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左翼智库加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)30日公布的研究报告说,加国地產业在30年间第一次接近泡沫边缘,所有危险信號齐备,只要按揭利率急升,泡沫就会刺破。 , T, @9 Q% ?+ U. `$ T
# g9 h: m u3 m3 Q2 P1 u加拿大房屋销售量近期跌落,但本国六大城市的房价继续居高不下,另类政策中心认为,加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能。 % j4 r8 ^2 |7 e- x9 _7 N6 f
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报告指,目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍,大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。
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2 W4 C; X. G+ y" C报告说,加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率,加拿大的楼房业就会崩溃,好像美国一样。
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]+ M% ?3 o$ E, Y _报告作者说,精明的按揭率调节,修订按揭规则,是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地產业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。 , h! K3 B* D' m$ f, a/ H
' @: [$ ] W3 R2 Z销售虽减慢 房价仍处泡沫边缘 - u( V4 \& U; p9 Z" _
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《加拿大房產泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说,国內6大房地產市场房价急高,相当於民眾年收入的4.7到11.3倍。
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# S% z! G Y' _报告指出,全国房產销售速度减慢,房价却处於泡沫边缘。从地產业歷史上看,最合適房价应在人们年收入3到4倍之间。
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6月份房价较去年同期13.6%
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. A- }8 i& R% ?9 u. @6 t5 U全国房產销量在年初到顶,隨后下降25%,但根据Teranet-National Bank的混合房產指数,国內大城市6月份房价,比上年同期高出13.6%。 2 }8 d7 V+ h) `; u, S
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6月房价比5月高1.5%,这是自去年8月以来最大的月增幅,也是第14个月连续增长。
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过去30年中,加拿大房地產市场经歷3次泡沫。报告说,楼价上涨的速度,超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度,泡沫就会出现。
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报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说,加拿大以前的房產泡沫,都是利率在两年间调升1%,结果刺破泡沫。
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他说,加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%,就能造成美国的房產危机局面。 : A: B; ^7 y" k' E1 F& {5 y
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温哥华在1981和1994年出现房產泡沫,多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地產市场,楼价在1980到2001年间相对稳定,在今日幣值15万到22万元之间。麦克唐纳指出,今日全部6大市场房產平均价都超过30万元。
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6 g: h& ]0 C1 J: y H报告说,问题在於按揭利率低,信贷门槛低,鼓励买家购买他们未必负担得起的物业。 $ T' {' m' c, N
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麦克唐纳建议,大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率,並修订按揭规则,恢復2006年以前的標准,將首期付款调高,从5%增加到10%,贷款期从35年调到25年。 / w0 X4 y& [: `
1 Y1 X1 \# e2 S6 e2 C4 F; Z他说,最好的局面是在以下5到10年保持楼价稳定,让楼价回到「心理安全区」,配合通胀速度,业主在卖房时赚赔都不会太大。 J2 i- E; a. I
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满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas Porter)说,报告提到的问题不应完全否定,但楼价涨幅在减小,显示市场在远离泡沫。 4 b$ W4 L+ e; z1 q5 B, Q
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加拿大过热的房產市场,在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定,房產市场不会出现泡沫。
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9 p, ?0 T' |2 g$ z8 L. ]7 E但波特也说,加拿大少不免要大幅调整房產价格,如果楼价长期不断上涨,即便二手房市场下滑,已是危险信號。 |
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