加房价一涨再涨 买房者为何不见减少

get8686

作者：牧涛
) w+ o* w9 Q* f/ B4 `
价格升高，需求降低；价格降低，需求上升，这是最简单的经济学原理，可是似乎并不能适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房价一涨再涨，可是需求并不见降低。目前，全国房地产市场的存货量为6个月，而多伦多更低，为2.2个月。

; n) p' `7 X9 i- n& X
3 n" x' T. Y; J: k3 N4 B" z本地英文媒体《环球邮报》的记者就此询问了两名本国顶尖的经济学家，他们的答案相同：房屋的负担能力（House affordability）。
2 s& o6 c! x; n8 r5 x, u3 H3 F% Q
' A" B$ A/ ~0 D# K% _

1 e5 h% w$ d" C. D
0 y6 K7 |! \2 a4 G5 _
CIBC副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）指出，本国居民对房屋的负担能力是一个关键的变量，包含了很多信息。简单地说，当国民的负担能力上升，虽然房价上涨，市场的需求仍然会超过供应，导致房价继续上升。
$ m4 O+ ~2 M% K
负担能力，表示一个家庭的每月按揭供款占据收入的比例，说白了就是有能力借多少钱。按常理推，在过去的10年中，加拿大的房价翻了一番，远远高出收入的增长，人们对房屋的负担能力应该下降。然而，事实恰恰相反：据央行的数据和业内主要经济学家的研究，本国居民对房屋的平均负担能力（national affordability）和20年前相同，甚至好于20年前。
2 {/ O0 h: G' ^


( ]* @5 a" S+ {( o' j, R+ F央行的利率正是造成这一“反常现象”的原因。在过去的很长一段时间内，央行都把隔夜拆息率维持在1％的历史最低水平，令消费者支付的利息成本仅占可支配收入（disposable income）的7.2％，低于长期平均的7.6％，以及20年前的10.7％的水平。
/ c" |( Z0 t' H9 m5 v+ i9 j! n
低利率让房主能够负担更多的按揭。在20年前，一个普通的单一固定收入（single job holder）、持最低消费者债务（minimal consumer debt）的人士在付完了10％的首付之后，只能负担9.6万元的按揭。今天，同类的人士则可以负担28.5万元的债务，几乎是前者的三倍。（以上数据皆以25年还款期、以央行数据为准的5年定期按揭率，和联邦统计局提供的平均工资计算出。）
9 w8 L, G" A. A6 Z/ m" N5 O
8 Q' `0 D4 Z, w; u2 s
3 z; S! Q: ^5 k/ e6 B1 s, d, |
在温哥华或多伦多等城市，由于近十年的房价增长极为惊人，抵消了一部分负担能力增长所带来的优势，但是我们仍可以从中见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。
  t6 n" }8 E) y2 B% y9 q& X
; m$ e2 y9 t3 M在未来一段时间内，对国民负担能力影响最大的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡有升息的风声，而央行始终将利率维持在低位，但是谁都知道低利率不可能持续太久。
" y3 x; C8 E/ o: S
0 T# T2 b' \% l3 G$ P, b. q0 B
( D0 F" A5 U: `# m: v
& l1 z8 g4 q% G* J6 H, x2 [满银（BMO）高级经济学家加泰利（Sal Guatieri）指出，一旦央行开始升息，则本国房市将“几乎将不可避免地”进入下滑期（roll over）。当央行利率升高两个百分点，便足以遏制国民的住房负担能力、大大放慢市场，而房市的主要推动者首次购房者也将望而生畏，不敢入市。

( C: z# h# s! k: d7 eBMO和加拿大认可按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的报告都指出，五分之一的本国居民都认为2％的升息会损害他们的购房能力。
. O# p% S( ?# H- s4 [8 s1 G! B

当利率上升、人们的负担能力下降，对房屋的需求量降低，房价也将出现下滑。有机构估计，利率上升2％会导致全国房价下滑16％。不过，并非所有人都赞同这一观点，升息后房价的走势仍是业内最受争议的话题之一。
5 `* X' D3 A! I: U7 Q; ^

7 i2 A0 N' ^4 T% n, N2 I此外，影响国民房屋负担能力的另一大因素则是政府的规管。在过去的几年中，联邦财政部已连续三次收紧按揭法规，将最长还款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本国家庭债务破记录，很难说财政部会不会第四次收紧法规。
! M$ e$ _' r/ N1 t/ @) y8 ?* \+ S
8 T% K: B" C1 Y
) i$ C+ j' M0 T9 ~" b据估计，如果政府将最长还款期由现在的30年缩短到了25年，将在一夜之间令国民的房屋负担能力下降8至9个百分点，也会令房地产市场遭遇冷却的风险。
4 v$ G( S! a7 o6 B3 ]) A

健康营养站

就业好,工作....