老外迪拜炒楼一盘细账

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　　记者 谭璐 阿联酋迪拜报道

　　投资银行Henyep Investment Bank迪拜分公司的高级投资顾问郝伯峰对本报记者表示，在迪拜投资房地产，最大的问题是，根本不知道其土地的价值到底有多少，因为没有一个独立的权威机构可以给出明确的评估。
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; |5 d0 x9 S; }' g/ x　　“当地政府在沙漠中圈一块地建设地产项目，但是这个房子到底值多少钱？买棕榈岛的人有没有想过，为什么他们要支付这么高的管理费？棕榈岛上的房子，需要支付的管理费为80迪拉姆/平方英尺，相当于每平方米1600元人民币。另外还要支付公共区域的费用，以及约700元人民币/平方米的空调费用。”郝伯峰说，棕榈岛的物业管理和开发商都是NAKHEEL，第一个棕榈岛本来在2006年底就应该做好，但是直到2007年年底才让投资者搬进去住，因为棕榈岛一直在下沉，需要不断投资去做稳固工程。
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　　郝伯峰说，迪拜面临的问题是，地产还会慢慢发展，但是交易量会变少。迪拜的房产业最疯狂的时候，15万迪拉姆买下的房子，第二天30万就能卖掉。在国际金融中心旁边的一栋住宅，共有200多套房子，当时需要排队拿号，光是拿到的号就能卖出5万迪拉姆。这栋房子在还没建好的时候就被炒到了280万迪拉姆一套，建好之后炒到400多万迪拉姆。

8 k8 U, t/ S, F2 d. r　　“最疯狂时候，房产最少首付5%就可以了，即使是外国人，每个月工资如果在1万迪拉姆以上，就可以向当地银行贷款，还款年限是30年，当时的利率是4%－7%。当时大家其实根本都不考虑利率问题，首付才5%，买下来几个星期就可以转手出去了。”郝伯峰说，不过金融危机之后，迪拜当地银行的贷款严格了很多，要查银行存款情况、收入、公司、家里的情况，还有开发商的资质等。目前投资房产的首付是20%，利息是7%以上。
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　　一位在迪拜经营地产业的人士对本报记者表示，在迪拜投资房产，大部分外国人都是现金购买，比如迪拜就不太承认中国大陆银行的资质证明。而对于在迪拜经商的人，银行要考核的是过去三年公司的运营情况、财务报表。由于迪拜没有营业税，报表做得越高越好。

1 V0 c9 ?2 d- a* H　　推高迪拜当年地产价格的，除了按揭与银行的宽松政策，还有更深层原因。阿联酋的移民政策相当严格，基本不允许外国人移民到阿联酋。因此人心浮动，炒楼挣了快钱就离开。

  c( x+ v; ^- H. c; y8 A4 P　　“人住在中东这个地方，是没有根的，所有外国人都想着，在阿联酋工作5年到10年，赚了钱然后就走。迪拜之前曾经出过一个政策，如果买一栋楼，迪拜政府就给你99年签证，虽然不是移民，但是可以长期居留，不过后来也取消了。”郝伯峰说，迪拜在金融危机之后，总人口可能剩下150万左右，本地人只占20万。当地人享受高福利制度，外国人只能不断申请3年－5年的工作签证，一旦失业，失去了签证，在当地如果投资了房产，又有什么用处？因此，此前地产业的发展靠的不是刚性需求，而是不断的炒卖。