出现的经济走势。本人一直看空卡尔加里的地产市场，也是本着帮助同胞真正认清自己消费能力的出发点为宗旨。在整个北美，租房的人群不是少数，并不是每个家庭都能真正负担的起房价。一场经济危机之后，美国的惨状让全世界震惊，谁能想象一个世界上最富强的国家竟有如此众多的民众被房产剥夺了一切？对加拿大的民众来说，尤其对卡尔加里的居民而言，在房价已经飙升了百分之一百的情况下，我们是不是应该冷静的好好分析一下自己的经济能力呢？我们是否应该客观地去看待和评估这个城市未来的经济形式呢？虽然很多人渴望专业工作，盼望高薪，期待稳定的生活，但事实告诉我们：这样的理想虽然美丽，但决不能成为欺骗自己的理由！纵观加拿大各大城市，数十年来华人的就业状况表明：一份高薪的专业工作不是容易得到的。几年前卡尔加里非正常的就业火爆制造了一种完美的假象，欺骗了太多的移民，给了很多人不理智的幻想。即使成千上万人被洗出就业市场的事实也未能完全让人们清醒，很多人还在期待那种火爆场面的归来。也正是基于这种期待，人们宁可幻想，也不愿意去考虑不好的一面。的确，我的预测也不一定准确，但是中国移民几十年来的事实证明了：没有哪个城市能够在短时期内给移民绝对的希望。温哥华的技术移民，多伦多的技术移民，蒙特利尔的技术移民，他们的专业能力和语言水平低于卡尔加里的技术移民么？为什么对这些人来说进入专业领域会成为大部分人的梦魇呢？仔细回想一下，卡尔加里过去五年的火爆，究竟是不是假象呢？如果是，那么房地产市场的真正走势应该如何？ " f) F4 b9 R$ @0 @
. | [3 x+ K+ r3 h0 x负担不起或者是达到能力极限的时候，是更需要我们冷静思考的时候。牺牲一切来负担房子，能带给自己真正稳定的生活么？能带给自己希望么？想想那些失去了工作的同胞；想想美国那些失去了房产的人们；想想一些看起来很负面的东西。再回过头来，衡量一下自己是否客观而不是狂热的在看待地产市场。油田，是赚钱的好地方，但未必是安家生活之地。 % t' I! N! f U' f, Z
" V, q3 m8 p2 |6 Y( v3 i用葛优的那句台词结束本文：“冷静。” |
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狗仔卡
发表于 2009-11-30 12:11
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