 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
报道说，楼市进入了“倒春寒”：限购政策效果逐渐显现，多数重点城市成交量继续大幅下滑。与此同时，从3月开始一些大型开发商开始积极降价促销，同时刻意放缓拿地节奏，以控制较好的资金链应对市场风险，这预示着房地产市场基本面的拐点或将提前到来。; {2 n+ L2 z: `" k6 R3 f" N
+ T+ r3 f' c7 `" O
5 o: l% j/ s2 r! H
事实上，这次来的倒春寒并不是真正的倒春寒，而是政策冷藏室所致。限制交易等于部分冻结了市场，相当于变相冻结人民币的用途。按说人民币是政府信用的体现，但是，限购令以及限外令却已经不承认了。这里我们称之为价格失灵吧，因为价格已经扭曲了现实的关系。
5 p5 m a( S7 i, n3 h& A
! k, x8 V, f2 |/ j8 |/ X1 t/ M: V( @9 {/ U0 q5 j
从数据上来看，诸多城市是真得出现了冷藏现象。上周中国指数研究院监测的35个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。其中，海口成交量跌幅最大，达76.62%。重点城市中，7个城市成交量环比下跌，其中深圳跌幅最大，达51.77%，其次是天津，跌幅为47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上涨的重点城市仅为上海和广州，涨幅分别为9.14%和3.87%。
$ v7 W: B- i, T5 w% |- s! H; T0 R2 t: D) m# Y
( d& M5 k9 w) G" c3 u不过，借此就说房价进入了下降通道，还是为时过早。这次成交量下降的主要原因，主要有四点：
" V/ c: S5 |- g+ ~' ^8 A; I, e/ a# m+ h, W' o
' q+ w6 U# U! X+ z
第一，限购令和限外令，这种行政手段，切实冻结了部分资金，致使一部分资金不能进入楼市，从需求上限制了市场成交量。
. T3 r6 f+ k" @/ B
3 W, G# r. Z: g2 o- v2 r0 Q2 B2 z. e# D4 J' k: r) R; f% Q
第二，开发商主动规避了政府的打压风潮，和宏观调控硬碰硬，已经成为最不明智的选择，我们也多次警告开发商们，不要惹得已经失去理智的政策，再火上浇油。事实上，没有只涨不跌的房价，只有傻乎乎的信心。
o/ G8 j/ M7 x0 R
2 W# u! Y) w& r) t
2 @5 O0 ]+ {/ y! _; v& Q) `$ P第三，楼市短暂周期使然，前段时间，楼市火爆，透支了当前的市场成交量，但是，楼市并没有真正熄火，房地产的引擎还在燃烧。
8 Q {: G! v/ e0 X2 Z; z
! @' L, ]# m# o% \6 O( B4 ^
( M' U4 C- k" p6 F第四，买卖双方都在选择观望，市场不可能一直火爆，随着行政干预手段和金融手段的实施，连合法性都不足的房产税都出炉了，供给双方，在这个时间关口，选择观望也是正常的。炒楼资金有可能向高利贷资金转化，为一些撑不住的开发商，提供高额的血液能量。! `. S" f1 u: u, i
, a8 A$ \2 N; O) Y# j; m4 v
% ]. z- @+ e& Z* L2 h1 O
但是，房价却不一定进入下降通道，有以下事实支撑着。" C0 s" j0 {7 O7 w7 T2 m
! i0 V1 J, X4 p7 X; M# Z# |- y
/ c! J, z# x% y' f第一，政策还是从抑制需求出发，没有解决需求问题。也就是说，房价上涨的基础，并没有根本消除。而且，压制需求还会积累更大的需求，这些需求终有一天压不住，还会爆发报复性大反弹。; w5 q7 x2 [; R v3 d
, s" ]$ M' W( _3 n; ?5 n$ U; \0 b* B! s
第二，房价下降的成本基础没有降下来，房价进入下降通道可能性基础不大。允许政府高价卖地，不允许商人高价卖房子，这种做法违背规律，不会长久。- a8 w/ D4 e7 \4 E- `- Z$ d/ I
3 |" ~# A% Y' u8 ~8 M; {8 K, I1 f6 H* S% ` I+ o
第三，房价上涨的货币驱动因素没有改变。如果价值尺度不断变小，价格如果不变大，那才是笑话。2005年以来，由于人民币大幅度升值，货币供应量大幅度增加，房市和劳动力成本大幅度提高。与其说美国用高油价和高材料价格轮番冲击中国制造，还不如说，这些因素在驱动中国的房价和生存成本。但是，这些因素并没有消失，短期内也不可能消失。
& r, d# @' v9 D; o8 ], M B! F. p/ i5 L' \
2 [* g4 K. e- I3 G6 T
第四，多如牛毛的税费没有降下来，还是会转嫁到房价上来，最终由购房者买单。中国十年房价上涨，很大程度上是税费驱动的，这是一个显著的特点。 H+ v A+ l, A3 g, H, r. c, Y0 S# n
1 p9 ^# L9 Z+ Y5 M5 j4 V; Z
1 c/ x+ w( t/ z
第五，资本实际利润不断高涨，交易成本和建造成本都在不断上升，很多开发商能够借高利贷，就是期待今后能够弥补这种差价，不会立即死去。从某种意义上来说，资本的高利率迫使中国房价必须不停地涨，才能弥补损失。0 K* p" v. @9 h# G2 m
6 D( C2 D& B* l' S, w
1 `$ h$ J' {( U: O: W当然，说房价没有进入下降通道，是从中期角度来说的，如果从短期角度来说，波动是正常的，别妄想房价只涨不跌，但也别期望房价不现实的暴跌。上升盘整和回调，都是价格运动正常行为，没有什么大不了的，主要还是看房市运行的总体趋势，作为理性的人，应当客观地看待市场行为。 |
|
狗仔卡
发表于 2011-4-21 06:47
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
