 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
|
对某些流行观念的批判! M( R4 t& K- l+ D
( n, L' U6 q, X
我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.
& X! E* O9 ^+ m M8 M$ O% ]+ j. G
" s7 L D3 e) b- l" {5 i1.买新不买旧, 买北不买东2 A |) M+ a5 ?9 v5 V4 ~8 Y+ r7 j) T
2.房子是别墅?
* x" u5 R; S9 L3. 房地产永远升值8 \' H8 \1 ]$ S6 d! U
4. 名校区
" W" k5 ^1 V' d# o9 G5. 买比租谁合算
8 q3 ]* G& B2 q; H2 F3 I5 i6. 印巴人，中国人，西人
- K% e! {" N; ~8 F) D ?* `7. 先买个小的，过几年再换% ~' P- e5 [8 q. K+ ]0 p
, i8 Z; @" v9 E8 W, Y% k
1.买新不买旧, 买北不买东7 G8 L* T5 P8 v9 M
3 y o l. |! |6 j当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。
$ ] f9 M( Z6 f# f0 `6 ?6 L& M# G" u
我一共去了以下地方：
( C6 j- D$ U- X8 b% GHW7-16街 & Bayview& l- [$ L+ ?* q! x3 q
19街 & Yonge
$ w0 i, O1 X; M' P$ vKennedy & 407 (新旺角广场）
/ H( q: C& P5 U; p: bKennedy & Major Mackenzie (准Unionville)9 |7 L. ~- m1 G a: c: I
Woodbine & Major Machenzie2 p1 \( ]5 x7 F! F
Nelson & Steels8 D8 r3 _2 S; v+ u
Pickering 靠近4号公路
- g+ O0 O) e) {Whitby% k+ h* Q$ y9 g; f, I
8 l9 F1 {5 w" @" q! `) w0 a) N这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
, r- Q! p- s' q8 t
: f* m4 X8 J; M! W: {2 ?3 e先看新房的位置.8 [$ `' W/ H i
: f1 t! H* S% A! @1 c* O
华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.- J; h: E( R8 \+ r# X" [/ i$ C
$ r$ G% G( \ @; }+ x) ?/ ?$ [但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.
! O# p6 F9 U1 j1 }/ ~9 d1 z! T G' ]9 M: }! \2 M' i- |
在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.6 h/ F* j9 p8 M$ _$ V6 r
8 n9 E+ U2 ?+ C# I现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.% P3 ]* j! }. j1 q6 y ?
& s! q3 {, @( c
再看新房本身" H3 V$ t9 @4 G/ d; e8 z
$ _! ]5 b) V9 n# r4 h
新房的好处有：
' B! g- Y8 Y+ }+ W6 e. A0 O2 Q1)新:6 @0 N5 J! @+ P" @+ r: ] a% G
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.
, q" B _) q# L" c, v9 m
/ x: K6 S4 a4 U' K `$ {, K( z2)结构：
- M' S) A5 ^ _; ]0 U, Z' E. k, F布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。( f* ~+ f+ F* l8 N# I
4 a% l3 i! `& t. Q. [6 v
3)用材新:6 J- C7 y. }2 i2 m& U3 U
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高. ^) N9 F& J2 E: B6 i2 V
9 @4 \& ~; \6 T" j" J$ |" n. F8 D% q
4)相对便宜, 短期升值潜力大:7 P! o6 \" p/ W! }, d# d$ y" Q0 m
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上. o9 c0 n0 L$ g1 C! o2 X
7 m9 W7 D h+ A3 o; h( v9 S, B& m5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.0 r Q2 b' P; i/ w( d
( K' [9 a% {6 l j. J
由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.5 ~# P4 ?# \ `0 K1 X
* w/ ]2 R) C: d) u; v
新房的坏处有(排名不分先后)：
. ~7 M! U* O% ~: R0 }* i7 ]1)地点太远, 太偏6 N+ ]: t3 p8 h- `5 d
2)用材太差, 不经久:6 `" d$ j( B* U, G/ j2 Z X
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
/ U/ R0 h" z. W$ h4 h! K3)地太小:4 l) e: F @6 z' r) p
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.8 V9 B1 c @6 B7 T1 {) U
4)环境差:
o2 K& W! t0 [很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.% E$ J' B# ?4 S3 v' b8 F$ `& v$ a# I
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
K6 z) p- c$ h5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:2 k( H% |+ l* B, f
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
5 c4 I4 _& w* w [" ^6)新房并不便宜:& Z, e3 J1 X1 x, O9 i4 j
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.. N! N5 A5 M+ Y( k$ d
3 W# \- F( Q" X
2.房子是别墅?3 ^& d2 ^$ @7 h
/ I+ J& \0 i0 z! W6 u8 w, Q仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.
7 d1 ^+ C. W9 m9 g+ ]5 A" c
" l h }. M) ]( I别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.7 ?, R' H3 Q* Y4 I' _
. d9 E; g6 X# S, Z! p# `. M; @
其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.# P& n" G1 @# O' t
* |2 z$ e* L7 ^8 z# Z$ u& J( K
与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些. N" N, _6 J. H x- \# O+ M% i
# s% q9 R. K; C" k# s
3. 房地产永远升值
+ U8 y' _" C& I; ^7 K: c6 f& S D$ R @! {* {
这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.3 Q. Y! r6 d! r& ^6 ]- u
9 a' |& h3 R/ G" V
长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.
