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[理财] 请教出租房收入报税问题

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发表于 2010-1-23 10:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我在外地有套房子出租,自己在edmonton租房子。
0 [$ L! Z% S! i3 r5 k$ z1 R8 f' V请教下出租房收入如何保税,主要是哪些可以抵税?
- N6 n1 X2 O' N( x/ F例如我月租收入1200,mortgage可以抵税嘛?还有哪些可以抵税?, ^( S9 K& X) V8 B$ l

+ p$ X# a3 ~- p9 L% t" b3 J' y, X  Y, N6 A请教熟悉税务的高手。十分感谢。
! D9 C8 l2 _: J( n/ `如能提供个链接最好了。
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发表于 2010-1-23 14:46 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-23 14:56 编辑
; u% r- w* ]- q6 y1 w7 ?
/ l) u/ X7 J' s; f- O4 |! s! M% l9 d如果这里没有房子,可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。 你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
+ Q6 s* m' w/ Q7 U这么做,技术上还是自住房
+ f; G% b; N0 e8 \9 h. ~: @好处  -   以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。  ?- x1 s9 E( G' U2 f
" C, d5 G$ G, \$ O' b$ n" R
另外的做法就是把出租的房子变成商业行为,这么做,很多“商业”行为是可以抵税, 问题是将来卖房子时,增值部分要交税。 两者的利弊自己衡量。 最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。
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发表于 2010-1-23 14:55 | 显示全部楼层
如果选了2, mortgage 是不能全部抵税,但可以向银行拿statement说明利息部分。 这部分可以抵租金收入 -    ) x' m6 O. B1 W. Q+ V( F6 y0 x
$ y; V5 m" [; @+ ~" h& u. t$ m
不是mortgage 全额。返回来说,出租房子, 首付越高,利息低,但可抵税也低,无形中变成自己首付没有效率。 除非自己没有其他债务。2 S+ S  K7 {( q& G& l# }
自住房子贷款,首付越高,由于不能抵税, 变相可以省下存放银行生利息所缴的税. {) v! c2 C" _5 N. j1 a8 o
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发表于 2010-1-24 14:16 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?
. j4 Q# Q: f, Y
8 l6 @- o' i& f$ k7 k如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?
/ f: q1 K0 v& M
- R% A5 W. R" Q% g) L- Y; ?& ~商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?4 D' i: |+ s! K, V* l
# y& a5 `6 a1 A* _1 @3 U0 ?. F! k7 ^  }& F
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发表于 2010-1-24 22:34 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
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发表于 2010-1-25 09:08 | 显示全部楼层
本帖最后由 精打细算 于 2010-1-25 09:15 编辑
& a) E  y: q9 z+ R& O) }2 F4 O, i
请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?( I" H5 ^: u7 f/ z8 j! C1 D
7 W9 y& u; Z' _- t
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么? ; Z" i" b( J9 b1 V, b) h* _

" |$ h" f, ~. _1 c) u4 l0 d商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...1 _6 {9 B2 }8 _  f
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16
% ?& C, ]( @! P9 Z5 h$ \
实报实销。 以公司名义的开销,当然可以全额抵税。 但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销,只能作为分摊几年折旧计算。/ w* D" u& d5 y2 P6 I9 C  a, s
' `) o( ~# y5 H: [( u8 n" C$ w
不报? 严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。 你说后果可以多严重呢? 罚款+利息" M8 I4 c* M3 m0 E8 g
政府有的是时间,哪年不幸被抽检你就烦死。# g* z; \0 _! b9 r9 T' V
但,你也有可能永远幸运不被查, 也有可能好几年后被查。
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发表于 2010-1-25 09:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?& {/ s+ w, m/ s9 A) N5 h
newtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

# i5 ^1 I$ _; _8 ]0 y5 I5 {6 C9 @3 H除非自己住,否则一切赢利都要交增值税, 严格上来算是按照比例计。
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发表于 2010-1-25 09:13 | 显示全部楼层
我也有同样的问题,我在这里买了套房子出租了出去,但是我现在住的地方是租别人的,那我还需要报出租收入吗?觉得如果报挺麻烦的
/ E  H! y( D" A: l  }  z: traymond_z 发表于 2010-1-24 22:34
( G, N8 ~0 ~* _4 z, [; a; S& E* G; F
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 楼主| 发表于 2010-1-27 12:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2# 精打细算 2 ~; q# e* X) v6 q7 n

