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- d* Z# H4 w& ]a. 农地的稀缺性
9 q# Q0 g$ m, M9 u2 v农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。) p4 m1 ]: X( J& S. w# P
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b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低2 j# V' `+ n* g* B( a6 T+ } }
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。8 U' D, i2 R& g) {. V6 w) Q" l
2 i: S. l3 ^( mc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
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0 }2 p: J0 x% D$ k- P. x* Kd.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给* `6 L1 w8 |* A. m6 R! i
由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。/ y/ k0 p8 s N% o/ L7 o1 {8 j
n' m( { Q- Z1 b8 d I1 a$ Y$ de.高的回报率和易于管理的模式
6 C- n1 V& d) s% T' V# P w; P萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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2 j" A, k3 h' D" j（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。' A& \: U3 t! g4 c
% G) ~8 |. M) J2 y" ]（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。3 E7 \, @' ]: c% `
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件/ Z; D- l( p7 r& u; U
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。3 W/ R# J* K! d$ u
: g/ A$ t# s' S( k2 |6 Z8 T& s8 U3 \g.萨省的农地有良好的基础设施
% O4 A J3 K; F9 F* X萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
# g& A: R# a" o3 l f+ o1 S( q加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，5 `% b- z+ @% f( f. {
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. ! r7 P+ O' a: `$ q
& n# ?/ a" |8 F# x) Uj. 遗产税& l9 @0 b3 K! J5 m9 U7 i6 [" @
75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。; d& u4 m) Y1 G$ f ~7 ~* Y
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发表于 2013-5-22 13:22
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