8 l5 b, h" r3 E) ]* `
2 g2 g4 I5 T# V V" v任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.7 v" u5 v0 P' B/ R; [+ ]' C N- Y( U
4 x' _& n: [/ k9 f& z G' h) h! S从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
2 g4 f3 j3 H4 r0 M4 ~) U! ^3 F5 F- P9 F; w
其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.8 P7 n0 }' [! P% v5 R0 f/ f, @
" k7 N- J2 s& Z) Q
4. 名校区
2 w' j6 x0 X1 @: b2 b& f0 i+ o2 K3 t' O# [! n7 e- E
这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.9 @% Z. A) l) ]3 P
( a, r6 B' |# l& ?
所谓的排名有几个, 最著名的是:6 g/ S. Z+ j2 k7 V! j/ c
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
4 O3 x# ^9 d, k" M- X1 n( j1 T1 R. `+ r+ R/ R
这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.$ D/ `& q Z5 c& D
' y" F" n! ?5 f0 c7 t; M创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
" B2 z1 \7 p) |! ?/ d3 G9 j) z$ P0 g! E" U
排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.
. K( X. F$ b* @6 F' e" {/ ^1 U$ j2 q( @6 y5 H( c, g
Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.
4 t2 w. v1 Q' [0 F* Y! A0 F& R7 L" `- b- C$ \5 [, I3 L+ Z
比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
% O) M4 B. |: Q) R% \! @5 O. |6 d0 |3 F0 `$ n7 B
有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?
# Q' p$ c5 F( G6 E, k1 Z& i. g! D8 r- }$ _1 ]5 ?2 e
Richmount Hill High School也不再参加排名了.
. r' o) ]9 e3 `% [% O2 p* N7 u" N6 f4 F( ~
这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
8 j8 k& D- t2 ?& J! T$ ?" a
# t5 Q2 ~. s# n8 V. z; M我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
* Y2 y& O9 [. P6 R
$ ^% \2 D7 k% |* o) @0 k( H4 ?" ^可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
8 y: V/ R* Q7 ?; n0 n1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
; k# x4 G h% F2 t2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.3 a3 i* F% I: M# @4 l- f" v: j
: {0 y, Z* K1 F. G
5. 买比租谁合算
* {8 P. g6 d) s, M2 a
+ i; S9 X9 z2 L( @ C e其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房." K2 M, H& Z( h, y4 m
9 W% K/ x6 U( Z! p$ i3 \. c
比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
/ L7 N1 y& p8 W- S/ j3 m6 n) _' s. {4 W3 f0 U. m
所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
. P* O4 K$ r" P" V2 p* ?- T8 m# X. r4 l# \0 z4 b+ `# V! K
其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.& d2 p) y: F1 U, i+ Y
! B% s- y" u2 R4 i' |9 x3 i租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).4 s6 c5 l G' }& E; ^
+ f3 F. |$ ^9 H8 s3 n% P" q3 i
这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.$ `7 ]: I; I6 _" D2 l) g
7 A1 Z3 c4 M$ b% J, z
按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.! e) `4 W* W* t
6 I, Q3 V; A, [+ v8 r, V1 S% O
按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.8 ? } ?5 y& I+ v- G
# ~ f( y1 b" V9 a" ]2 X4 e2 B
至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
; x4 d6 v/ G5 A1 V+ F+ E/ X
- L Z* i& q# b" d) w8 O( q! ^关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
. @/ O/ f( b( ~) Q, @! F% H/ \/ {( ~, n: S
每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了., }' i/ G6 _8 ?6 f$ F; N/ A
) j, V c8 l+ p a* B我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.
. @6 o- X" m. m/ O
3 S! t. M6 ] M% m! F我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.1 h I; w+ N( `/ \. U9 x: k
5 Q1 y' x' y! S: e: y每次关于这个话题的争论都是这样结束的:
. R9 z7 e- b U* E/ {+ w4 k% v' s9 S$ I0 R9 B' Z
大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.* b, X* ]! Q7 C' M% @0 W
( I3 e* _9 L k& O
从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
6 u. n3 @& L- y$ f9 }# V
+ C: N7 i: V: b, Y6 @$ \" e. f6. 印巴人，中国人，西人
: ~9 @% w) r! F& b* j8 u" S( B# d. o3 f/ f2 b C
大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷., u. }1 k" w$ }9 w& g
2 R+ a h, s P% n$ c+ i
中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.5 U. N. J4 B/ ^0 g! D$ W; V
* k; ?1 _- u3 x# T所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
$ z& [: m7 w, p' T! F! \2 u& s9 j4 B
0 @" X" K5 f% R$ n' o1 u ~0 C' u我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
3 @$ W5 @) V4 g) v) F. S& Q, b; r
大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.% Y5 Z8 r" a7 F4 ]* g
; w: c5 V j% h, {7 h: r" a7. 先买个小的，过几年再换
4 w+ |- e y2 a _5 j8 u* f8 q& g+ l- n1 R" j; H4 g
这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.% B4 |! K+ s4 M: | f$ g
4 R% g+ `7 i% h* w0 S+ Q- j首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.
/ J( K }1 L6 L8 F" f2 P n r* Y3 x3 }2 W; ?1 D" J
但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费., L. U: G5 Z2 h3 u& V
9 q4 j3 K2 S- a$ x4 \# s7 W7 B多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
# i! \) U# I$ t- w; V8 x$ b$ s/ J1 O
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?5 `& W' o, v" n
6 k' J1 j9 `& ?
说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
8 a& v/ A5 P7 Y
6 E0 m! s3 c o# N5 O: o买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
|
狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主