鲜花( 19) 鸡蛋( 0)
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问题:
买房的大头是月供贷款。以首付2万,贷款15万,6%,20年计算,每月还款$1075。其中,偿还本金:$150000/20/12=$625/月, 银行利息:$1075-$625=$450/月。# {$ c, ?9 U* d
- F" ^8 A C4 ?9 s这时大家应该看得很清楚:买房者每月交的利息已经比租房者每月支付的实际房租多$130. 我们可以换一个角度看买房者:他们是从银行那里租房,但每月比从房东那里租房的人多花了$130。这$130带来的好处是他们可以得到20年以后卖房时的收益,当然也可能是亏损。6 E' }3 f! D5 J% L# F; D( \
. }' E$ Q6 @* _# w3 K1 s. t, A(到此为止,我非常同意你的计算。也就是说,这每月的 130 是多花的-付银行,但 20 年后房子归你。要不花这 130,那 20 年后什么也没有。)
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8 M V/ {$ ~% O! z: i% @: r那么, 这 20 年你多花的-付银行的钱应该是:
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1 ^9 U9 e5 g; }* h- y" M$ q/ G+ r% A($130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= (大约 13 万)
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(那 625 原来就是银行的本金)。
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如果这是对的话,那么, 20 年后, 你的房子要买到 13+17 = 30 万, 那就不会亏了。 目前 17 万, 20 年后能不能到 30 万?
, [+ M9 T- }1 D. t那就要看个人的分析了。 1 ?, ?9 g& a8 B7 t) ]' V4 X" h1 h* U
7 M2 j7 d+ y d: R* E: u0 P那么20年后这房子要卖多少钱才会与租房者相比盈利呢?
5 S9 r& O+ n& H7 Q简单算数算法:($625+$130)x 12 x 20 +20000 = $201,200
7 h# m' E8 t' L! }% o. }5 a& ]' H年金终值算法:($625+$130)x 12 (F/A) + 20000 (F/P)= $397,368* P' \2 @& F5 C
注:年金终值算法考虑了资金的时间价值,按r = 6%计算。实际上每年6%的收益是非常容易达到的。4 H/ c4 t4 A, ~- Z4 }
$ I; p9 c; e5 \6 v: F4 H也就是说,20年后,房价如果是现价的2.3倍(397/170=2.3),买房者才会比租房者有盈利。5 S8 I- c7 U- _
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在这里有多少人相信20年以后,房价会比现在涨2.3倍呢?注意:不是20年以后,20年房龄的房子,比现在20年房龄的房子涨2.3倍,而是40年房龄的房子比20年房龄的房子涨2.3倍。1 I) ^* T) e3 L4 R
# t1 S* Z, l+ c, E2 |另外,你的房租是用目前的 700/月, 5年,10年, 20 年后那可是不会停在 那里。但你和银行的 20 年还款合同是不会变的。会一直是 1075/月。
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[ 本帖最后由 十年移民路_ 于 2007-1-7 21:43 编辑 ] |
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