关于房屋出租投资回报率的计算方法

tanrx

请问大家是如何计算出租房屋的投资回报率的？
" s% O/ G6 V" Y" S9 L4 ~7 K$ N
我的计算是：

      租金收入
    -  地税
    -  保险
+ r) V. ^6 w, O2 Q6 t    -  贷款的利息部分
----------------------------------------
     初始投资额度(down payment)
  _% y& c& D4 q; d; k7 B/ N
5 v8 d. A/ Z& U8 g另外大家回报率到多少就可以投资了呢?

青萝

关注！！！

prouddolphin

还应该算上折旧，平时的维护维修，然后还有房价的市场浮动。得到个准确的数据不容易啊

小黄

5 O/ k/ ^$ g6 Q+ O9 v
: a2 Y  ~( u% G; b, l$ [很重要一点你没加：预期升值。
  S1 Z3 D. b7 Y% C4 \
, u, Q- H* h/ Q1 K" N5 t. L5 d没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比例的。
( S( V! I4 t, d. Z7 \# S
最好的例子是国内，你要光看你那个公式，得出的结论肯定是不投资。那就亏大了。

shuangrui

执迷不悔

no rental income tax?

good-sunny

小黄 发表于 2013-1-8 10:08
: d% Z$ g/ @% R5 ~, q5 r. s很重要一点你没加：预期升值。

4 N+ ]$ S3 a8 z& n没有这个预期，很多项目都不能做。而且不同房型预期升值和租金并不是成比 ...

这是最不靠谱的。

o8horse

租金收益率基本上就是这样算了。维护费用可以剔除，但折旧不影响现金流，不需要考虑的。增值应该与投资回报率有关，而且需要实际发生才考虑的。至于收入税，大多数情况下与家庭其它收入混在一起报税，受不同的家庭收入影响，边际税率差别比较大，因此税前的租金收益率更有比较的意义。

大栗子

你见过几个期货与货币操盘手是整天套公式的
3 U8 ~8 H$ a: Z7 Z做多了，只是一种感觉，就几个点差而已，等你把数据输入模型的时间，机会就走掉了。
) f9 Z$ `- s9 Q5 x! Z2 e" r( o房市虽没那么快，但套公司总是不靠谱的--我们高等教育阶段束缚了思维

大栗子

看到一个房子，个人最直觉的感觉，14年以内回收是我的底线，再长了就不适合了。当然，行家们会说考虑折现、利率、通胀、机会成本、增值或折旧、地税、维修更换、阶梯税率。。。，还是那句话，合不合适，熟悉之后就是一个感觉，行家们别拍砖啊，呵呵

redrunner

in most cases,
% ^* ~5 C! \& ?% [Land value will increase, but the building value will decreasing.
* t+ F/ b5 F: o* nRental tax will be declined by CCA.
1 O, |6 ^  P4 t; p# ^2 T5 h- m& |If you could get principle back in 20 years + Future value of land, your return wouldn't be bad.

westcape

把公式中月供利息改成月供,答案1%或往上比较理想.即投一万出去,每月应得100或往上,(适用于房况好的房子),需常修或烂区的不算.这个比率应能保证在房市动荡中保持正的现金流.如在市场供应紧张中的新房(建成10年以内,房况特好)可考虑适当下调,如至90或80,但不可太低以保证收益.欢迎有投资经验者拍砖.

carpoool

redrunner 发表于 2013-1-10 18:44
/ c# d- a6 f, Z) [) @3 T8 Xin most cases,
Land value will increase, but the building value will decreasing.
Rental tax will  ...

Hey can you explain how does the CCA work? Thanks

lanmeiguo

For example,
After deduct maintenace , property tax, interest and insurance,etc, the rest of the rental income could be declined by CCA (4%-6% of the value of your property).
You won't worry about your rental income untill you want to sell the house.
You will have a capital gain instead of rental income.

施舟山人

你这个可是大工程那，山人也不敢轻易回答。。我所知的商业评估也计算不到这么精准。
不过我有一个概念觉得可以分享一下，其实山人认为，譬如一个房子10年前买的，10年后卖掉，增值了50%。山人不会去想我就是赚了这么多钱，而是钱最大的程度的得到了保值，最大程度的抵御了inflation。山人认为这才是投资房产的最大意义所在。对于普通老百姓来说，房产是最好的保值手段了，除非你是商人，你具体有一个business可以钱生钱，那就是另一个story了。但是寻常百姓，此法为上策。
至于当中具体细化到那么多的参数指数，山人不敢随便发表意见。
In a word, in the long run, 你肯定是赢家。