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宏观预测房价,意义不是很大

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发表于 2010-7-8 18:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 suvescape 于 2010-7-8 19:55 编辑 ' p  Q  N' Y. \2 Q- c; E+ }

) Y& |7 k! ^2 H: ?! S宏观预测房价,意义不是很大
9 D) G$ O) x/ S7 f1 h* E4 S: b& `( U1 ?
任何有价值的东西,都离不开价值规律;这个是不变的;宏观上看,需求上升,标价自然会提高;当需求下降,标价自然下降;是一种妥协的结果;是没有错的;但是我们在实际操作上,我们难道只看宏观调整,就可以么?当然不行;任何经济学家,如果没有深入的掌握市场第一手信息,没有深入掌握市场微观的脉搏,能分析出什么东西呢?就依靠一个价值随着价值,供需关系等一条条粗燥的曲线,就能分析出合理的市场切入点?; A) j, C% |! Z) |
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价格总是随着价值,供需变化而变化;但是这只说明了价格大致的走向;在大致曲线下,可能存在很厉害的波动;宏观上,一个40W的房子,只有在出现极端异常的情况下才卖出了20W或60W的价钱--这是符合宏观规律的;但是一个40W的房子,操作的好,可以45W卖出;操作的不好,只可能以37W卖出;前后相差8W,占了40W的20%;这20%-30%就是房子在价值曲线下的波动,就是所谓的经济学家仔细谨慎的分析的地方。网络上除非出现疯子,该疯子希望一个以一个townhouse的价钱,得到一个house。普通网络上广大人民群众就是在积极争取这20-30%的空间;& P: r2 M; z% C" p  \

0 O% L+ B% i3 B# I! p, e! M谁最了解房价呢?有两种人,一种是贷款人员;一种是房子经济;他们天天接触这些东西,对最后成交价格非常敏感;但是出于一些原因,他们一般不会说话,说也未必实话。/ H! m5 t  k2 h. b" g

+ S" C4 x. A0 E2 L5 j2 y: P另外:驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,在汇率的波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???3 j' }/ L( [) O5 {$ w0 |
要是有这么一个愣头青,觉得每个月多付10%左右的贷款无所谓的话,请跟帖报名一下。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-8 18:55 | 显示全部楼层

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驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???
& r' ]- f" @. i# M, tsuvescape 发表于 2010-7-8 19:52
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-8 19:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 yxia 于 2010-7-9 06:17 编辑
0 X/ D% E! q* _) W$ \- S/ B/ I+ I) w! h2 ]# r5 t& m
我这还有一个例子:
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我的一个朋友,07年,我劝他不要买房,结果脑子坏了,真的去了。总价25W的一个东北区的小house。basement烂掉,无装修;一楼还干净,但是房子太古老了,比我父亲年级都大好几轮。
. ]9 w/ ~' \+ D+ N+ c3 y" P3 M07年,他们也有难处,那是租房比较困难,到处爆满。结果她老公问了几个租房地方,都没有,一怒之下,不想搬来搬去,就买了这个房。; v) f  a( H7 g
现在是10年中,我就按照今日闲着推出的东北小house的价格来看,他们这种房,basement全装修好了,也才19W左右;我的朋友还花了很多钱,购买工具,材料,装修他的basement,不下1-2W;那么即使不算人工,他的房子也只值17-18W了,损失了7-8W;虽然对于豪宅而言,7,8W就是毛毛雨;但是他们房子总价现在也才17-18W那!
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他们的房子非常象今日闲着的这个帖子$ f  W: P4 w$ p- E* d# l% E+ T" s
http://www.edmontonchina.cn/view ... 2226&extra=page%3D1
. l# b6 S( V$ n8 I就是比较小的那种小house
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发表于 2010-7-9 00:14 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 春雪雨 于 2010-7-9 01:23 编辑
* q- b9 i- B# R- l. p, J0 ~; Q
. e# }# c+ f  K; R# T  L! H你这个例子属于技术问题! \! X1 Y0 x6 e7 T0 ?8 G

! _$ s. m' h# B0 j* B: i0 R/ j2009年初比高峰掉了20-25%
& ?1 i8 S$ s! [" U* N$ y
# ?& V0 m* k" L6 P8 y# \2009年中又升回15%
( A/ M5 p% v( @0 T& F+ T5 G  W: g5 _* {8 N2 ?4 a
你朋友的房子却不见了30%多。
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! ^, k, E% O" m. V$ w5 t. s, c2 b& P) `在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
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1 U- a# f$ _/ p/ G* P# f1 G, v5 F% T* e% Z; g
按道理只亏10%,最多不见2-3万,但是3年的租金也得2万多-3万块。现在利息极低,供房子也是给自己存钱。所以账面上不该亏。但是不用搬来搬去定下心来享受,更重要的,不必分析数据,天天苦等,等了半天,一旦不跌反升,那种心情多少钱都补不会来。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 08:11 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。2 d7 K5 F3 X. C- V' }6 C

