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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work.
; ]+ \2 L/ ]: i, Y+ a4 P! c! p3 E5 H  F& d7 J+ K# M. i! S
Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay? 6 K+ ]2 ?5 C0 v6 ^7 }( t

  _  W0 H- P1 O- x0 t8 G3 H" d* Zhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/' _; e2 |) J5 N6 E9 v8 G! }2 l+ |! f

' A: q! X7 `+ N+ x+ ^: b( S; i& OThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT6 T& T$ Q6 ]; C" f" \
算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。+ t/ k1 c. n6 ], z) K* n

7 y% X3 R) F* B0 H如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄 + r* g) D; i! {" n+ T

& d2 }) b3 L: V, _Thanks a lot!
5 b- D- p* [/ T: N
, n- ^: D, K- [# j0 bDo you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄 % ]! r/ v$ \, c% W

4 g  d% ~& o) w/ c% E, GThanks a lot!
5 b' |+ n( M1 @1 }, G0 d* d$ l' J% `) ~1 ?
Do you mean 600K or 700K?6 t! q0 v: N! p
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

1 G( A0 E, ]/ a: K6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。
/ k, o% b; M+ y( R, T- E( A/ V从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。
: i0 F& r6 V( Q7 ]; K/ t因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
% P( f; C& n4 K/ k0 S" p车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。" D/ o; \+ T( _( u  D) [. C
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。
3 }: _0 K0 h2 R  x6 I2 sPerry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。3 L) L' b: P. D1 D
如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。: F, q, u( V; V+ |0 w* V. U: C
如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。4 l; ~- o# x8 X: C, M. l8 {$ M6 D
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
+ M' i+ q5 a& c  s) \% J祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
( H. S! `$ U' ?1 w
( [/ W$ z! F. F$ ~% O9 ]' M% B对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:  L1 K  x' h7 _% A: E7 X7 a9 z
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。2 K: q0 F" V: R& a0 @7 S
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
7 C$ C+ O- v: _+ M3 g9 y3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
8 G5 y+ L/ C2 M# d: D4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
/ h7 u% a! ]8 a% H% y5 f5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。
- Z$ }7 @& X7 Z) l+ x6 ^6 y
" M3 n. }2 T4 z至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。8 B/ z" k, B5 B0 x; ^

) K! V* o& E; `' X1 G  u这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
& j' P( r2 x" P9 Z+ b+ P$ N& U* m
3 }& I3 `8 {7 F1 q9 g当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 , m" J2 ?0 O5 L/ T
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:
1 Z9 H% u$ c. X5 k( |1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
( u% H6 _1 Y  h/ H2) 石头严重 ...
+ Q  e: k3 S# k: F& c# a# z0 h小黄 发表于 2011-8-27 00:19

9 s; j' i8 |9 v! Q) ^( u我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
* _9 W8 R5 O! v6 J/ [! q& O如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。9 \# I6 y5 g1 ~
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。! `. K$ l0 ]7 M- W, H# S) c3 C! ]
Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
7 ~) F6 D) ^/ ?* g0 S$ g至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
4 o1 l) t! u# _" X如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments.
! h  `5 k* {" V: e9 t! k
+ E. P6 p3 a. _9 k; Y4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。3 h" P; E) p4 w: E
What does this mean? % E2 {8 D  f  t6 z
$ j6 t" T" j. ?: @: ^
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft? % n- T( U( _" ?4 ^; ]; n" |3 M# L5 _

! H% j) ^1 [% h! m( S' V8 R; w; FThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑 / T5 G( j% ~- i3 b
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
2 o* I( L, r6 B5 q  j: ^6 W; Z建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
; _# `: a1 S- s1 h" j1 J% UHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。+ _8 g" z5 j7 {  H( i4 J+ z8 s1 {
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。  s2 A) V" Q8 D8 h$ l* \. }( V
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41
+ S! N" p8 F- y" Q, _
Upper Windermere分4个区,最主要的要求是:: ^7 C7 q. I' Z, l3 N
Urban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。+ @" g& g' T6 s
Premier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%6 ~" Q' [7 x( N- o' [3 }
Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
. ~* p) ^4 m1 E) ?4 o, m% P6 l/ Q# }Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。# c1 _& _5 Z0 U" |+ L7 w

) r+ b2 W& u0 k, a1 O" B所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。3 f6 O- ^, h$ B, R
如果是我买的话,我可能会出650s.
$ o7 y# M  g- ?+ lJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
5 e/ k  s# g3 G4 u- }2 l5 G5 z
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments.   P( }/ |; l2 w- H
# J7 U- J0 J% \8 Q8 l1 b
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
0 s$ ]2 E4 L" Y" r- NWhat does this mean?
: r. |& Z  k7 K; E
( g* c, B2 E) f* YIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
0 e' v9 ?6 v; [: q; J% _/ A: j4 p' _
...$ I9 e+ e7 j, `& f2 ]
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

5 a) Z6 e5 n( n6 P( E' V: q, n) p3 T% g1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
+ ?' m9 G/ H2 I* f2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400 9 X1 K( \0 E5 @3 m
- A0 H. z, e# X& F' l+ u1 k  w
  G; o; v9 C8 r: l# S
地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。4 o% R4 v1 _8 T4 J% B
如果是我买的话,我可能会出650s.
9 N9 W( G# t' `6 T3 g5 c% C7 w3 c& x$ LJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
8 {. T. M% E; a3 r+ a, _/ G- j
! ?% }- ^6 M. `8 K% N
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。' R$ b' _, B8 b! m9 Z6 m, u: Q

9 @: j  r+ n+ o9 H( D9 w只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
$ K4 `1 d) e- M. B$ s4 S  P
& Y9 n! b# L3 j4 j我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
大型搬家
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
, s+ `. R1 V* m2 l; R3 w2 I小黄 发表于 2011-8-27 20:57

/ A9 V- p& b( P; ?% d4 [
/ Z% z# L& R9 r
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 + d3 B' `. b# Y! V' Z7 v1 R) j; f

3 c# m5 M5 x, P: D6 M: P+ ^男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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