加拿大卖屋今年要报税 无论自住 出租

新闻从业员

卖屋今年要报税 无论是自住或出租
) z1 {% A1 O# ]8 z  {* r! L
全自住免税 曾出租计增值
. e1 T5 u6 W! A' J9 h" c) F% C
今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。

, T  Z2 C8 x9 B# P根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。
* i+ A% j2 R3 o" _, P
4 e3 g6 e) u% f+ }- e6 }& E2 R多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。


  
5 b2 _! ~' R* `' ]
  s$ T" A/ O. }# {5 J" B# x5 p8 w

所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。

而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。

他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」

胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。
: i* O, d2 f3 A$ C2 [' m/ s
纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。

" U5 ~6 n7 g, M' S如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
8 R7 L7 X  s" L( x, {. x9 @
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。

此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。

) N" o9 w% P: B1 O! x" v8 C他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」
& t: C# g0 R$ I( |/ A3 `
自住改出租属「假定出售」
1 C) ^5 k! N, x) w- |* k
9 {- m5 _7 [/ j* Q. N* {只作分租仍视「完全自住」

如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。
) r% {7 u  _! q* u
6 g; ~+ |+ A' N0 `! k' B8 n购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
* h/ w2 r! d& C% o# Z0 x: j
2 g2 e5 g6 m! z5 W" g3 t胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。

- K; m* Y4 R; }/ S: n4 y- \+ |但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。

他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
( K! ^% I9 M) f( z3 _
+ J4 d8 j( ^4 ^( `1 f那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」
% E+ m( W, ]3 w. y, `
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。
8 D; d- R( L3 N3 j
2 V% ^1 G" z  `% [! R. w他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
6 J5 H3 T7 n- Z* D  H

不紧张

呵呵

不紧张

除了呵呵也就剩无语了

健康营养站

sasha318

谢谢分享 学习了

草原英雄

政府穷疯了，开始盯上capital gain了， 加国股市、房市将会如何发展？