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近来加拿大汇率的下跌，更是进一步刺激了海外投资者的购买欲。面对持续飙高的房价，当地居民叫苦不迭，更有市民呼吁当地政府官员关注日益高涨的房价，限制海外投资者投资当地楼市。对此，业内人士认为，海外投资并非是造成加拿大楼市过热的主要原因，也与加拿大宽松的货币政策、较低的利息相关。: ]% j& d: r& s# K4 Y/ b/ N
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加元汇率持续走低让海外房地产投资者们摩拳擦掌。3 e- ~" j+ V* |
# i; b6 U2 V. F, T1 p1 p近日，加拿大房地产经纪公司ReMax发表年度报告指出，海外买家看准加元汇率低，在加拿大投资购入度假屋，特别是安省的墨斯谷加(Muskoka)、卑诗省威士拿(Whistler)、温哥华岛西岸旅游胜地吐芬奴(Tofino)、海洋省份的希迪亚克(Shediac)及爱德华皇子岛。
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在加拿大房地产商人Chris Evans看来，目前，加拿大整体房价依旧保持平稳的增长趋势。“虽然泡沫化的的观点不断涌现，但是在我看来，近几年加拿大的楼市依旧会‘火热且受欢迎’。”Chris Evans对《国际金融报》记者说。8 T( y" l2 n5 x7 J+ f. @
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中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时指出，由于加元汇率低企，外币相对加元升值，在加拿大置办房产的成本降低，外来资本涌进加拿大楼市会推动加拿大楼市走高。“楼市走高，房产投资的利润率相对提升，会吸引一些本土和外来资金投资加拿大楼市。”韩长吉认为。
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8 c( J. X* K" s$ a+ z房价过快上涨
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由于近年来海外热钱大举进入加拿大楼市，大幅推升房价，按房价收入比计算，加拿大房价一举飙升至全球第二位。按租售比来看，加拿大更成了全球最大的房价泡沫市场之一。
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# C, H2 I0 C6 |: z在最受中国人欢迎的海外置业国中，加拿大排名第三。据统计，加拿大最大城市多伦多50%的新房被外国人买去，在温哥华和多伦多，50%的公寓大楼为外国投资者所拥有，温哥华更有15%的房子长期空置。( y/ Z/ v" u3 `! X$ v F* H
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值得一提的是，近期加元汇价走低，对当地房地产市场又有明显的利好作用，最直接的体现莫过于当地度假屋的火热销售。
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% N) \; w, t/ r7 U. S9 Q8 I报告指出，墨斯谷加、威士拿、卡瓦萨斯(Kawarthas)、哈里伯顿(Haliburton)及华沙加(Wasaga)等地的度假屋市场中位价格及销售每年均有增长。其中，卡瓦萨斯的中位价格上升了27.9%。
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, _" E+ U; l, N9 k( a事实上，不仅仅是海外投资者，其中超过40%的国民认为，如果能够负担购买度假屋，便会打消夏季出外旅游的念头，在加拿大优美的环境中享受假期的乐趣。
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然而，加拿大房价这些年一路飙升，已然大大超过了当地人收入的增长幅度。据悉，在北美，多年来房价一直维持在平均家庭年收入一到两倍之间。如今，如果一对普通的夫妻要在加拿大多伦多买一套房子，房价已超过一对普通的工薪夫妇年收入的4倍了。( z6 Y, M; U, W' ^6 z3 d( O c
e' h- N6 m+ v. R) g( t2 O% ~对于如今的加拿大房价，当地居民的看法是“高不可攀”。更让人感到忧心的是，随着房贷利率的持续走低，加上加元汇率走弱，更多的投资者进入加拿大市场，进一步推高了当地的房价。
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3 {: V5 s8 T, a$ k加拿大房地产资深分析师李黎夫在接受《国际金融报》记者采访时表示，根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准看，加拿大的楼市从两年前开始，“就处在危险边缘”。
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“目前，加拿大房价持续上涨，但是居民平均收入水平低于美国居民，但房价却直追美国，这显然是不合理的。而且，结合加拿大的高负债水平、上升的失业率、房地产业的高成本，这显然会降低投资者的兴趣，最终影响加拿大经济发展。”李黎夫说。
