埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 22403|回复: 146

不要把问题想复杂了

[复制链接]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-7-6 14:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:04 编辑
7 |) ?1 J! ?+ O/ O9 h9 K6 o3 P% k' P: m; y
其实本地的房产市场就是一个简单的供求关系,下面的图是从2006年1月到2010年6月的存货及Med.selling price的曲线比较,其中存货为实际值,价格统一除去了一个系数。
5 Q: c4 \; Y- ?* Z1 p. n我们在网上争论了5年,还不如这张图说得更清楚。8 S6 B( y9 ^; g7 @; f4 a( L
所以在这个市场关注存货才是王道。特别注意一下存货最高的月份和最低的月份和这几个月价格的走势。
image001.gif
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 14:05 | 显示全部楼层
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-6 14:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-6 15:39 编辑
) k- k% z( F  R6 N5 \4 q4 h% }" b$ J  V# r; [; ?
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。" y$ i6 P% X/ ]% h, `
有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:28 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
' @" G! c; {: F1 l( P# K9 r有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
5 p  {  Y7 @+ D. f2 k紫光 发表于 2010-7-6 15:34
9 A0 Y3 K' s3 V; t$ I1 q. i
有点道理
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2010-7-6 15:33 | 显示全部楼层
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!$ J( Q8 \, C. Z2 m7 q. {1 i
8 L  W& R! V* ^% W
卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:37 | 显示全部楼层
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 15:43 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
紫庄主、醉大侠重出江湖,爱城房市又要掀起血雨腥风!!!# J3 r0 V/ ?; D! r0 T) ]- L

$ y7 e  U( U6 B1 y. |+ t( G卖雨衣啦~~~~~~~~~~~~
0 G9 a5 {0 N# z' r" R0 H% d0 u0 s浪里黑条 发表于 2010-7-6 16:33

' n% v! x; Q" H: k又有热闹看了?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 16:33 | 显示全部楼层
1# 紫光
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-6 16:46 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 醉酒当歌 于 2010-7-6 17:48 编辑
5 E- I) E- F' U3 T7 L: @) e2 t* z2 ^
这张图是否考虑了统计方法的变化,我知道卡城在07年后改变了房屋数据的统计办法,所以目前只有一个网站我用来参考数据。这个图没有房屋的价格,所以无法仔细分析,若有的话,我可以看看是否图基于一个可靠的数据源。
( v- j& t4 e, U2 m9 M4 P3 E% ]6 j  Q. W& H5 z+ B! k
卡城房子简单来说,过去4年(06年6月)到现在,房子没有涨价。楼上的图形显示很明显的价格增长,但是没有绝对价格。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
用这张图应该很容易预测出下一个买入的时机。
3 ~3 t. p# g* D- I& @* _5 l有一点可以肯定的是:当你认为这是一个泡沫,而这个泡沫经过了5年时间和百年不遇的经济危机还没有破,那么制造这个泡沫的材料至少不是肥皂水。
! X+ Z6 w9 l' l! I; Q紫光 发表于 2010-7-6 15:34

* A' C( \9 Z: v8 U& {; D. L5 @- v2 k! \9 l6 C% y
从这张图我看不出下一个买入的时机,我只看出现在不是买入的时机,因为LISTING 还在上升,什么时候到顶不知道。另一方面,MED PRICE还在高位,尽管开始有下降趋势,但没有明显下降。所以,今年下半年的房价走势很可能下降,但能降多少不知道。
! ]/ j% H6 u# g* N* w* T8 E
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:36 | 显示全部楼层
看不出房价还要涨啊,小黄通知!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 17:52 | 显示全部楼层
期待牛人多多分析,我好多多学习:)
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-6 19:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
9# 醉酒当歌
) B5 t* E0 K' e/ W! A( P
1 I- K! u* n- t
4 w8 u! X% z- t* w) z价格数据曲线扭曲调整的太厉害,房价在去年初应该是个低点,从这个图看不到
大型搬家
鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-6 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我想紫光自己也不是根据这么个图表买房的吧?$ h9 `7 _) ?* N; S- c6 V8 `
该表格没有什么意义。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-7-6 20:27 | 显示全部楼层
紫光的论证并不严谨。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 21:47 | 显示全部楼层
13# catty
) \; z: J0 s0 J- K7 g, w从右数第二个低点不就是吗?大概是09年2月左右。咳!错过了。
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-6 22:07 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不要把问题想复杂了.
; ^) h( N0 m; V* x! q: Q; e
7 k, u/ g9 o+ D( N0 n
不要把问题想简单了。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2010-7-7 06:50 | 显示全部楼层
本帖最后由 catty 于 2010-7-7 07:52 编辑
; Z* @3 p( @# r# F4 @8 Y# L4 u8 [+ I& |4 Z' m# J9 `
16# Dajidali 6 {3 B) G9 I, I; n( ?" O9 z

