房产过剩论？多市未来30年需127万住宅

get8686

来源：明报
& ^& Y+ A  a9 S+ ?+ O) [
根据一项新的研究﹐在未来30年﹐加拿大需要多450万个住宅﹐而单以多伦多人口普查地区计算﹐也需要多124万个住宅。
/ R! y4 u- @0 C- E. T  s1 K6 R
: V' P+ o4 ?! n& t8 w" G: R以往的研究认为﹐婴儿潮出生的人之中﹐将会有很多人搬离现有的居所﹐导致房屋的供应过剩﹐但新的研究却推翻这个论调。

8 P7 h8 }1 j; E根据Urban Future发表的Trends in Housing Occupancy Demand的报告﹐本国实际上需要数以百万计的额外住宅﹐理由是婴儿潮出生的一代的人将会继续留住在原来的住处。这一代的人目前的年龄已达55岁至接近70岁。
. ?% g6 ?- i: d: O5 @- Z8 a# x4 q
4 ?5 e: E( ~+ J9 J# @2 @

$ s- ?9 \5 n% h
! o5 |+ m5 v8 l3 T- z' [
& }2 ]/ r; O+ [2 a9 M/ k! U
新的报告指多伦多人口普查地区在未来28年需要多124万个住宅单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等。



! M2 k7 D  i& s2 d0 a; _8 h4 a这份于本月较早前发表的报告指出﹐预期在未来30年移民是本国人口增长的主要来源﹐至2041年﹐每年会令本国的人口增加约25.5万人。
" l: T7 @8 J+ ^9 B  A5 Q
: o, b( u8 G9 x

报告在谈及多伦多人口普查地区的情况时指出﹐在过去17年﹐这地区的人口增加42%﹐即多了约177万居民。

当考虑到将来的人口年龄/死亡率/生育率及人口移居的趋势﹐预期至2014年时多伦多人口普查地区的人口再增长多47%。换言之﹐在未来28年之内﹐居民数目将会有281万人的净增长﹐令到区内人口由2013年的596万上升至877万。

6 r# c3 x! y3 s值得留意的是﹐目前的居民之中﹐至2033年时﹐仍在区内生活的占88%﹐至2041年时﹐这比率也高达79%。


5 u0 v4 l5 h- ?- O3 n7 J  g( H1 }以有关的数据来预测﹐多伦多人口普查地区由2013年至2041年的28年之内﹐市场对住宅的需求达到124万个单位﹐当中超过74万个属于独立屋及排屋等住宅﹐而公寓则占50万。报告又估计﹐这些新的住宅以业主自住的为大多数﹐占111万个﹐也就是由2013年的148万个增至2041年的258万个。

& H, i' H, g4 A8 u% ^6 l  N报告预测﹐在这段期间﹐市场也将会需要超过13万个的出租单位。


4 n3 L' q- C$ T
0 @2 A' C  q( O$ @2 y5 J温哥华人口普查地区方面﹐报告估计在未来28年人口将增加105万﹐换言之﹐至2014年人口将达到348万﹐因而需要额外497,320间住所﹐其中超过28万间属独立屋及排屋等的房子。
+ t3 Y3 M' S; I, Z0 F: m- k
Urban Future执行主管拉姆洛(Andrew Ramlo)在谈到长者没有换细屋的现象时说﹐他们还没有离开﹐仍然留居在自己的房屋内。
# A, N) H: v( l5 O, ^! v
, d# a7 G, S! i5 G在地产的角度来说﹐这意味着不用找另一代的买家来取代他们﹐因为这些长者还留在楼市之内。
& r& Z- ?& g, T, P& f
& {+ ]/ Z0 ?+ X# ^; N- F不过﹐他指出这个现象不会对屋价带来打击。他解释﹐如果人口增长﹐而有更多的人需要住房﹐这情况不会令屋价下跌﹐因供应不会多过需求。

7 {- b8 ]; _3 {- A* u7 i
9 b# Z. I+ Y5 J3 O, {
1 v+ s+ D* N& R" ~  b- y. X3 j9 t
6 @, `+ O1 S7 Q* H在谈到如何令这些长者搬迁﹐把房子让给下一代时﹐拉姆洛表示﹐如果要令这些长者换小房子﹐那么要在社区内提供另外的选择。他表示﹐这些长者未必对本身的房屋有眷恋﹐但可能是舍不得离开社区。

他认为﹐只要在区内有其他的住所供应﹐假以时日﹐长者大屋换细屋的情况将会变得显著。  
- B) s' B& A, q: ~1 o5 e
& N* I0 S# Z$ U6 j这些长者在早年置业﹐至今物业已经升值了许多﹐也许最终会令他们愿意把房子出售。

他以温哥华的登巴(Dunbar)为例﹐指出这区的屋价目前可能高达数百万元﹐但在早年购买时也许只需要3万元或4万元。他认为﹐出售房产所带来的庞大收益能够为很多的人们提供一些选择﹐可推动其他方面的投资。