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开发商角度来说说买房买区

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发表于 2016-5-4 18:28 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 尘 于 2016-5-4 18:34 编辑
  b& y% V) N% ^6 \1 {  K2 \4 V' q  m7 I4 s
好久没上这了...最近被我一同事总问到买房的事情,其实我也不是expect在房上,只是工作相关吧,接触的比较多.我是在developer方面工作的,专门负责民用房的土地开发.# ~. q. }' V8 h( f1 z% Q
我在想,如果我能回答他的一些问题,不如帮帮自己同胞.0 d9 X0 R- r. H" _8 G" D) C, d
! z5 o$ ?" s9 k# C5 x" f
也不知道这个贴会不会有什么人看,如果有人读或者问问题的话,我尽量回复我知道的吧,希望也能帮助大家了解一下埃德蒙顿的开发机构.+ D$ r" l! {: w. w' R3 _% @& R

$ t3 M9 C9 d' x* K2 {/ d+ e+ ]相信论坛里的牛人也不少,就算是互相学习吧.. K, J9 N9 a. |2 G) c8 g* H# l
- {5 D2 H: f: D3 z' S
我知道大部分时候,大家都会和realtor或者builder的sales接触,很少有和developer接触的,一般情况下找到developer的时候,也是搬进小区了后,出了builder解决不了或者不愿意解决的问题,才找我们.
7 C5 `: Z, A% I2 ?$ a# _7 i/ e  u% b' a
我也很好奇,大家觉得developer能怎么做,才能让大家更满意呢?大家谈到开发商的时候,都觉得他们是怎么样的一个群体呢?

鲜花鸡蛋

新势力  在2016-5-11 11:33  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2016-5-4 19:14 | 显示全部楼层
好呀.多谢.
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发表于 2016-5-4 19:23 来自手机 | 显示全部楼层
Developer 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?
大型搬家
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发表于 2016-5-4 19:36 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
builder 买地有折扣吧
大型搬家
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-5 07:40 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2016-5-5 07:42 编辑
1 Y) z$ ^. l5 z2 u
" x" A' C5 A0 F请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是利润?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:53 | 显示全部楼层
多洛洛-JE 发表于 2016-5-4 19:233 u; ~4 k+ N/ w, N
Developer 和builder有什么区别?好比说landmark,是builder还是developer?

9 J9 I& Z9 h9 c3 g2 L2 ~builder就是建筑商,developer就是开发商。$ c# ~* J+ H: g) M) G  O4 L$ v
landmark应该是一个builder,他们build single family, duplex, townhome, multi family, first place program.
7 z$ ?5 H1 f& e
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱飞的鱼 发表于 2016-5-4 19:36
5 ~( F% y' v' q# Ybuilder 买地有折扣吧

/ d+ i, `- A# K( S+ mbuilder的价钱会比public价钱低,原因是因为他们成交量高,信用好,开showhome,长期投入社区发展。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 11:58 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2016-5-5 07:40
0 E" [! i8 S- V0 C/ L" [3 O请问楼主,对于开发商来说,售出土地的价格里面,大约有百分之多少是生地成本,多少是开发建设成本,多少是 ...
6 s5 r% p7 L) ?) \+ `4 V% i/ a
这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上的成本会低,如果他们卖的价钱并没体现出来的话,自然他们就会有更多的利润在地上。
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 楼主| 发表于 2016-5-5 11:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
tangcf2004 发表于 2016-5-4 19:14
7 i* F: q1 c. d6 B8 |3 B好呀.多谢.

" @! S! y; ^. P互相帮忙。很多时候我听到sales说来购买房的人,英文不是很好,而且大部分都是中国人,所以我也想能帮到什么就帮一点好了!
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-5 13:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
developer负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。那最后卖了房子给developer分多少?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-5 15:34 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-5 11:58
" J' ?8 g! [) b. Z+ a3 n' Q' A这个很难说了,每个开发商都有自己的business model,如果地买的早的,几十年前就有了地,那么他们的地上 ...