( b, M5 k) O+ K1 o$ O, y
你这个例子属于技术问题8 s7 u. q, V8 b. i

0 r$ h5 N5 @3 ]+ Z' T7 ?& z6 N2009年初比高峰掉了20-25%3 n- o, w0 @  Q! p

. M: `+ [: M! X8 m2009年中又升回15%
, I4 E6 _3 ^3 C5 h5 b  ?# v' ^! c/ q% R
! m* M/ T  Z' h3 d. F: @! [8 ]你朋友的房子却不见了30%多。" Z1 ~8 J. u# T) X
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在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
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' M) {; k/ o! M( }按道理只亏10%,最多不 ...
8 \$ h/ {1 P) h6 b9 ?3 |& j( @; }春雪雨 发表于 2010-7-9 01:14
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发表于 2010-7-9 09:53 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
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: R1 w: Z( B: u0 R. v# G醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11

! |$ v  H5 J0 u% u: G. p; b
- V: ^5 N% z: m" X( n* A如果是租1500尺的新塘耗资,至少要1500大元。但是给10万首期,借20多万的利息不到几百元。利息太低。
$ \5 P8 i7 k6 O) N, j0 @2 f; F( B; t' i. H2 R' m
如果世道不明朗,可以买小房子,比如不买50多万的大房子。把价钱控制到30多万。如果万一跌10%。也就损失3万,2年的租金。好处是,不会踏空,安下心来,因为世道并非一定跌,万一上升,你没有损失。万一下跌,赚了租金,损失也不大。就算跌6万20%,也就是一年的工工资,得罪说一句,为了着几万元。天天等,月月盼,只会限制自己的思维和气魄,阻碍自己赚大钱。8 K' B$ x6 u+ [9 j

* _* b( w6 \# b4 g& `这里跟日本香港不一样,哪些地方几年升10倍,跟美国也不一样,美国跌得狠的地方多是开发过度,炒家太多,零首期都可以参加炒房。美国没有开发过度的地方跌得也不多,5-10%。自住的人太在意这10%,不值得。
鲜花(2034) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-9 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
6# 春雪雨
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理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 15:36 | 显示全部楼层
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 20:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
反正卡城房价过去3年多,一分钱没有涨...我有数据,这个数据基于过去的统计方法,从来没有变的统计数据.
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2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。6 W+ k& \8 u3 d  E# I2 `
比利西亚 发表于 2010-7-9 16:36
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 22:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
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, w. O) \* I1 l醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11

1 u4 x( u! |% B* l5 N 同意,买房的时机切入点很重要,難就難在拿捏那............................. 切入點.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 10:41 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 12:55 | 显示全部楼层
能不能预测下今后3到5年的房价。不知道是不是该把房子租出去还是现在就卖了。
鲜花(137) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 14:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-10 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
) D/ }. ^- \# O6 u! E/ J4 A' |6 Unatson 发表于 2010-7-10 15:06

( }' ~- |7 l$ N8 h; C
; z9 k; K8 }+ M* ?, H你的朋友有两个独立事件,一个地方赚了,另一个地方亏了;两件事情应该分开分析,不能笼统的分析。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 10:15 | 显示全部楼层
我是在考虑是现在就卖出还是出租房子。因为现在房价和2006年中价格差不多了。是不是再等两三年再卖?8 `6 m* N' a/ u! b
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13# natson
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-11 18:09 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
6 A+ F3 }) e# L% n4 p' G( W* m' P9 ^( b& V& a+ ^5 c% E; L7 o
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
) {) n5 p; \7 P& b6 pnatson 发表于 2010-7-10 15:06
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!edmontonchina.com) `" ]% ~5 [! X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:23 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
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- L1 T/ D4 c' b% B+ S醉酒当歌 发表于 2010-7-11 19:09

+ U0 q0 p- \. D0 x多10万元,月供也就是多400--500百元,。10年后这400元就不值钱。
8 u0 U5 M# i) v& w3 e; y
- g. Z" J. }! u/ B1 m6 J0 v4 B) T4 _但是市场会跌10万吗。现在30多万的房子,跌10万就是30%.2 z% w2 W# \: [3 p

! K. @2 U# f+ k& e) K/ x- ~# F# t! m+ `
如果这位同学能够精确判断什么时候跌10万,你现在已经是大富豪,无需计较那十万。
, _0 f+ k- I# w: z! c1 B% F
- Q2 O% E) j( f2 V- z$ R6 Z, T
/ c/ P9 a; K* U' R" I! y# T9 n没人判断得了市场,往往出人意料,唯一保险的就是早买并长期持有。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-11 20:58 | 显示全部楼层
多十万,考虑利息+年份;就要多pay 20W!
: ^& G& v" t  R8 m' g: o市场是没有人可以完全判断的了的;但是数学公示是每个人都可以算的。
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