加房价一涨再涨 买房者为何不见减少

get8686

作者：牧涛
: G; q( ], Y8 h: N  c; H, U
! E- v6 v6 a+ B价格升高，需求降低；价格降低，需求上升，这是最简单的经济学原理，可是似乎并不能适用在加拿大的房地产市场里。加拿大的房价一涨再涨，可是需求并不见降低。目前，全国房地产市场的存货量为6个月，而多伦多更低，为2.2个月。
# }8 Y" M' ~! _, r& u7 ~: i

本地英文媒体《环球邮报》的记者就此询问了两名本国顶尖的经济学家，他们的答案相同：房屋的负担能力（House affordability）。

: i/ X3 F( Q" T( z8 B$ c8 N
* @% b0 p$ v, w
: h; h  E# J/ x: n: k0 y

CIBC副首席经济学家泰尔（Benjamin Tal）指出，本国居民对房屋的负担能力是一个关键的变量，包含了很多信息。简单地说，当国民的负担能力上升，虽然房价上涨，市场的需求仍然会超过供应，导致房价继续上升。
# \  F* k/ D  W1 T1 z
4 F1 Y3 e' R- K* J, U2 J9 d& U负担能力，表示一个家庭的每月按揭供款占据收入的比例，说白了就是有能力借多少钱。按常理推，在过去的10年中，加拿大的房价翻了一番，远远高出收入的增长，人们对房屋的负担能力应该下降。然而，事实恰恰相反：据央行的数据和业内主要经济学家的研究，本国居民对房屋的平均负担能力（national affordability）和20年前相同，甚至好于20年前。
6 p2 w. ?* j5 w3 N# }1 o

; }, S" R6 X$ `( Z
1 F0 W5 X1 h* a+ f央行的利率正是造成这一“反常现象”的原因。在过去的很长一段时间内，央行都把隔夜拆息率维持在1％的历史最低水平，令消费者支付的利息成本仅占可支配收入（disposable income）的7.2％，低于长期平均的7.6％，以及20年前的10.7％的水平。

低利率让房主能够负担更多的按揭。在20年前，一个普通的单一固定收入（single job holder）、持最低消费者债务（minimal consumer debt）的人士在付完了10％的首付之后，只能负担9.6万元的按揭。今天，同类的人士则可以负担28.5万元的债务，几乎是前者的三倍。（以上数据皆以25年还款期、以央行数据为准的5年定期按揭率，和联邦统计局提供的平均工资计算出。）



$ f: u9 g; T9 L  J- [9 B在温哥华或多伦多等城市，由于近十年的房价增长极为惊人，抵消了一部分负担能力增长所带来的优势，但是我们仍可以从中见到低利率对房屋负担能力巨大的影响。

在未来一段时间内，对国民负担能力影响最大的也是央行的升息。虽然在过去一年半中屡有升息的风声，而央行始终将利率维持在低位，但是谁都知道低利率不可能持续太久。



满银（BMO）高级经济学家加泰利（Sal Guatieri）指出，一旦央行开始升息，则本国房市将“几乎将不可避免地”进入下滑期（roll over）。当央行利率升高两个百分点，便足以遏制国民的住房负担能力、大大放慢市场，而房市的主要推动者首次购房者也将望而生畏，不敢入市。
# y' x* U. I  x& }; |6 V' Y8 \
. Z  N8 j! T9 K* g% E. [BMO和加拿大认可按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的报告都指出，五分之一的本国居民都认为2％的升息会损害他们的购房能力。

: X5 \; |5 ^, Z! O' w/ y- j
' A8 S! F, A. f, x. [! H- w当利率上升、人们的负担能力下降，对房屋的需求量降低，房价也将出现下滑。有机构估计，利率上升2％会导致全国房价下滑16％。不过，并非所有人都赞同这一观点，升息后房价的走势仍是业内最受争议的话题之一。
! k$ n8 |$ M9 x% G
$ D4 j! i6 t: Q7 Z  q/ t# m
0 z7 ?  p; ]  I( _此外，影响国民房屋负担能力的另一大因素则是政府的规管。在过去的几年中，联邦财政部已连续三次收紧按揭法规，将最长还款期缩减到了30年。由于房价一再上涨、本国家庭债务破记录，很难说财政部会不会第四次收紧法规。
0 y+ H$ f# W5 H& \/ T

; i- i/ u* Q) f8 N: t6 f2 C( c据估计，如果政府将最长还款期由现在的30年缩短到了25年，将在一夜之间令国民的房屋负担能力下降8至9个百分点，也会令房地产市场遭遇冷却的风险。
2 f. p& U/ R. D2 {6 O$ x

健康营养站

就业好,工作....