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作者:牧涛
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价格升高,需求降低;价格降低,需求上升,这是最简单的经济学原理,可是似乎并不能适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房价一涨再涨,可是需求并不见降低。目前,全国房地产市场的存货量为6个月,而多伦多更低,为2.2个月。
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5 S1 `, S4 _" [7 A O# }& V本地英文媒体《环球邮报》的记者就此询问了两名本国顶尖的经济学家,他们的答案相同:房屋的负担能力(House affordability)。
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8 @. Q. M0 R* M$ S* uCIBC副首席经济学家泰尔(Benjamin Tal)指出,本国居民对房屋的负担能力是一个关键的变量,包含了很多信息。简单地说,当国民的负担能力上升,虽然房价上涨,市场的需求仍然会超过供应,导致房价继续上升。
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负担能力,表示一个家庭的每月按揭供款占据收入的比例,说白了就是有能力借多少钱。按常理推,在过去的10年中,加拿大的房价翻了一番,远远高出收入的增长,人们对房屋的负担能力应该下降。然而,事实恰恰相反:据央行的数据和业内主要经济学家的研究,本国居民对房屋的平均负担能力(national affordability)和20年前相同,甚至好于20年前。
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央行的利率正是造成这一“反常现象”的原因。在过去的很长一段时间内,央行都把隔夜拆息率维持在1%的历史最低水平,令消费者支付的利息成本仅占可支配收入(disposable income)的7.2%,低于长期平均的7.6%,以及20年前的10.7%的水平。. V# ]8 D3 H* G, M+ Z
0 f/ K" z3 t2 F0 Y' l/ b1 O" k1 T低利率让房主能够负担更多的按揭。在20年前,一个普通的单一固定收入(single job holder)、持最低消费者债务(minimal consumer debt)的人士在付完了10%的首付之后,只能负担9.6万元的按揭。今天,同类的人士则可以负担28.5万元的债务,几乎是前者的三倍。(以上数据皆以25年还款期、以央行数据为准的5年定期按揭率,和联邦统计局提供的平均工资计算出。) 4 A8 p8 g2 D' v5 D: B4 U
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/ @' P+ }, m, q. f8 `9 r0 N9 r在温哥华或多伦多等城市,由于近十年的房价增长极为惊人,抵消了一部分负担能力增长所带来的优势,但是我们仍可以从中见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。" O+ ~1 r% e4 H1 w# h$ N) @, ^2 C9 W
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在未来一段时间内,对国民负担能力影响最大的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡有升息的风声,而央行始终将利率维持在低位,但是谁都知道低利率不可能持续太久。 + |- j9 U3 U- I
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, ^/ ~7 v7 D; A; M9 h. @! B& i% d- a满银(BMO)高级经济学家加泰利(Sal Guatieri)指出,一旦央行开始升息,则本国房市将“几乎将不可避免地”进入下滑期(roll over)。当央行利率升高两个百分点,便足以遏制国民的住房负担能力、大大放慢市场,而房市的主要推动者首次购房者也将望而生畏,不敢入市。 1 g7 _! E$ w+ K5 F9 G: Y G
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BMO和加拿大认可按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的报告都指出,五分之一的本国居民都认为2%的升息会损害他们的购房能力。
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当利率上升、人们的负担能力下降,对房屋的需求量降低,房价也将出现下滑。有机构估计,利率上升2%会导致全国房价下滑16%。不过,并非所有人都赞同这一观点,升息后房价的走势仍是业内最受争议的话题之一。 ) l, {) f5 |$ a N- B+ R
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" f# ]. G4 e8 ~+ Q- l' \此外,影响国民房屋负担能力的另一大因素则是政府的规管。在过去的几年中,联邦财政部已连续三次收紧按揭法规,将最长还款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本国家庭债务破记录,很难说财政部会不会第四次收紧法规。
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据估计,如果政府将最长还款期由现在的30年缩短到了25年,将在一夜之间令国民的房屋负担能力下降8至9个百分点,也会令房地产市场遭遇冷却的风险。
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