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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? * q' x- ^( B+ Z
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记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。6 d0 C8 n/ H! U, Y
1 z9 m: N( r; z3 d5 Q
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。; P' y* y9 I2 g2 ?! z8 [
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但结果怎么样呢?
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3 H/ G9 y3 \+ q7 N. c几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。$ n) ]' n" p9 \2 L- v
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两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。2 i& B  z) z: N* S# ]6 D  |- s
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最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
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其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
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首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
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- Z- t3 t9 Z+ \+ `如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。. e6 S# _' d! h' k8 o

1 u/ I, Q0 c* s0 |. {9 N4 t, m. R身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
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  Y7 c9 o2 J! t4 T3 H; o4 s! @算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!* ?3 D7 C$ R5 W1 X
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买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表2 M, I/ U- w/ o
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

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40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
% W: |' W% l: t5 {  kTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)2 T/ I! A5 c& o! x% O
Year Average Price %: D5 x0 I7 F1 n# I+ ]9 I

* a. U) l8 |( N/ f' j0 I1953 14424 0.00%1 J/ v9 X" Q7 \( v+ p
1954 14647 1.50%+ P# H, F* B& N- o2 L
1955 14952 2.01%" N* o+ U/ a+ I* m3 e
1956 15043 0.60%
$ s# k* N+ c& d% m1957 15732 4.60%
8 `  d  P9 q) ]  i1958 16085 2.20%
2 @/ s7 ?! r$ T1959 16615 3.30%
" V$ A5 g: Y& r; R( t1960 16329 -1.70%2 c. ]" Z/ L8 Y0 o0 H" c
1961 16334 0.03%: B6 a1 ~9 V, n$ ?% V6 i
1962 16742 2.50%
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1964 17370 5.10%2 A$ v/ T$ q& b0 {, ^
1965 18883 8.70%: c* X# r' \8 y3 h
1966 21360 13.11%4 w' k( C" _* i, \( a
1967 24078 12.70%
& R* X& L7 ]7 q2 K& v0 w. _* S1968 26732 11.01%! J$ F( b. S0 B' _; `
1969 28929 8.20%. }4 N2 q) {( d* M
1970 29492 1.90%
, c" z! |! r6 C5 c* K# _1971 30426 3.20%
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1973 40605 24.88%% H8 _9 ?" c+ ^! d+ \
1974 52806 30.01%
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3 Q) u! X( G# R7 ~0 P9 ^. ?, w1976 61389 6.60%
6 w& U8 k' S4 V8 |4 o& _) `* h/ E1977 64559 5.20%
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# _7 f; o4 y" A1 M1 I+ K* B1979 70830 5.20%' `9 c  y; x* S) t
1980 75694 6.90%+ d  c3 L0 \3 y8 L
1981 90203 19.02%* v, G, a: m* @7 |) o5 ~) }) `
1982 95496 5.90%! O, @+ T, T$ u, V% y( f( [: b
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1986 138925 27.30%' z1 ~. i9 c3 l. Q; c/ F* y: }2 _# @
1987 189105 36.10%
- U% z; u2 |7 [  s3 t; L  m( I3 o1988 229635 21.40%
/ P9 k' a6 Q/ r+ `% y+ |9 _4 Q; ?2 v/ H1989 273698 19.20%
( ]" @2 |* H  h: Q3 h, Q) F1990 255020 -6.80%: ?( w& k; C9 o6 n  t: }
1991 234313 -8.10%
. v  g. {) _( i1992 214971 -8.30%
+ Q3 d& w1 |1 c0 K4 d1993 206490 -0.39%
  f& _+ u: a5 U9 a* C1 V1994 208921 1.20%- s' t* h! X3 E) p1 M; n
1995 203028 -2.80%
& e7 T# S& K1 c4 r1996 198150 -2.40%
$ y$ W) j9 N4 F5 @8 o) a) S2 ]1997 211307 6.60%
& u9 q3 I) P/ i1998 216815 2.60%+ N8 }$ h# S' m; M  J) D
1999 228372 5.30%& F# _  t  l0 A  B  E# y
2000 243255 6.50%
0 r# N5 F: ?0 a+ A* [9 u2001 251508 3.40%+ i  g7 g7 w! q' ^; [; w
2002 275231 9.40%
, J9 R1 ^8 e1 P& M5 d2003 293067 6.50%
, i: L2 w# h$ [2 t/ ~2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
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TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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1961 16334 0.03%
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弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表2 a# a, i* f0 ^6 H  f! H! k
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好奇的看看下表就可以估计出来了+ A8 s2 B% \/ K. |6 k5 X. i$ T
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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: l# S, [- A1 w8 h) h我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
. P% J1 t! ?' K, H6 m如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。6 y% g" ^; n# U( G! h, m! {- |0 t
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。+ F3 V7 Y/ b. v2 Q& s& ~. }
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结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表# |' s' N6 X4 e. }
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结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。5 c8 m8 Y4 V' A( `, F+ U  V- @
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老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。* q  m& r& k( d; h* T
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
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6 b8 }3 N/ z3 R; \5 s  E40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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这点我同意。
4 E( h* @: n8 E7 c9 y$ _; h40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。* ~; @+ }; q* ^
4 |' [- y6 l/ n; W  Y% F
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。/ z, i; g3 x/ U* M1 {
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那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
& l0 D7 d# G; B$ V
0 r, w, ^' V7 e/ x# s- p2 f三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
$ u! O% `. N8 {" L3 z- X8 H  b- U3 t! a5 z" Z+ ?

" K- \; k# t  m1 T老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

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银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。: |, ]5 S9 ]9 U: s5 D
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。2 [8 r+ @3 q2 t) I8 M, @6 a1 }: Z
) ~# z) h+ t+ L2 J
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
# W. J* \4 z1 Q: C2 j
( g( }9 A- ?4 f9 V1 Z( Z总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
, J* C7 Z" p, z. S0 \) g数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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