 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
+ \' {, \" A3 [; z
a. 农地的稀缺性
' u9 M# j8 H6 E: W3 ~: h! T$ a d, a农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。
& h% ]2 u- @7 `$ O% ~/ X/ T- K( Z6 P, y: y% V0 l0 I) h) d" Q
b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低
& o1 ]( e- K2 U# O2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
* n6 I( F5 D8 y4 U: m# X( s: z6 L3 ^
0 p6 _# i5 B- i1 bc. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一/ n' s) v$ K- ^9 ^3 S
# Z" A! [) Z' t8 id.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
$ D; r; z4 u9 q, C8 J) j, c由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。$ A0 x* P% D. K) D8 s
+ s& x/ X% r3 O( E: Y+ Ee.高的回报率和易于管理的模式' R, ^ d% U1 H9 k9 a/ V
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：# Q5 @4 A0 Z0 j; Q7 W* R
. c/ s- g+ g" ^% b6 L/ Z
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。) n' T- ?7 ^1 h6 ~+ Q7 q
?; ^" y( b6 l3 r$ f3 O5 B
（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
. ^0 s% C) W0 [& e1 E/ C7 ~0 }2 K! w% l9 G* g- U$ y8 l$ x# h
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件4 }% r N& A0 V! Y$ W$ S. b: O
萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。8 a3 \: Z1 ^3 N1 L1 |
' D |+ E6 J& V
g.萨省的农地有良好的基础设施, z7 R1 G& [, M* L
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。( g4 Z4 |+ o- {$ K" _
: K) Y/ X9 ^: `
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
* p9 L# W" P5 X" {; |加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，% ?6 {) o& j) ^3 i- s
( E- t" D/ v$ ^) ?1 z, j
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
( x6 B! s' l {3 p2 z! Y$ y3 x; Q R( a1 t, S
j. 遗产税
* u. S1 w1 J1 c1 r75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。
6 A- @: t6 l. Y6 O/ w6 r4 ^; I& P: E- l% W; n3 H7 B+ B+ Z
* Q' y3 j7 H5 t, ^
: t- |' F% d5 h8 {8 @! S" V# l5 B' x
, E# g. _$ S0 d+ Y/ i7 h3 A& Q; y1 x h
|
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
