 鲜花( 1115)  鸡蛋( 0)
|

楼主 |
发表于 2012-9-3 12:46
|
显示全部楼层
本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
. l' v- Z8 C- U$ H7 d& x! G! J7 x) A$ J! n6 A( d; B: N: p" Z3 J! J
2。房地产泡沫。3 e0 N9 ^" r; F, c
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)7 W: V [# B: [- t0 w
$ Q" H5 ^; p" z4 l1 ` wZT,自 www.China.com.cn1 S' Y- d {6 h, U
/ D0 G4 x+ g# [' E
中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。; {- D8 U6 O+ ~* g0 [# F
房地产业利润率过高
* r0 w; P- d4 [0 T7 R/ `. f4 Z
( J1 ~, f, |1 x+ M 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
/ c0 \0 f* D! K4 L, \
: a; u3 z2 c, P3 U! q8 }$ J 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。1 H2 t# K$ ^! G |6 P
" L9 h0 q" b# p 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
/ J& g( x+ H& R" A7 y- q% r7 m$ A/ B7 S
例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。; Y+ @( ]$ p# d% Q$ x2 ]
7 b4 x- I: v% g( E3 T4 x! Z2 m
按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
# r* m0 U; `* m# ?+ u: Y. e `2 o6 A$ L+ c' K0 W4 q
泡沫现象严重
8 K+ O0 E6 P1 E
+ S# h9 I# o0 M 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
' c) I" L1 U# B1 n5 X# V
5 X6 N# x* P" E$ d1 d 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。. _8 C+ E/ [; Q
0 s$ D2 Y' i, z( P; Y 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。3 I+ [/ G- G4 \5 I
) F' D! H% `+ _6 [/ K- |3 e- a5 J4 b
浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。! ?1 g0 F, _ J @
' Q, v1 b/ p3 B0 ~6 u1 l* t5 q 地价暴涨的原因
) N1 M' F; L( [( {+ Z. ~$ {
6 x5 z; l- h) G 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
0 n) |, ] o# b: D% A4 ] ?4 w3 v# M, i+ f! V/ f
数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
6 |5 g8 R8 E; \5 C* x. j9 K1 }6 e: @. d8 t3 J
现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。. }' F) `4 a! e6 y6 u$ A: G% k5 t& ^
( Q- X$ `, A/ g 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。& [2 G) c8 n) J) U8 q* m; a
; S, \% G0 j% B# z5 A4 t% h% }$ I 警惕重蹈日本覆辙! |; J: a' `. z& j
" n. p! T5 t" Y1 P
如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
7 ]- |7 u- W# l
* f* X! r7 C8 _4 H 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
1 _$ Q- }4 R% s+ x
' K8 Q- G, n( [2 |3 v; q3 h 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。8 p: a: m8 X% u2 |2 F# ~8 B
! H/ G( u* L$ q `) ? 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。% i v. o2 Q7 y ~/ m# F P
# [ H6 x5 G& K$ }+ M 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。8 L. ~) J) T. W
- {/ E' M5 e3 E
据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。6 Q2 K6 l0 D; j, r; u% z
3 z* P1 O$ w# z1 {7 u; r8 L8 w
(日本《文世春秋》月刊文章)
$ `* K% v; W( t6 W" `: Q9 |
$ F' x# y8 ~. J# @* {/ [4 _ ——参考消息: D# P2 h5 y: ^9 W- M G
; n! n4 n6 X$ [, l5 O8 M |
|