6 ]4 F4 Y8 _) U$ [4 G" b我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-5 20:35 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-5 13:002 b8 f+ U5 y7 f& c
developer负责销售吗?还是分情况,像Kimberly这种builder,他们从developer手中买地,然后再盖,再销售。 ...
' `! L9 w' n' q+ g) K( ?" s$ s# F
一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.& |4 I" ]0 m" @3 I* B2 v: X
像kimberly这种情况,一般这个买卖只限制于地,房子销售后就不再有分成.
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 楼主| 发表于 2016-5-5 20:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
小黄 发表于 2016-5-5 15:34" h3 e8 Q% \7 I7 [
我这么问,自然假设土地本身没有 capital gain. 就是想了解开发的建设成本有多贵.
7 `- H5 U! ~0 D' S! S3 |
这么说的话,那可以假设30%是地,30%是施工,30%是其他开销和政府levy,最后赚10%

鲜花鸡蛋

小黄  在2016-5-6 09:15  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
小黄  在2016-5-6 09:14  送朵鲜花  并说:我非常同意你的观点,送朵鲜花鼓励一下
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发表于 2016-5-6 16:14 | 显示全部楼层
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尘 发表于 2016-5-5 20:35
5 F( r% Y0 _" o7 j一般大的developer会帮助销售,比如做promotion,或者提供马路边上的路标,打扫小区卫生等.7 b% d* ?/ Q' C* R, a* `
像kimberly这种 ...

9 b7 q# ?" l+ A$ \' f- j意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销售,只是找builder盖个房子而已?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-6 17:25 | 显示全部楼层
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-7 12:39 | 显示全部楼层
anshuo0816 发表于 2016-5-6 16:141 e9 T. S: h* k  [7 E( Z
意思是,developer只把地卖给builder就没事了?condo是不是和single house不一样啊,需要developer自己销 ...
# M0 }: O5 d& m6 \# ?% J
可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo的developer.
: l% n( Q+ b6 H  p* D  b0 b& e* x第二种更像是builder,他们并没有参与到小区规划和长远的投资.
2 p& w1 _% `( H; T: |% |1 H
2 N$ L# G( [1 g  U你可以理解成developer只要把地卖掉就没事了,但是,developer的成功也取决于builder的成功,如果builder卖的不好的话,接下来的stage就不好开发,所以说,developer做的远远比只是卖掉lot这些,他们更关注大范围的动向,但是同时也会注意builder showhome里的灯泡是不是烧掉了没有换.
  P! F; D; k3 }, Y$ Z
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 11:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
尘 发表于 2016-5-7 12:39
" q& o/ M! \2 @/ T可以说有两种developer,一种是小区developer,比如summerside这种区,另一种是区内的一块地上,盖一套condo ...

$ ~2 j- z  x9 h7 z3 i% n, z# V明白了,那第一种developer他们和builder要分钱吗?什么时候分?
鲜花(30) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 19:40 | 显示全部楼层
求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
理袁律师事务所
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:26 | 显示全部楼层
请问First Place Home 的Townhouse 比别的开发商定得价格低吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-9 21:36 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
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 楼主| 发表于 2016-5-10 20:25 | 显示全部楼层
APORO 发表于 2016-5-9 19:40, Z: M2 D; @( [) e
求问以你知道的,或者最近开发的项目,设计报批三通一平,每亩的平均费用是多少?
8 m0 X; d+ R. b  J3 F/ j8 w+ ]
我们开发的算法不是按每亩计算的,是按照front feet,就是房子前面的尺寸计算的.这个的话,地不同,差价很多,很难说
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-10 20:29 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:36
2 v- A. V5 e7 ^) d, M1 J买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?

3 s: R! y7 c. z2 M) B) Tfirst place program is a Edmonton's program to help first time home buyer.这个里面有几个亮点5 `; C5 `/ T+ p% }5 @  c
1)房子的价钱city有要求,不能赚太多,所以一定是affordable- o# H9 A/ v7 L) N) s$ x  h# T
2)房子的地是city提供的,city在前五年不收地的费用,所以一般来说打比方30w的房子,其中8w是地的话,你的前五年的贷款只需要22w,而不需要贷30w,所以你每个月的费用都会低很多
, f# S: L6 \& ?% b% s9 J5 `/ ?. s! Z3 J+ C2 o. C* X
最终这个program是帮助第一次买房的人的,如果个人条件合适这个program的要求,这应该是最好的一个起步计划吧.
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-10 20:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
Cavin 发表于 2016-5-9 21:36, O; D! D7 g: ?, y
买First Place Home 这种房比同类其他房有什么优势?旧的独立房和新的Townhouse,买哪种更好?
0 b2 T0 R! }  @" d) V
如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新的townhouse.主要是builder有更好的保障,当自己稳住脚后,新区发展成熟了,再转手或者留下来出租,再考虑老区的房子也不迟.
- y) N9 n4 M$ f/ C0 a4 C
0 q. S1 J: Z0 }' l# b* [, D个人观点,大家欢迎补充.
4 ?' R/ q" Z6 n6 [3 y  `
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-10 23:33 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-10 20:32
( O0 q& `7 x; S% Q如果个人经历不够,对房子构架建设不太了解,就是修修补补不是很在行的话,在价位差不多的情况下,建议购买新 ...

