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$ d% W) l2 [/ S# Y1 D, G& q- z# oa. 农地的稀缺性8 E2 J: P! W( [0 L. O. R" w! L' C1 ~3 d
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。# s7 U7 C2 O% _9 W6 S# \ W
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
- j6 b& X. C; A$ O2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。 \/ q' O' |& ]7 |1 T& J7 G5 c4 T
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c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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T1 Q$ K9 i" k% B* i/ d! y: U- {d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给" {; u2 m# v/ x* a8 V" `4 o
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。/ o& V. w* o4 H" y) O
2 ~8 x0 B: j8 h: n$ b4 f% o$ k7 \e.高的回报率和易于管理的模式
8 r- j2 g4 s, a! I0 v, P1 m萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：! F& A8 B9 e2 Z, b! R* P
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。4 J( F2 g! \( t4 U9 F0 j4 K
/ `1 R/ t' @/ M( ~. R, H. T（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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9 w7 F6 w0 w R$ |) Q2 tf.萨省具有利于粮食生长的自然条件
! {& ^$ w# S" t! z" @; c2 ^8 X萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。3 Y% c$ R" K9 B
! J7 Y$ [; |/ |g.萨省的农地有良好的基础设施
5 j4 {, M2 k9 ^ O& t萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力1 w6 M O2 A1 i& P
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，4 _4 _& x2 j m( o
# F/ v9 S l+ W4 T; H5 `, ^4 @i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. 7 c+ n# G+ A. C( f6 m1 e( B1 H; F
; A2 c! n9 v+ e0 bj. 遗产税
6 C/ M; \8 K, T6 W0 W75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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