浮动还是固定, 精算!

Rapala

! L% h0 b- j; y5 ^+ t3 K浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
8 T' N9 M. ~$ Q3 ]2 B
最新利率：2010.01.04更新
! K$ }; y/ ^6 D! J4 z　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
/ _  t: g7 U! X& d/ D2 }/ C9 l　 5 year fix　3.75%
! L6 ~' i, I, J6 E
　5 Year Close 　P-0.20%

: y# l& `5 s$ Z: o# Q# e. {: a30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
3 K% ]2 N8 C, p6 l
( z, \. m( e) c2 b假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
# L( M) ?& X0 O5 v' Q  O
  R8 O' I6 J" t" ^5 L% S: A２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
0 l  E' f1 L- n) n& ?- c" x* W" _# m
有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！
! p" s0 E! o% C' F4 R+ ~. [" l
6 A$ I+ L$ m) @, b现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
' n8 O: P- e0 q/ C: ?% y3 C0 C8 i
9 u+ s8 g& D! a5 t) U还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
' E% N- Q. g! @; C  K你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

( u' T( K- C# C8 r/ P4 Y$ \5 t还有就是没考虑提前还款的情况。
$ l/ h- y7 \4 @! T" Q
4 m' W9 T2 Z8 h4 r不过，还是多谢楼主！！
; h+ \  l' C" s0 r$ m/ f宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

% T5 ?4 w7 [, E8 mAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
) ?3 `; P' d: P. B) Z5 A# x$ L3 uRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
4 @6 ^& o% |0 P3 `! I* ]& j我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
+ K7 s+ [- }3 Z8 {我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

: M0 `; S+ X4 \这是正解。

Rapala

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
' Z: K' e! u1 |我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
) `! ?3 D1 {6 K; jWST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

) z% q8 g4 a( \+ S. L老怪逻辑不行啊。

好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
7 U7 ^  \5 R6 L1 B6 P那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
$ K1 J, Z' @/ b$ `( H6 [0 z4 oRapala 发表于 2010-1-19 11:55

* @- J* L* e  r# E1 ?* A$ `
这个假设是非常错误的。两点：
3 f1 Z' }; R* O, l1 _; d1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
5 a, U, h9 r/ }4 O; w0 G
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

9 ]! t/ U8 n3 |, X- U+ o浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
1 A. A. S1 i0 ]9 }4 Q9 x  _谢谢！

小黄

15# 小黄

. X3 V" A2 Z7 K7 J( s  @5 J" _浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
4 K! L) G+ J. g5 e* @
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
4 L! \6 O' E9 k: G. E- f
# s# G5 ^& u8 y/ x- n就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

+ t, V5 h+ ?' R  [5 ?: Z; P
我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
0 ]# M) F! c( P# _2 P除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

, z# U5 Y2 @( T8 y- V, G
0 W, [+ A+ \; G4 F8 p; i' P& I条件：
4 w2 w3 b, ~9 `; R2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
" ?6 t; ^% T# @& D' s浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
; V$ a. U5 J0 I, j% i# o0 {固定：51,303.26
: |9 u9 ^& }! L- \浮动：53,943.17

如花

4 F9 w3 [, Z% H9 m) y附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
+ {2 C7 i  V9 E2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
) p( O9 L5 a" C6 N2 H: b浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
3 i! U2 D3 i4 E' J- X
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
: a! I1 I' A; T; @7 t如花 发表于 2010-1-22 22:40

! E1 }3 w  _3 }' l4 _1 m
5 k9 ?& W% m4 ^没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
" G6 x+ C  v* ~- s# |7 w
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

  ?0 v3 `+ R, _0 l, B, _http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
  l$ y7 o* t2 O' ^  B) H+ C# Q5 k
7 f, X. Z- p- ?. h, ?  m“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
5 ]4 E; X7 S/ a! ~/ Q& [. n7 _
4 M. Q' N; q/ g: y$ p2 vhttp://www.edmo ...
) w: N7 C$ m% v% v3 t6 @) E& H小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

转贴：

黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。
7 d2 _' G3 E: V* [5 ^- A
首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
6 V4 N8 o2 W/ Y5 ]0 |. X- N4 c
) _% U) |9 s, T7 i5 F5 Y, u8 S就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
) Y/ S5 J1 l& N: y

小黄

虱目衣带
& R1 U& ]" B, M' r, {Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

/ f2 x. m1 P" w' e8 c+ a! W我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
" E7 \! \& q5 c% Z5 y; J. w小黄 发表于 2010-1-23 22:02

9 ?3 _, X2 e* ^& {7 @2 L* f" h  O你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
# E$ W, _9 u6 r# D+ r/ H" ~& WRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
3 N* f7 \2 k3 ~) {* y; b- y. a1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
5 R" Y- n# q) \" M8 Q: `5 C2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
) R2 ~- p( r7 h5 `4 @1 vRapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
; j; V! s; n4 Y; W1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
2 ~: z' x" ?0 }- m5 kRapala 发表于 2010-1-24 20:23

; W) o, ~- L; I  o# x. ~' @你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
& m: r/ A: s3 u& t! `
2 ~5 ?; ~2 S; r" X4 |$ u如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。