 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
3 M# Z( d) X; H4 h" _
/ t$ |' {, P' z1 ~5 }% M8 ]2。房地产泡沫。" l7 ^5 w7 r3 b
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)
5 J8 x1 f7 X6 F" k% [5 ?! R
0 P4 H3 d$ x# bZT,自 www.China.com.cn
+ _/ y) `, G5 S" A2 x8 E& s7 U( U, @2 ?# I9 ~, W8 x! s0 }
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
* h* }5 d" \1 E! u* n; O 房地产业利润率过高# n5 A6 _8 r a, t+ r
& l# d+ ]. G: C5 H2 A6 d
但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
6 F1 p3 @. g9 V; }+ z2 c( X3 u/ `4 N' R: y( ~1 U' Y
中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。; [& ?) [& }" v
6 j e/ l3 C; H& Z E! `
据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。$ Z. V9 C3 M6 B" o2 A2 s- |
' `- ~3 K f; A) v% L0 s
例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
8 J! P. |/ d2 M2 I5 M" K. @6 o7 Z; v$ _
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。4 L; o+ Y, a9 ?4 i9 _5 l4 G$ m
0 S l5 P: j- N$ `5 F. _
泡沫现象严重
* ]- x- G0 o$ e2 }2 [' s
# r( q4 p. W4 ^: G/ ? 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
+ e/ K) U/ H3 Q7 r( @, s. ]. \+ v
过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。5 {' E, A# X5 a; M; K \, B
6 E' |" [7 X8 ^4 q) O5 A2 ?( i 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。
7 C, M" l3 t' G( d& a
* M2 w9 B" l9 v+ F3 H: @) ~ 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
: _. h0 _" d0 y! w6 }2 _% m+ V+ B* v7 }& |4 G, l
地价暴涨的原因5 X7 y1 t( ?* @. x, `" V0 c
7 d& I: I# L1 i& l- P
在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。5 O1 g2 g! L6 n* s' i5 x
( |; y; T% f! m& y# R; h
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
/ z0 J* l9 Y7 O* p& k0 e$ H; w7 }2 D# p9 s1 D/ j2 e; P1 f/ d+ W! E
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。6 Z: t2 p! [5 W1 d7 O+ `; c4 ~
! F. h0 z$ c" d' t4 e
民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。
5 b( L% ~- v, b- D, M
# G8 e1 l6 _' S5 s1 t* c% B 警惕重蹈日本覆辙
2 Y) K; n. T- M4 h3 n0 m* x5 K$ k0 r
如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
* h6 B0 C: G% k) L
. p' ^( p: } K 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。: S7 t( i2 o1 B. J) ?/ n# E
2 A7 X4 `. J/ m; Z1 o! Q 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。3 L/ w# H1 t/ A+ E {
2 W, i7 p. i; F5 n7 e" a 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
2 E& x3 n6 e, o% Z- }. H0 ]" F' `3 m9 }% s# W
去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。3 p6 P6 i; r1 a# T/ D$ r8 T
" e, t# z0 ?+ i7 w, i: X$ Z
据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。
4 c; w ?# {( p$ K# }! D+ r6 W+ x6 O% I# j3 }3 ^8 D7 {! a$ X
(日本《文世春秋》月刊文章)5 H! Y4 r7 v& h3 F3 k
* a3 f) n0 [: }7 n+ x+ p! w+ u% ^
——参考消息2 Y7 U1 Y2 ^4 J) {& g
- y1 y+ k. _3 R& {8 d" C. R3 s
|
|