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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? ) v  M% I9 Y5 H9 y2 l9 F

6 E4 m" `1 \2 J9 C! d2 p1 h: F2 s2 Y/ }% I& e9 \
记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。" e$ }# K- @, z  v; q- ]

: z+ p0 v; _" \4 @! o3 v但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。8 x$ R4 T. ^5 j

+ R5 V: E% R' u) X4 O但结果怎么样呢?( }* p. g9 ?) M" g

. x: S7 f; y3 W; {1 p几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。9 W2 u% `, h0 T0 D3 b" u5 a
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前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。! w; e* l9 p, s' Z% D( b' {& @7 A3 {4 Y8 |

7 O9 _, H" s- }两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。
+ ?6 b+ f" K  p: G
' m4 G! ~# D3 r: O1 I' g: ^最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
: j1 u  E% y& T5 n' }$ D( u) B6 ?+ H2 s% r+ e" n1 g; s+ @
其实,这根本就不是一个值得争议的问题。4 p7 T& T5 \, z  ~7 ?3 v* R& C- K

& x. A1 F! a$ d5 O" k: p首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
7 u5 x. F5 T; N. |( J2 ^6 v5 q
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。; a1 t4 v. J8 Y2 V6 }& C- v

( x3 V  O8 T, f/ `9 Z' \" O身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?
5 s2 m9 s' R, V! J7 W6 f, O/ F' q$ n4 J, _* E
算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
0 ?& c6 R* n' B+ ~- k  _
! ~& E3 T. s4 d8 i, ]7 |  M4 D买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
理袁律师事务所
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
- M7 J/ c0 J# _( K一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...
  P  i6 i7 D4 Z) p

8 h( {/ l7 y. }, {( b40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
8 P( Q5 N% \! ]0 OTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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1954 14647 1.50%2 j( D- A+ h) |# E! |' A+ w; g
1955 14952 2.01%
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1957 15732 4.60%
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1959 16615 3.30%/ G0 P$ d: T: |% F* S
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1971 30426 3.20%9 ~& A$ }; z& V! `( u
1972 32513 6.90%
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+ d2 b4 S! r: g! P& V  x1978 67333 4.30%: h) l1 v9 f0 {1 Q6 _$ O
1979 70830 5.20%& r* J0 _" F8 g+ O0 P* ~, |
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1985 109094 6.60%
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1987 189105 36.10%" i. }- D/ I: n8 K+ i! o, u7 Q
1988 229635 21.40%3 i) ^' y$ J5 Y3 S5 t  b
1989 273698 19.20%
0 p+ i; H$ K' k0 d' |/ n! t1990 255020 -6.80%
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1992 214971 -8.30%% h- b! @. a! p" N. i' n2 _, T9 i2 F7 N
1993 206490 -0.39%5 t' Q1 [7 Y) T8 o8 c% }& L) O/ v
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1998 216815 2.60%0 r- }: P: J# w# q! N9 J
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2003 293067 6.50%: E. X; i- X* e# }: T: ~( w1 D: D
2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
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2 v" c  f' K; I1 ~- X好奇的看看下表就可以估计出来了/ s/ n2 g, w1 J* u
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  z* T' ^+ y1 h6 f$ S3 o弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
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1953 14424 0.00%
* ]! X. O; g- f" V7 x. W- Q ...
$ @( V5 A  W2 Q- H/ z. ]+ ]
' U. C8 l3 A( F1 Y( K8 f0 U
我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
' Y' Y" Q' u3 r8 x: l如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。
% r. e2 Y& H2 S" A( ?1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
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2 O3 p, M9 v# `& x/ M结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
$ D' M# R% t9 h( Z" V* p% H
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结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。; Y4 D" U" Q3 a2 ]  V$ `, z  m9 s$ e- X
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& b) m5 b7 u" l# A, A$ k! f5 i* d+ a: O4 X2 u' w% h( i
老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。/ k- m7 G! e( s: M: \& h
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
6 o( i& z- w3 K& [- W  F* l; k' y
; U9 g% `/ G# m+ G* ?5 `% k2 v
+ f7 B- T$ D, X* \5 U40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

2 H$ d- g* O. i这点我同意。
+ x, ?9 ^5 D! L$ j) U40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。8 K/ r, E+ _+ o3 v8 |* N/ }

) D3 l  q% Q8 v( v2 P& V0 n大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
$ Y; E1 D7 O' e: Z7 S
, W% A2 Z4 D# \* A那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。( ^! F) X4 l5 V" ?/ U. a/ [
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三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表4 ~6 Z" S$ C; ^* U+ A
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老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
  ?  o: K/ n- Z; {$ ~
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银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
# Z7 G0 l/ r9 O+ O3 K$ c) Y% ?7 Y我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。& C+ `6 r( w. M5 D2 f. m/ q9 W" R

4 @3 t' }2 Q; c" R* m* H, S我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
# s3 j  ?& Z; G4 a
4 x% i* z+ Y6 X; U总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
6 M# h' u9 z+ s: u  b数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
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发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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