4 G9 D/ q) }8 O* G" P& r看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。感觉院子挺大,绿化很好。房子旧且有点小。价格在330000至350000左右;也到南部距century park 地铁站附近的First Place Program Landmark 建的 townhouse 看过,感觉房子小,没有自己独立的庭院,价格在310000,还得交1800¥的Condo 费 每年。但房子在成熟的小区,距学校和地铁站近。新区Manning Village 的房子也看过,独立房、duplex 都看过,感觉设计不错,新房,略为大些。但小区里没有学校,没有交通。本人又小孩上二年级,爱人不会开车。所以不知怎么选择啊。恳请你根据我陈述的情况,提点建议,以便参考。衷心感谢你牺牲自己宝贵的时间为大家一一解答问题!
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 楼主| 发表于 2016-5-11 09:49 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Cavin 发表于 2016-5-10 23:33
7 d- V  t- f2 M' N: n看了几套靠近153AV 23 ST 东北区附近的旧房,有的25年,有的30年,有的50年,面积大约1000多一点Sq Ft。 ...

. I6 T* l' A! H4 C% k$ `我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。+ k7 x0 t7 R+ o6 x7 q+ c' q& P
2 C' p9 _7 G6 F2 `4 ~
很多人都是从小房开始,等孩子到了一定年龄后,或者更多孩子后,再换房,不一定要一步到位,如果小区有green space的话,不一定需要自己的院子。
, g7 d* B& _7 Z" L1 a6 G0 ]! @; ^; @" i" ?+ q& b( Y$ x: D. k7 n4 a5 c
你又考虑过其他地区吗?SE也有first place program, Larkspur这个离学校很近,可以查查看?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-11 23:26 | 显示全部楼层
尘 发表于 2016-5-11 09:49( y' b4 P, Z, {$ S) O8 M
我个人很不喜欢condo fee,但是这个很好的投资开销把,自己就不用操心大理房子以外的地方。6 w" K! T" [9 B' O: E* M

) P( R/ b- }$ a3 N* K很多人都是 ...

9 S) v7 J% v2 z1 F0 p3 H4 ]太感谢了,我查一下!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 15:53 | 显示全部楼层
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销售情况不理想,developer新推出了买lot减价三万刀的promotion。整个section我是唯一一个按原价买的lot,所以觉的很不公平,这种情况下你觉得我是否有机会去和developer争取做一个price adjustment呢?其实也明白收到了的钱想让developer再返还出来似乎不大可能,毕竟买lot不像去超市买东西还有一段时间的price guarantee,而且lot是通过builder去买的,虽然是on behalf of me,但毕竟不是我直接经手买的。所以不知道一般developer有没有关于这种情况的policy?如果机会很小的话,可能我也就不再费精力去交涉了。
鲜花(16) 鸡蛋(0)
发表于 2016-5-12 16:02 来自手机 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
" q9 A7 p( g/ G请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

$ U* S. W9 S( @6 R, z4 D什么区便宜三万这么多
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2016-5-13 10:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:53
2 S  O+ @" G3 M) M2 S: n0 S+ f: j请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

5 @) d+ c7 N6 `; Q- t3 ^0 U8 B如果房价涨3万,你会要求多付3万吗?
鲜花(13) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2016-5-13 12:38 | 显示全部楼层
WAMMAN 发表于 2016-5-12 15:538 I. n. e% l' E5 v/ l
请问一下楼主,我是前几个月刚刚通过builder买的lot准备造新房,上个月才开始动工建造,但上月中开始因为销 ...

& A. p& `6 G5 [个人觉得回去退钱的几率非常低,毕竟合同签了,再去改的话,应该很难。
7 z7 l' \) p0 A2 `6 M1 ]3 R  z) o7 p  h, [  N1 o1 F0 D
但是你多出了3w买lot,我建议你可以去争取的是 damage deposit,因为developer会charge back你施工过程中,带来的damage,比如side walk,fence等,回头developer 会扣钱的。如果你想争取什么的话,可以尝试让他们最后waiver掉一些你的damage。这个很不好说,取决于developer了。Good luck吧!
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