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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)5 I3 D. |) x1 M4 [1 Y8 ~( Y, v: s2 p
1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万8 D) ~# l5 m: f7 D. C  U
2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
7 t' v6 T8 n5 H3 f" A* R; N7 M/ Q7 j
顾虑主要有:
$ |, L8 b" F! g1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?6 x& Q! v2 W# z3 b" [, J7 c
2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?) N: E# G3 E; x4 `! B, ?
6 o7 @  p' L' y/ x
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?4 Y( C; Q: ~+ [3 \' c. b# k+ U- Z
anweica 发表于 2010-2-8 09:52
5 }' d; T& M- ]
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
+ y2 _3 r- d- u6 H1 \+ mCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。# e0 s% y  M% d
对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。
) F4 O6 F7 N% N1 V一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
0 ]1 r+ X0 Q+ x' ZCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
) e/ i8 {/ ^* s8 i9 ^0 y: F衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

$ n+ K( L# Y' e2 s学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:) r6 T% J% L' j! C
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
$ E! B- _& i; r# h( A% F; S+ j衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32

" Y( q3 q5 W" E: V1 W6 Y6 S2 ]
, E9 D- L1 O9 l. ^! i+ }谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑 0 t: }0 g% R4 A+ ~. V0 F
我的理解和小黄的正好相反:- M( J- D/ r: o& h# G2 s
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...( \( I! G4 ~6 O/ |9 l5 a; S
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
( K( A: ]. I( d( @( _/ K& D
你的逻辑有误。  l: a& S# _( f' `- `; k8 v3 X7 x* v
( G; t- E% Q+ I7 {0 H. Q7 h3 h% R
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
. ^& a3 \4 V( h% z, ^; z: T
. P, v7 e) H( I$ l在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
7 m" i$ D0 P7 ^小黄 发表于 2010-2-10 17:56

% T& {$ x0 n+ l% V, ^0 j同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
( x7 l' w5 G/ V! A# MPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

4 L1 z7 ]  Q5 V' N7 S4 Y你的Case给我提了一个很有趣的问题。
) `( p0 b9 {9 `. P你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。
+ G/ o+ `/ l2 |* GCondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )+ j) Z% L! S" {; m) R
ReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。/ L  g3 a; Z, t5 c3 ~- d
1 Z( P$ D# E9 q( x8 M- x% C
你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。
4 m: g4 M( C0 I8 H/ `
% o$ g0 S# C4 C* x# L/ }: e9 z在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...+ f; r; H: G: O
小黄 发表于 2010-2-10 17:56

) I" j5 [' F2 C) `8 j9 r# E: ~开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。
( V# N2 T2 l% _' m/ k4 l整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。
% W9 u5 A; r/ c, L- }2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。4 _2 d7 e9 J, b
5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica / |* F1 b; x' s) v  `% `

5 M. P6 ?6 l# p+ w9 h& ?7 y6 E" q; V, g# F
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
1 Z' f/ A1 C; e2 X0 G9 a* _* {8 q9 G- F$ n* W4 N+ Q0 Q- g  U( q
  Z5 P& B, \2 {% s0 M8 \
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???2 M5 u4 y$ `' A
我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31
4 p5 e( Z* l. |" _9 d
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