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一位加拿大地产分析师也对《国际金融报》记者表达了他的担忧，因为炒作房地产市场，越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。“虽然没有明确的数字，但是业内对于空置房屋不断增长的数量都心知肚明。”该分析师直言，这些空置房屋的暴露也会让民众更为不满。
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: O ]+ @7 k3 o海外买家涌入
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$ Z/ M5 [% m" G3 g3 a6 Z# u加拿大房价持续高涨，令不少当地居民高喊“负担不起”，有批评者更把其中原因归咎于海外买家及投机客推波助澜。
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对此，部分加拿大政商及社区人士认为，各级政府应先取得真实可靠数据，才可下结论及制订政策;建议房屋买卖双方交易时，均须出示税务证明。( r9 T3 E- D# h& n( e% j$ k
! ^1 j% ^; k" T) U) k3 T不久前，加拿大温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华房地产价格飙升，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。他指出，大量来自中国的炒房者是导致房价升高的主要原因。由于房价飙升，本地人已经大量迁出，同时阻止了新移民的进入。温哥华已经不是曾为之自豪的城市。2 j0 G% l7 c: Q
' v# F4 P9 p" z9 F: z最近，多伦多居民布拉齐在change.com网站上发起请愿，要求政府规范外国人投资多伦多房地产，一下就得到万人呼应。
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在业内人士看来，这些政策并不会有太大的作用。之前加拿大的移民政策收紧，也并没有让移民投资因此而出现明显下滑。
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. `% @) X3 @3 _) Y _7 R“相较美国而言，加拿大的居住环境、稳定程度等多方因素都更占优势，再说每年大量新移民的涌入，房价应该不会出现过度低迷的情况。”一位投资商表示，他依旧选择留在加拿大继续自己的房地产投资计划。! K1 v7 I G; a
/ @1 R2 j& @ a' N r& ?“如今，随着加拿大货币走弱，让更多资金再次涌入到房地产。”加拿大房地产经纪人Jack指出，“不过，外来移民居住或者投资依然占据较小的比重，国内房价上涨与加拿大宽松的货币政策、较低的利息也有关系，即使移民减少也不会导致房价下跌，不会让加拿大的楼市投资进入冰冻期。”
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“加拿大房产需求强劲，并推动成交量和平均价以较快的速度增长，其中确实是存在楼市投资过热现象。但是，并不是那么严重。”韩长吉指出，移民投资政策缩紧后，海外资金投资楼市的热情受到限制，对于降低当地楼市投资热情具有一定作用。但是海外投资并非是造成加拿大楼市过热的主要原因。
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韩长吉认为，加拿大楼市受加拿大整体经济运行状况影响，仅仅缩紧移民投资政策治标不治本。* Y" O* l9 K3 ?7 Z- ?
2 w( ]) t7 n9 G事实上，回顾加拿大楼市的历史，不难看出它发展的特别之处。2008年，全球金融危机爆发，让抵押贷款泡沫化严重的美国地产市场一度损失惨重，个别投机性强的地区如佛罗里达州的楼盘一度暴跌60%至70%。但就在“一衣带水”的加拿大，楼市的回调却远小于美国，平均最大回调幅度也仅有15%左右。
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“一方面，这固然与加拿大金融业政策的稳健保守有关。另一方面，源源不断涌入的新移民为这个国家提供了强有力的刚性需求。”有分析称。
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7 T& r: y1 q1 Q: r; k8 F9 k) e. Z“因此，我认为加拿大未来的房价应该会保持平稳增长的趋势，房价可能会继续上升，但是增幅会较为稳定。”Jack认为，“这是基于目前加拿大的房地产市场推测的。”1 F9 z1 P+ l6 s4 m
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狗仔卡
发表于 2015-7-19 09:08
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