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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
# q( _( ?; r& j8 y期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。$ f% A8 R8 {7 Z, u( Q
. S( z9 o2 K! @+ M+ n! v& ^为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
* |) v: W6 R+ e" H' A$ W3 i贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就% c3 I& \- d. r7 Y, U v; e
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
) X* D, x; Q$ w1 y+ N" W(FLIPPING)。8 o& v+ M, N- W1 z+ R1 o q
; P, C/ c x+ z% B6 y, L前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
- d& `/ L5 H [ i5 J而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
# a3 X3 s f2 I: A, {: g+ ^出手获利。8 s+ N! L' c3 G9 r
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。, t1 j" c1 L9 O% u
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
) Q; m4 s( u, P; k15%。& P d7 b8 z# w' W) g- x- Q
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负3 T( v$ x, F2 |; ^
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
) f. q, R3 s% ]3 j房产的投资获利变得困难。
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来
( W* L' B( B3 h9 O跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
+ Z# Y. Y" L8 z3 a ^1 H7 @( v市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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( ?4 k6 e" O3 _4 Z9 a, Z让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人 z% p- N$ Z/ @, k9 c% r* z
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
6 d8 U& x4 p# Q l' h3 ?除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。& B) |5 T1 u# t. k6 T( i
& E M S ], I4 Q: ^1 G# `如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
# q. Q \* Z E* a) N制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
6 M1 m: |- \" l/ z# t. j' c上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。6 P. |3 H. q/ n* ?/ f c. r
( k, C7 { M' n- A& A" R这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
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0 K$ e! D/ B7 I7 z我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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