美国房产跌1/3 加拿大人南下抢购 机遇风险并存

get8686

不像股票、国债券和期货，美国房地产价格自2008年暴跌之后，自今还没有翻身之机。据美国S&P/Case-Shiller家庭房价指数显示，美国房价仍低于2006年高峰期的30%。然而，加元自2004年以来一直强劲，低蘼的美国房市不仅给加拿大人置产购业的机会，而且还有超出30%的可图之利。

据《加人生活指南》作者、财金计划专家柯甚(Bob Keats)称，现在正是去美国购房的大好时机，加拿大人能够买到比数年前超值三分之一的住房。

就省钱而言，美国国家房地产经纪人协会(NAR)房屋能支付指数计算结果表明，因为房价下跌以及按揭利率从6.5%下调到4.75%, 2010年第三季度购房节省率比2007年的平均水平增加了将近一半。

$ \! w* \9 t: _亚利桑那州的抢购风
& M# j  v- H& |; k( W+ r
据环球邮报报导，章先生(Jim Chuong)是多伦多一家医药品公司的销售代理，他自2009年起开始研究美国房产，并自2010年初购进了好几处物业。

6 v6 e0 k9 Z5 p8 H" E- @( x经过对美国地区高密度的搜索后，他锁定了亚利桑那州。原因很简单，因为那里犯罪率低、房价低还有修养好的邻里。他强调，50美元一平米的出租共管公寓房价只有多伦多的十分之一。

8 S! K6 G, ^6 q7 v) G另外，吸引人的还有可选择的业主注名权益，如果注明房屋的业主有“社区房产留存者取得权”，表明章先生可以在他死后把美国的房产权转给他太太，而很少受税务影响。
, A& S7 e$ _. Z! m- I
! }3 K3 M. v+ X9 g. M  I还有，亚利桑那的税和保险也较低。柯甚称，20万的房子，年物业税低于1500元，比佛罗里达和加州低一半。相对于易受地震和飓风影响的佛罗里达和加州，在亚利桑那也省了一大笔保险费。

柯甚也偏爱亚利桑那。对退休人士来说，邻近大都市、生活设施便利、背靠高尔夫球场的带游泳池的单个独立屋，价格在15万至20万之间。柯甚对房价的升值很有信心。他解释说，每年大约有4万人住进凤凰城地区，这得感谢旅游、国防和航空业的发展。
6 _" [# e9 G$ e
风险犹在
% F, ^/ F6 T" k
8 n5 L7 I' P4 i6 S9 r: P; }8 n; s多伦多的物业经理比路碧(Rachelle Berube)在“业主拯救”博客上称，房子所在位置最重要,购房者真得留意地段问题。

3 j9 J" J5 s* c3 w比路碧称，她的一个朋友买了一幢6万元的房子，在价格上确实是笔好买卖。但是在佛罗里达，这个价格仍然高出平均房价1万元。而且，她朋友后来发现不能对房子修整，因为当地的规定是只有美国人才能维修和装修房子。

因为相距千里之外，投资美国房地产，出手前先了解市场很重要。比路碧个人认为，最好是买离家近的物业，易于管理。比路碧称，如果购业者确有财力，且精于调查，那么可能会接受风险。但是，因为具体情况不同，位置和文化差异，还是会遭遇不测。比如，高空置率，高犯罪率或经济不好的地区，房客没了工作，付不了房租。凤凰城的空置率近20%，以及不能按揭，使那里的房价下跌。在美国，这类的物业问题也造成了严重的投资风险。
) x* S4 ~2 L) ^0 _/ x# `2 Z6 s
# @1 d2 ?3 W% p# W) n, I还有一个例子是，一对夫妇买了被拍卖的抵押房，然后搬进入住。不久，他们却吃惊地接到让他们搬走的通知。原来，他们买了第二抵押权，但并不拥有房产。

. _; n4 U8 ~1 Z( ^  X2 f3 \另外的提醒
! |8 r+ `8 z$ S1 ~. Y* g3 ?0 X
0 Y0 A/ Y/ W& n+ a; F  N" J, ?许多加拿大人通过再次降低利率支付本国房产，而付现金买美国房产。这种做法不仅可以避免支付美国银行的按揭风险，而且还可以得到合算的贷款率。但是，柯甚提醒，这种贷款率是浮动利率，提高利率的机会大于固定按揭利率。
5 V; Y2 N) ~1 R3 w: v. l& E* T
另外，还要考虑征税问题。上交的税收，包括在买卖、出租中的收益税以及地产税需要考虑清楚。还有，注册业主名称也会造成不愉快。柯甚的一位住在卡尔加里、丧夫的客户不得不聘请遗嘱律师在三处美国法庭打官司，以澄清她过世丈夫的财产。像这类问题，可以能过正确的注册业主名称得以避免。
" s3 s  g  H2 o
" l$ H- t) |4 r* ?% B1 u4 X投资美国房地产市场仍有压力

在8月份的前四个月中，美国房屋价格指数增长率，相对于去年同期从4%下降到1.7%。据美国国家房地产经纪人协会的数据称，未出售房足够可以供应11个月，还有5至6个月的时间可以保持高出平均价的水平。2011年，美国未售房会被建议保持微增长水平，下走的房价可能会影响大部分美国地区。另外，美国银行对抵押房的所有权问题一直没有解决。
投资美国房产，需要财力、技能和坚持不懈来面对投资后出现的种种不测。

老馬