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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿过去12年来房价走向
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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。8 M4 a+ Z2 ^: y6 V' Q! Y9 h$ m
数据来之城市房产局。  e9 _- `$ m$ k- y; ?" L$ f4 `
3 j- v8 l: m8 }
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。3 v+ A1 x2 a" [& |

& P7 z2 r3 I) a+ J3 p6 P& n* y由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  ' t# v0 _6 E& y
很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
$ s9 D% t1 T' D
" X. Y- F) [) _( h( ^. r' \/ e" _. E当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
4 x+ C7 X/ e% l5 a3 W$ R! R$ e: \
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。$ M$ l2 X- }+ ?9 Y- i+ @. z! _

" [/ Q& x3 q" S买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
1 X1 z7 o, {( y" F: |6 S9 v- h' a2 g1 B$ W; ]
点击下面的图片，可放大观看全图。: z1 D& d0 Y9 x! v% }3 x) k
% l0 i7 O3 G7 @" O, o! A: o+ O" Y

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
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nmz
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来1 v2 q6 N& ^) E2 D+ |2 J
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。4 n3 f) T/ C  m
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
2 m% K4 B8 W8 b% w# U6 a2 w* E3 R/ z0 O+ `* f
Thank you6 }! A3 Y- x$ v" K( n

) p: K; c9 ^( m. _
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32 + x, G; ^; v- A) P8 F2 w
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。  F: @# S& Y. n+ M
http:// ...
; O/ z8 W% }* {
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
6 u0 @* l, h6 f$ K5 c0 ?& o5 H
% N/ q& |3 j- f: u! X  \- G: w在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
7 o( _' ^$ B0 f6 o, b
) Y5 `3 M2 P5 N- L4 Z+ a7 n4 G下降期反之。
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执迷不悔
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
Have you adjusted the price using CPI?
大型搬家
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25 8 s5 K2 L' \% [) C/ C  t
所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。+ h- T/ J; i' c' u, c5 ]% D* t
( j8 [: ]# [, P% q8 w$ A7 A7 q
在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...
& y  [! c, f" N
您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
理袁律师事务所
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-22 12:17   z3 X- _, [$ B0 o% S. W
Have you adjusted the price using CPI?

0 I9 Y. z$ |# s没有. 数据就是房产局公布的数据. 8 }2 H! o  @2 P2 G  ?( ?( i7 U
按实际成交价格, 没有CPI调整。
  Q2 W; N3 v' e: v2 {( M谢谢支持。
大型搬家
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？: V3 G2 z4 C# b3 y1 l( u$ D/ |
谢谢解惑。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 $ C+ f. ]7 E/ t: ^$ S7 g" X
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？4 ?/ K5 s5 B* O
谢谢解惑。

- j9 F' Z. n" z- L- L8 I+ R: g我也感觉房价和利率都要涨.
) f, c" Z. n; Y+ f9 ~  h' b# u" `目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.
2 u. R3 X8 d+ i关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济./ C; f: d4 @4 H0 ^, C
不知各位专家们意见如何.
9 o! U2 Y4 F8 e0 T谢谢
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. / ^& c( d+ \: g1 ]6 W
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
* [  Y1 f, I% _7 i0 zWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-23 11:33
4 D) p: m. r/ Y, `: l; fIf I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...

% Y1 g+ i$ V: ?& L: T) `There is no point to adjust CPI:. U. x6 D* Z& |6 Y, i$ V
8 p$ ~, k# A0 ]$ N* I. q1 w( r/ @! O6 H
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
. N4 q* ?- q" ~6 D5 O. ?8 q0 Q: g& O
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
5 [4 s# w0 P: q9 Z' Y$ b% L4 E( i: ~您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.

, [5 e0 ~; n& ?8 @; t# L偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 + U' Y" n+ o" D. k. w6 y) Z
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
  x: P) Q( ]9 a- o
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 / U( R/ h+ ?" ]' `9 i
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

" t' A' g% ^; Q8 w( ?( Q, e5 e倘若如此，卖房的会激增
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
9 m1 N) l* v3 G) R偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
5 V: C2 n& T5 H5 H. `( r/ ~
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. + q5 G0 D/ x1 T% \, C

( B3 }- l7 T5 c& Y. U$ k2 t0 I其实我这个图还反应了一个信息.
3 m' O. \. L* ]2 w& b4 ^在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要.
/ g4 m/ @/ ~& `- j9 g: d  ?在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀.
, [! l. v: c5 f! m; P/ b
1 k9 ?  s" m  ~& l: b+ Ahttp://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend( J7 F8 u1 c" C

