第一套房损失卖出的有关税的问题

UncleSam

有个问题, 下面是我的理解, 如果不正确, 希望清楚的朋友纠正:
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第一套房, 目前亏损, 如果卖出; 理解是这是primary residence, 所以亏赚都不需要报税. 损失也不可能在以后税务方面有补偿.
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- b9 b$ K* X" j) A如果不卖, 直接买第二套, 住在第二套, 那第二套是primary, 以后亏赚也不需要报税. 但第一套, 出租的时候, 要报税; 以后卖, 如果算上房租的收入, 还是亏, 也不需要上税, 甚至上交的税, 可以退回, 因为是capital loss.

- a2 v) a# z) z6 n如果先卖第一套, 第一套的损失是无论如何也拿不回来了. 好处是能在买第二套是时候, 多些down payment, 减少利息方面的损失.

大家看, 是否理解正确. 谢谢!

urspace

看这个
. l1 u3 C4 W5 z; q: j4 S5 u
6 O3 K$ O2 ?3 \, E0 O# P0 B8 a这和primary residence没关系，你的loss可以carryforward。
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rental income和你的capital gain/loss是两码事，无论什么时候都不可以互相补偿。

urspace

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income

UncleSam

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?

urspace

谢谢回复. 我不理解如何 carry foward. 那在什么时候可以用这 carry forward的loss呢?
UncleSam 发表于 2011-6-15 09:48

, E) `. X8 P5 ^
' Z0 _8 @) V5 `$ H9 [/ E% ^capital gain/loss，是单独的一项，举例说明就是，你这次卖房loss 10k，下次卖房赚20k，那么下次你可以用把第一次10k拿来抵你的20k，这部分credit不可以拿来抵你的employment income或者rental income

UncleSam

另外，再给个建议，如果你第一套房子不卖，你还有钱买第二套，那么其中一套出租更划算（当然不排除其他特殊情况），关于利息，再给个tip，利息可以作为expense抵rental income
5 s+ ]2 |9 ]; b- x) T9 k6 ~) Eurspace 发表于 2011-6-15 09:48

% ?& `  c. l4 j$ e  M5 D3 ?
' X1 G- C4 z% C再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?

urspace

再次感谢. 你是指用第二套的interest抵第一套的rental income吗?
: y0 C6 L+ I4 oUncleSam 发表于 2011-6-15 09:51

  i' l2 F" w% X3 n% w# f
; {8 P4 N- g6 w! L) v- y第一套的interest只能抵第一套，第二套同理，因此，有时候很难说interest就不是好东西。要根据收入以及各方面情况来看。

UncleSam

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.

urspace

哦. 明白啦, 你是指譬如, 以后第3次买房, 然后卖第3套时赚的消除第1套卖出时的损失. 也就是说, 就算的primary residence, 也是可以claim Capital Loss的.
+ A- x) H7 R( `3 F: JUncleSam 发表于 2011-6-15 09:57

8 ?, N. t- i2 h2 Q
primary resident的好处是，赚钱可以不交税，亏了可以拿loss credit，即使不是primary resident，capital gain也只是50% taxable

UncleSam

2 {5 f) g9 Y3 F* ^那你看这例子算是否正确:( 谢谢)

3 f1 @' W6 U6 N2006 到 2011年 住在自己的唯一一套房子 (5年) (06年30万买的)
4 M6 _) N! e1 S( `1 s7 @2011 买 第二套, 然后住在这里;
2011 到 2016 (5年) 出租第一套,一直交rental income的税;  2016 卖出25万.
可以claim 5 万的loss credit.
8 @6 G  N; I. I7 P
2017年40万买进另外一套, 2020年45万卖出, 这5万和以前的5万loss credit 抵消, 也没有任何capital gain. 当然期间, 如果出租, 是需要交rental income的税的.
* d; Q9 v: t+ r/ t. M3 T" v/ p
这一切都和第二套没关系, 因为那是自住, 也没成交. 就算成交赚了, 也不需要纳税. 损失了, 又可以claim loss credit, 用于以后投资房的capital gain的抵消.
, [. ^5 Y/ N3 l* i
总之, rental income和房屋买卖没关系, 出租就算收入, 当然可以扣除利息, 管理费等等. 自住房的卖出的损失, 只能在投资房里拿回来.

