按揭新规昨日实施 专家称对房市影响甚小

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作者：牧涛
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从昨日（周一）开始，全国正式施行更严格的按揭规定。业内人士指出，尽管新规定抬高了按揭的门槛，但是对普通购房者影响甚小，对现有的房价也不会带来冲击。然而，随着火旺的春季过去、央行升息迫在眉睫，房产交易量大幅下滑已成定局。有专家预测，到今年年底本国的房地产的交易量可能会下降10个百分点。

按揭新规旨在预防泡沫
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随着全国房地产市场迅速复苏、升温，有不少专家发出警告称，由于全国的屋价上升，一些业主已经负债过重，当利率上扬时便可能会遇到问题。今年二月份，联邦财长费拉逖（Jim Flaherty）宣布收紧按揭政策，从4月19日开始生效。
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新规定主要包括以下三个要点：首先，一律以5年期固定贷款（5 Years Fixed）的申请标准来审核借贷者的偿还能力。换言之，购房者在申请短于或等于5年期按揭贷款时，无论是选择浮动利率计划（VRM）还是固定年期的利率贷款（Fixed），金融机构在计算借款申请人家庭偿债能力时，需要以5年期固定的公布利率计算。此举之目的，是为了确保今后利率上涨时，借款人有一定的债务承受能力。


9 Y( t! [' q  ^: V7 Y" i第二，降低重新申请贷款（Re-financing）时贷款人可以提取的房贷金额比例。重新申请贷款（Re-financing）即用房屋净值做抵押，借出更多的钱。之前在重新申请贷款时，买主可以提取95%的已付房屋贷款，而现在这个比例降低到了90%。

1 G+ S* Z9 v1 U% o6 i9 E/ R) d第三，对于非自住的投资性住房（non-owner-occupied properties），首付最少要达到房价的20%，才能符合CMHC保险的资格。
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1 }9 u0 y. n/ M9 C; E9 s2 ?财长强调，政府收紧按揭政策，并非由于市场中已经出现了泡沫，而仅仅是为了预防。

新规对现有房价影响甚小
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有专家表示，政府收紧按揭政策的重点在于规定中的第二和第三条，旨在抑制投机的炒房行为。业内也普遍认为，出台的新政策仍比较温和，应该不会给地产业带来巨大的变化，对对普通购房者的影响也不太大。
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安省伦敦市房地产经纪人Marcus Caporicci表示，新规中第一条抬高了按揭的门槛，会将“一小部分” 通购房者拒于市场之外。然而，在政府宣布新政策至正式实行有两个月的时间里，很多人已经购买了房屋，所以不再受新规的约束。
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. t+ I0 N+ R. HCaporicci又称，新规可能会令“创新性的融资”行为（creative financing）火热起来。为了能够达到新规定所要求的门槛，有买房意图却又不够标准的人可能通过各种手段，包括最大限度地使用个人信贷（tap their personal credit lines）和向亲友筹钱。其实，从联邦出台了新规之后，不少私人按揭公司（private mortgage companies）和银行已经开始有相应的借贷业务了。
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房产市场和按揭专家肯奇（Peter Kinch）也同意Caporicci的观点，并称新规定只会影响“一小部分”人。同时，肯奇也表示联邦政府收紧按揭政策之举，对现有的房价影响甚微。据悉，本国房地产市场在低利率的刺激下，销售量和房价皆大幅上升。据加拿大按揭和住房公司（CREA）上星期公布的数据，三月末全国的平均房价已经达到了34.1万元。
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不过，随着火旺的春季过去、央行升息迫在眉睫，房产交易量大幅下滑已成定局。TD银行副首席经济学家亚历山大（Craig Alexander）表示，在过去的五个月中，有四个月的房屋销量出现下滑，同时房产上市量增加。尽管人们经常可以看到销量、房价巨大的同比增长数据，但是那是和去年经济最不景气的时候比较后得出的。到了五、六月份，同比增长数据会变得十分“温和”。
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* C/ g" I% p8 \4 k  C7 h亚历山大表示，随着房产上市量的增加持续给市场降温，到2101年底本国的房产销量可能会比去年同期下降10%，而房价则可能增加一至三个百分点。
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; \7 m: j4 u# P6 }新移民成为巨大购房人群
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另据CREA有关新移民住房情况的研究分析显示，购买住房的新移民数量增幅“惊人”。

1 F' o$ O1 G$ Z. |对2001至2005年四年间的新移民购房模式跟踪研究发现，只有不到五分之一（17%）的新移民在抵达加国的头六个月内购买住房。然而，在加国生活四年以后，有55%的新移民，拥有了自己的房屋。如果不包括技术类的移民（投资移民等），这类人群在移民四年后房屋拥有比例为78个百分点。

与此同时，建筑业及土地发展协会会长迪普伊（Stephen Dupuis）在最近发表的一篇文章中指出，在过去八年大多伦多地区售出的房屋(包括新房和二手房)中，有大约28%被移民购买，即12.2万套住宅（其中四万套新房）。按照30万的平均房价，这是366亿元的购买力投放到大多地区。

大黄胖

中国人最不愿意的是：住在别人公寓里，银行里放着钱向政府纳税。几年前的贷款利息比现在高多了，工资比现在低多了，还是有人在买房。。。大幅下滑？？我不信！！