* u- r! a/ R1 e: L9 K
0 g  W6 Z1 P2 L% Q2 B& c& U你能查出来Jan 08的数据吗,真实数据明显不是低点,不知如何被故意扭曲.$ _  t  b1 t: o/ e1 x7 G& a
另外从07年的高点到09低点,大概有20%的跌幅* H) Q) W. V6 e. @4 R. g5 E/ u
房价现在也没有恢复到07年的水平,这个图看不出来,反倒是步步高
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:16 | 显示全部楼层
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:19 编辑
6 I" B) |9 S+ Q0 v3 \% K: o+ e  h# o& v
图上的数据完全照抄官方报告的数据。而且价格用的是SFD median selling price。所以是大大小小所有房型的一个综合考量。所以请不要臆想为我有意扭曲。
5 f( V0 Q: j1 Q" d$ s链接如下:http://www.ereb.com/pdf/QuarterlyStats.pdf
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 紫光 于 2010-7-7 08:23 编辑 ) e  i" q9 p1 \9 c
. p* e: z* b- x' n0 J7 H7 T; D) g
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。; y8 {. x) E7 j$ V9 A) a
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:33 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
: n+ d3 L3 q1 i你凭什么认为这是一个泡沫?7 M6 L+ o) ^* |
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
7 u, r. {) [: s$ A* n5 X, _1、你的家庭收入没有达到平均水平;, L+ b2 D+ a5 i8 t$ A* ~
2、你眼里只有50、60以上的豪宅。% K9 T* Q9 M6 I- z" y  ^  Z7 g
不幸的是,打雷柏就能住豪宅的好日子已经过去了,而且在可以预见的一段时间之内不会再回来了。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 07:38 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
当然,就目前存货的情况看,短线是可以等等的,除非有很好的迪欧。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 07:42 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
数据包括新房子吗?
鲜花(16) 鸡蛋(39)
发表于 2010-7-7 08:00 | 显示全部楼层
稍微分析一下很容易找到什么时候是买入的时机。其实也就是一句话就可以说清楚地事情。% U, B1 O3 g' h2 }9 k3 X& _
从大势上看,我可以断言:即使再过5年,如果没有重大事件发生,比如战争,这个趋势不会有任何的改变。
& M2 K- ^& n) m4 @紫光 发表于 2010-7-7 08:21

! q& ~6 t: ^+ l. D+ U  X没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
数据包括新房子吗?2 T/ q6 U+ a) x' _, Z
青萝 发表于 2010-7-7 08:42

* A$ R3 q& l3 h  M还没有一个机构可以统计新房价格。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 08:18 | 显示全部楼层
没看明白,你说的什么趋势,上升?下降?还是趋稳?
5 X  p  I$ t0 p7 Y1 r+ W2007 发表于 2010-7-7 09:00

9 U/ A; B7 I7 u" f9 R9 T9 n盘整上升,慢牛。
鲜花(744) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 09:28 | 显示全部楼层
本帖最后由 tara2006 于 2010-7-7 10:29 编辑
$ a, M' m$ S/ E0 q0 i7 h2 ^5 Q+ i$ x9 S; h) r8 }9 a
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 09:53 | 显示全部楼层
从2007年5月后,存量小,价格低;存量大,价格高。价升量增哈。. L( ^7 W$ z/ }
tara2006 发表于 2010-7-7 10:28
0 p& G# t/ u: v- S
你好象没有把这张图看懂。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2010-7-7 10:18 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
这个关系很容易理顺。当价格达到一个时期的顶点的时候,存货也会达到或者接近顶点。
  s/ ?0 j& w5 e* _道理很简单,因为价格好,所以卖家不断的把手里的存货list出来。但是随着存货的不断增加,最终进入买方市场,这个时候愿意降价的被卖掉,不愿意降价的可能几个月以后就退出了市场。因此这是一个存货和价格同时下滑的过程,这个过程会在存货由买方市场转为卖方市场时被终止,换句话说,当存货数量低于平均值的时候价格会开始上升,而如果一旦出现存货远远低于平均值,价格就会坐上火箭,好像2006年的情况。$ R% c* D( \* E4 {7 ?
什么是存货的平均值?大概3-4个月的销售总量,5000左右。
9 }% f' ?/ `8 ?. F# f所以什么是最好的时机?单纯从价格因数看,并不是存货最高的时候,而且存货在下滑接近均值的时候。不过存货高的时候,选择相对多,存货低的时候选择相对少,所以各有优劣。就看怎么取舍了。总之我个人观点还是量力而行,但是千万不要指望价格会回到2006年以前。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-7 10:44 | 显示全部楼层
我实话实说,阿尔伯塔目前的家庭平均收入过了10万,而平均房价35万左右,年收入与房价之比仅仅1:3-3.5。
8 O" Y( b# m' g' C& ]你凭什么认为这是一个泡沫?1 h( d% N* }( H, l. ]' K
如果你认为这是泡沫我认为只有两种可能:
- m! f. {  n" h( @& h1、你的家庭收入没有达到平均水平; ...
9 b1 y- X6 ~! h/ L6 [( l/ Q$ ~/ }" X" P紫光 发表于 2010-7-7 08:33

8 z) R1 L" T/ z- o& X) h) d* E0 ~) I2 I! z5 W3 ]9 w
I CAME FROM MONTREAL. SAME THING! TOTALLY AGREE!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-4-2 15:55 , Processed in 0.212929 second(s), 49 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表