9 |$ `0 o: S( x0 B% I感谢精打及各位朋友。( i  U3 o0 i3 ?+ G* t
% z3 h6 [- A, E2 d
我在edmonton没用房子。
- V" D' a7 q- Y- u/ i+ }
1 G; R2 X. @8 x* V有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房,好处是不用交增值税我理解了。但是,是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面?如果是这样的话,地税,水费之类的还能抵税嘛?
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发表于 2010-1-27 13:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。
7 e7 {: c! \& c) e* Q
0 z. u6 a5 c9 Q4 Y0 q$ |0 p如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。 最好找会计师给你好好做。 个人觉得难度比较高。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-9 14:41 | 显示全部楼层
14# feng99 2 J4 i* ?  q5 I: Z" K0 `) ?
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28
/ }# s2 t. l2 c$ ^( f
请问精打细算:如果首付也是贷款(20%),那么首付的利息可否抵税, 银行的贷款statement
$ P+ H: b8 E. T$ h2 J只给(80%)贷款利息.
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发表于 2010-2-10 22:05 | 显示全部楼层
地税, (水费,电费,气费,cable 等一般租客负担,否则可全抵),管理员费,邮费,清洁费,总之一切与房子出租相关费用,但大项目维修(换屋顶等)要分摊。
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发表于 2010-2-16 10:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS" V6 G  L  n, V+ L

% V' \! n7 L. \9 H9 K3 cmortgage不可以抵税,但是,interest portion and other related charges可以抵税
6 ?9 B  g) C7 `% G$ A补充2楼primary resident,需要2年时间。4 s6 [: {( f( S  U0 R- k
4 a4 J3 O! @+ v+ V- C
除了贷款利息, 还有那些可以抵税?# C- x9 v5 w( x! t+ L
广告
" D& g9 _' N  s! ~; O! b保险
" s, z" `9 A/ i" m& }其他银行charges and interest
9 A) O7 C7 H7 u' y. T; w# l& i房子修理维护
& W, {+ Z, p% c" p管理费用6 `- T+ f( T* K' ~1 U1 u
汽车费用
8 D' {. Z4 a; c8 v  {  J' M+ poffice expenses
# h* l* Q+ t/ o) ]7 q( S会计费用,legal fees& B! p8 U' Q# i
地税( S- v  f( v7 ]% k: g3 Y+ b
工资(这个一般是casual的清理打扫之类)
+ R& I8 ?3 x- w! Atravel
0 h. g7 h! C% o1 D2 Z6 a  gutilities
5 g/ f8 [( u" ~2 t! t0 pand other reasonable expenses9 c2 f5 H  N3 E" h: {: Y& L
" G: t0 ~; R+ W  T% s
回17楼,首付哪来的利息?利息只有你借钱才会有% A5 z! X( j8 d; t. }. u6 e" }

+ ~2 r; P1 J: i. O8 Q( j$ j0 a补充9楼assets部分,并不一定要做amortization,可以按percentage of use报
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发表于 2010-2-16 10:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关于买卖房子,属于capital gain/loss,只要不是你的primary resident7 R" l3 [$ U6 c

5 w, `' g4 k, Z. `你买房子不用交个人税,但是只要你发生交易(卖),就有一个赚钱或者亏钱,要是赚了就一定要交税,而且是最高税率,但是赔了可以carry forward,作为你以后的credit使用。
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发表于 2010-2-28 23:08 | 显示全部楼层
3# 精打细算
, ~. [" ]; [$ \' M
9 X6 K2 [/ Y1 _. P. v
( k4 s, k" G; h) y- s5 bBoth can 抵稅
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 楼主| 发表于 2010-3-10 08:43 | 显示全部楼层
受益匪浅啊,谢谢。; V! s/ ^* a, [
& L4 A6 V- U+ A  Q# K
虽然还有点糊涂,呵呵,到时候找会计师了。
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发表于 2010-4-24 09:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
nice person
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发表于 2010-5-9 21:13 | 显示全部楼层
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发表于 2010-6-9 20:50 | 显示全部楼层
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发表于 2010-7-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
kankan
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发表于 2010-7-14 11:33 | 显示全部楼层
kankan
理袁律师事务所
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发表于 2010-8-24 19:20 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2010-8-24 21:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-27 20:24 | 显示全部楼层
鲜花(23) 鸡蛋(0)
发表于 2010-8-31 13:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2010-8-31 14:13 | 显示全部楼层
3# 精打细算
/ H/ M( D' a: G2 f/ `
" [7 {1 u1 j3 z9 [0 k! [# \; [+ c7 T) g; y
???????
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发表于 2010-9-8 10:37 | 显示全部楼层
强贴必看
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发表于 2010-9-8 12:01 | 显示全部楼层
WANNA KNOW
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发表于 2010-9-8 16:07 | 显示全部楼层
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发表于 2010-9-10 20:52 | 显示全部楼层
xiang kan kan
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