UncleSam

这是别人给我的回复. 我想是不准确的:

2 y9 q8 s5 k* s/ B"第一套自住9年，出租1年，卖时的亏损，只有1/10可以算 capital loss"

urspace

看你的例子有些晕乎。。。你理解是对的。。。
2 j  G& }( J6 a. \% U$ i
8 z& E/ @7 _. Z4 J那个人的回复是扯蛋。。

urspace

谢谢花，不过善意提醒一下
买卖房屋不要太频繁，三五年一次还行，每年都有，税务局会把你的收入划出capital gain，转入business income，那就是全额都是taxable

天上明珠

. F" _6 g, P, b: d5 T没有年份的关系？

精打细算

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。

kaixin123

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

kaixin123

我不是很明白，只是觉得楼上的某些答复有歧义，建议楼主直接问专业税务会计。

urspace

插一口， Primary Resident 的 Capital Gain Examption 不是没有上限的。
前几年每人有 50万， 这几年涨至 75万。
  s3 z7 ]+ F8 u8 M/ d精打细算 发表于 2011-6-15 20:06

5 o5 V5 J' S3 @
, I9 C# @' |1 |2 M* W6 m8 h6 E是的，不过几乎95%以上的人，凭capital gain一辈子赚750k以上是比较困难的。
& Q( u0 p9 {3 g/ C

当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..
& V) h) S5 @! }- x7 X; r& m. xkaixin123 发表于 2011-6-15 22:36

  a& E: ~1 {0 C0 s
  {8 [) C, T1 _这位仁兄怎讲？是在给政府提建议吗？

urspace

根据如花的回复，已经证实，prinsiple/primary resident，loss是不可以carryforward，收入也不用交税。

kaixin123

21# urspace
7 }1 O" ^9 |# B: G, O" l; s1 K
呵呵，我什么都不懂，哪里还能提什么建议，政府建议在这里呢：
http://www.cra-arc.gc.ca/tx/ndvd ... chngs/menu-eng.html
/ R/ \% b" ]9 G) M
Changes in use

5 [$ ]3 `- ~4 r& ^You can be considered to have sold all or part of your property even though you did not actually sell it. The following are some sample situations:
6 D! o2 E( @6 ?/ Z0 E
You change all or part of your principal residence to a rental or business operation.
You change your rental or business operation to a principal residence.

Tiggie

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本价，亏损部分也不能用，但可以加到出租房的成本，即出租房的成本为房子的原始成本价。

7 L. l$ }1 J4 g; P1 w4 P. Z1 ?但在自住房转出租房时，可以执行一个选项认定房子没有按当时的市场价卖掉，前提是不能申报折旧。如果执行这个选项，房子成本价为原始成本价。将来如果房子赚了，可以指定转租后4年该房子仍为自住房，即使不住在那里，在这4年中赚部分也不用交税。将来如果房子亏了，因为是投资房，亏损部分可以抵税。
) u. f( Z( K( c" H0 S& V
房子亏赚与房租盈亏没关系，房租收入和亏损都得另外报。只有投资房的利息可以减税。
/ N1 @3 L/ Z- \. C- M
6 b; O: }" K& a* @' f# _自住房赚的部分不用交税，这个没有上限，也与一辈子75万资本增值免税额没有任何关系。
* D! }5 s# E" r( H" ]) [* i9 [
希望以上有助于澄清在这个问题上的误解。

good-sunny

只有投资房的利息可以减税。

6 v0 l4 N# s4 s$ a3 l# O那么如果是自住房转为出租房的话，利息可以抵税吗？

Tiggie

29# good-sunny
2 N* X+ f1 \( f4 o, P1 ]
1 W% i/ `' ]) O* n
当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。

kaixin123

这个说得很清楚，赞一个。
+ d$ W+ F" ?7 q- V/ r另外补充一下，每个人同一年只能有一个指定自住房。

! Q$ K, ?) t! e; @1 X  `

简单地说，自住房亏了是不可以抵税，赚了不用交税。自住房转出租房，在税务上认定房子按市场价卖掉然后以同样价格再买进，如果当时市场价高于成本价，不用交税，但出租房的成本提到当时的市场价。如果市场价低于成本 ...
Tiggie 发表于 2011-6-19 16:38

kaixin123

大多数人这时候会选择re-finance，把贷款尽量转到出租房。
$ z8 d2 W; m8 Z& K% L
7 {; M' |7 Q4 W- o0 M

29# good-sunny
8 d$ l+ A! p7 j

当然可以，因为有出租收入。但比如以前是自住房，房贷已付清，又买第二套房，有房贷。第一套房转出租，就不能用第二套房的房贷利息来抵第地套房的租金。
3 v5 E- r" k8 H( m+ q& j, DTiggie 发表于 2011-6-19 21:32

good-sunny

问一个问题，如果我现在买了个新房子作为投资用，在卖的时候只算capital gain/loss是吗？没什么GST的问题？另外能申请GST rebate吗？申请的条件是什么？多谢！

sun_and_snow

好深奥哦
/ a& u5 ~* D$ B& R

职业会计

自住房不用考虑税的问题，买卖赚赔都不可以报税。

wafer3011

kaixin123 发表于 2011-6-15 22:36
当你把自住房转成出租房的时候应该有一个convert price..

$ [" b4 K# P1 [什么是CONVERT PRICE, 扫盲以下，这个怎么WORK