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完全拥有地权和土地租借权之分别
! i0 ]' Q5 P0 v' ~新移民在加拿大买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。
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( \" U9 M) C6 T/ z7 O9 R) F下面从贷款的角度来看看两者的区别。
B, b+ W1 ]/ u( q: n, N在加拿大,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是Leasehold的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。
8 l( k# D9 G% M! m5 b土地租借权 Leasehold Land % m( L* w4 V) p: ]/ O% N9 G R
这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有99年的时间租借该土地,99年后,该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。 8 P" P: Z( Q0 |7 e
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Leasehold Land一般分为三大类: 1 `7 ?; w1 d2 J0 X. _/ D& f! E
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(1)政府租借地(Government Leasehold Land) d9 u3 x" G F1 d: q9 Y; \. L* I
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政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说,温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。
( z. u7 Z3 i' O: b) Y政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。 ; z: N! \6 f' W$ ~
(2)私人租借地(Private Land) 3 G) O1 h5 v3 J. N& b5 B0 W# U
8 d; T- K5 ^1 f4 O) Q3 w Z私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的65%左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。
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(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land) ( @1 [- A) G- x% f9 Z$ D/ l- g9 A
* j- ^# s: ~$ F" z( ?! T( q2 Z/ c3 o这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,利率也不会有什么优惠。 : l( e! _: K* r$ w% F
加 拿 大
2 i; I6 ~" h1 z0 Q) I' U租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 3 B5 B% m" K K3 T: U9 Q
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完全拥有地权 (Freehold Land)
, S ~6 ^$ H1 C, P1 h2 P指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。
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完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。 1 v5 c4 {- I, M6 o! ?# y5 z
5 \& T( z5 r, {4 e2 W但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。
) `$ E8 |( d" r, Q加拿大购买住宅主要费用明细: - c5 ]! d5 N3 D5 |
1.首期款项 ! m6 t$ n+ d I# Q& r" X1 b
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一般首期款是物业成交价的25%,初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。 7 {/ c9 E$ Q9 ~7 e
2.法律费用 ' Y9 o# u k! r/ @8 @6 Y
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通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a / \1 y2 y& X V0 {
3.房屋按揭贷款费用 9 t5 w! f# A! R3 m& c' [- n/ [/ o
需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%~5.2%。
, }2 v% @5 X. H. y4.物业保险
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: f Y$ d6 d. O& z8 W M1 f4 U房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。
, `1 s9 |. N( z9 {7 S: F5 V5.交易税 * f, G0 z. u, r7 J% k5 V
买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。 ( X; L) Z5 l% i' ^# } p& z0 t1 W
6.物业税 $ P2 T& h" D1 H& j$ k8 a
业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。
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加拿大房屋主要类型:
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) }% p, A$ g) X9 C6 `, Z; d一、独立房屋(Detached):独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,有多种不同风格,包括平房(只有一层,即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。
# {# H7 R0 J- O二、半独立房屋(Semi-Detached):这种房屋有时被称为“半独”(semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。 . m0 r$ U5 ?( \& H; p$ ^0 n
三、镇屋(Townhouse):有时也称为“排屋”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。
, @; ^ W0 `' x4 A! P四、共管公寓(Condo):共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。 |
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