 鲜花( 0)  鸡蛋( 0)
|
3 g/ X7 M8 N7 j: B& [* {; j! [) P sa. 农地的稀缺性
3 R; d# P& ]/ p, `农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。7 ?* c2 T+ q- |
% h, y) O0 r8 s7 }b. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低4 j; _; A. A$ i3 w/ R2 A
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。
f% A- J7 T4 H, j' Z A$ g$ m& |3 E2 w$ L" h
c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一
/ K' x' z' b: X" q
! M7 b" `" ~% Od.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
; Z6 o, W8 o9 g5 k7 D由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。
6 e; ?. N0 U, c' u' H) D3 M1 n# B
5 |4 a9 K, s8 q/ M: C$ _e.高的回报率和易于管理的模式- T( m, B( [; y4 T/ u2 |) N
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
5 E& J9 H* m: J" c6 j, K- ?& N5 w) {' T; h$ u' p/ f" x( J
（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
$ ]3 e- K5 u, T& D+ }$ M7 T8 e* |3 A% z( o( _! y! k/ |; C
（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。% d, _8 N0 `! B; q( D
4 B7 ^8 o8 d/ d% `
f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
' k& c9 Z! Z( G! ?萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。
& R' f4 S5 J9 `
( N d8 R; z, o0 l: B: ]# Mg.萨省的农地有良好的基础设施
" t# k# x1 T6 x+ W* Z: N6 W萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
3 T1 v1 m! r/ V' y6 {2 Y- [' g; t+ M9 Z1 Y7 U# ?5 }: D
h.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力
3 S) T+ v2 O' X1 k0 r2 Y% X加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，8 S" m0 E/ f a! k; ?- D
6 V" D) e. z: ~) }! b: e/ _
i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者.
& M, W, r3 _1 u+ U! Q) S
* j- c2 m! M6 s, c* @# ~" J8 T" rj. 遗产税
( n, g5 R! x3 B! {8 N75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。# {) S7 S# m5 {+ _- ~3 i* O" T# r. x
% f+ `+ m" G4 K+ n0 A$ j1 a2 q/ z% {+ y/ n
N7 p. L$ d6 f) e, n" T4 T" ~7 K8 h( N; U& O* h& e/ V' b
, w" G1 G# D% t |
|
狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
楼主