4 Y" `: R+ c) i4 c. c! k
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14
& u- X! m- K8 o7 }* o您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
5 d. V+ m) k( M6 W0 e3 B4 x* o, a0 x4 d; R
其实我这个图还反应了一个信息.
1 W  S+ i+ m6 V, p, f- P7 E- p% B
我认为你分析的不完全。
! h+ u* q# K2 U. \; X, Y
$ o$ W0 J1 m% M一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。
5 c; D5 {5 Z2 x# w% ?+ j4 A& j
$ _# k' z- k: |1 b. ?( U所以，开工量本身就有一个很大的影响。
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自由鸟
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15 0 ]; S' n5 v- g" L# J
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

# E) m, Q. Q, @. O6 [2 K! b& V- rIt is impossible !
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 2 K/ Y. @4 A3 r
我认为你分析的不完全。6 i; I3 y6 C- r* ^/ p! m
7 u* J. p' k, P2 c8 C
一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...

( K, U* B) K; x谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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阳光普照
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56 2 ^9 q- y  v: i+ P: B, g  @5 n
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

' j6 W1 A# V* K1 a" e$ r美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. ; E! c' I8 ?6 \1 a: G
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜.
/ _" g8 J, J$ x/ r8 g
% e- G& l  t) U9 @还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
$ r' C4 b% I6 j7 y+ P- B1 N/ M# m3 R5 y
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重. * b4 d& ]4 ^9 m% G7 S2 b2 z8 a* P
这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇, 8 \4 t6 X- R% u) N3 Q! q
见下面视频. 3 r" y5 Q+ g$ c' A' U3 G2 s* `
) s; Z  T( e- H+ U
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml
6 n7 n' X! R$ l( t* Z/ _也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值. ' D, h# H) K8 F, [) i8 C9 X
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yue17738
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了，再涨就要出问题了
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31 3 N9 F0 h9 @3 p
美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. 5 v5 n+ K% O: e& g$ y. o
因为美国国家的债务很重 ...
/ }7 R. a. R. q4 p: h% H& w
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43 9 M, O& M9 T) S* v$ C  k
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
, I" w1 X# T9 v, i, E  P5 ^/ o
Base on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:  \: s! Y% F# @) L: T# J0 y9 y
Average = $451,596) i, U4 \4 x2 d4 f: {$ V4 U
Price/sf = $327" M6 ^- c" V6 [/ _( y
For April of 2013, they are:! H8 {; J5 ]6 X4 W
Average = $406,811 (10% down from the peak)* f$ C+ c$ ], P$ E, K
Price/sf = $277 (15% down from the peak)
; `. d- R& k" l! s. a- J- MMore realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days." O  I+ H/ C. R/ E! x
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:: |4 q, W1 Q# U3 g) J* y
Average List Price: $487,388
' @' J/ U* j. X, ~& \Median List Price: $478,450' {8 C, f% O9 Y* [% @
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
# U$ Q/ P& L7 E0 jsummerside mls right now:
1 _+ h5 V3 r8 j" n; [Average List Price: $487,388
; s3 \9 l3 I* [8 a- r- XMedian List Price: $478,450
8 C( H" m0 A7 l( c/ y
有07的数据吗？# ]. p( g3 H7 M: i
有单位面积数据吗？
1 b0 F$ z8 A5 E# u2 A4 }参考一下
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
# Z- x- @* P  x: N1 {* _5 R. w0 Z# _  }* Q
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；) Y' i" ]$ h  m* o' B' ^

" P  p* f+ G  j! i/ Q7 ]North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；' T4 I% L$ d; h. {0 X5 m; m7 m) K
  H7 H2 ^8 b5 X$ h
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
4 \% e' X' G" K( S
1 k% C6 t& N( X6 GCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；
& b) a3 x# T5 t$ L/ F" M/ R+ M4 A
5 k& D: f. ]5 w8 b- q5 \West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；+ h% }+ g* M' o/ i) n
9 j/ N  q) |* g& Z- d6 ]7 f. r
Southwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；
7 @& ^1 \- a3 c4 J8 ?* N
4 e- v1 M7 t$ K8 J# b) bSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；
; Z" Y$ W5 X5 U7 d  m0 f! @: W- E- R: B0 ^
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
) K# m$ Z4 U9 K+ w如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。. }. J* W# k3 M
7 u0 j: J* Q: k3 v5 z. b
Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。
2 k5 X' E8 f# k* `* h. e
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53
4 I$ _' o$ v! d0 I. Z. m, Q拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，1 S# @1 d5 j& z7 g
- U* O. w* J) q5 L# B3 Z5 E9 ?
Northwest, 平均价（涨）+$1 ...
# I: E, k. E0 |& [2 P/ U$ @' x
理袁律师事务所
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