 鲜花( 8)  鸡蛋( 3)
|
卖屋今年要报税 无论是自住或出租) x) p% _% ^$ G; c l' t
& F H' \2 h0 e) O: d
全自住免税 曾出租计增值
/ q/ K$ d9 W" j" t4 l( ?# M f
0 r5 ]' U" B- M/ @8 x' ]今年报税国民凡是出售自住房，必须向税局申报。0 R1 x( y0 c6 X- T) `
9 F0 k/ b9 K$ |/ F+ a0 V9 P+ a) O& l. i
根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，即今年4月底截止报税限期前，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」，均须向税局申报。一旦发生纳税人延迟申报的情况，可能将面临最高为8,000元的巨额罚款。- o; [) W# p5 R' s) j/ b
5 w( B2 ^( w, R- Z7 `# Y
多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商指出，纳税人出售自住房必须向联邦税务局申报，向来是所得税法管理条例的要求。但根据税局过往的政策，凡是自住房「全部免税」的情况，税局并不要求纳税人申报。
* _' s& }- I1 `! R
& M" V, E" i* H9 p) ?
/ p$ T$ g$ N5 [; O; ^6 x- W % J) y! \0 C% x- O
( L+ W% Q7 Y3 G+ c6 u$ g! f! F* L x; D- u* l5 \8 M
* z; }/ k4 g* U# @' a# z8 U
所谓「全部免税」的情况，指的是纳税人从买房到卖房，该栋房屋一直是纳税人自住的房屋。1 P# o2 A, Q! E0 U0 v4 m) G( Z
+ Q0 w; [' f' T* B% ^( K1 k而根据税局过往的政策，凡是自住房有「部分免税」的情况，纳税人出售该类自住房必须向税局申报。
) G% i8 B. ~0 Y; y+ Q1 |/ o8 v6 ?9 Y) u8 E3 T) V. r
他说∶「在过往出售住宅，税局要求申报的是那种纳税人有一段时间用於自住，有一段时间用於出租等其他用途的住宅。例如，某纳税人拥有一栋住宅长达10年，其中有3年是自住，剩馀7年用於出租，在这种情况下，纳税人需填写T2091表格来计算应纳税部分的资本增值，即将资本增值的70%的一半算进收入纳税，另一半则是免税的。」2 F( {- ^$ }) M) e8 }/ X' h) s6 B
J' f8 y* g( E% c9 F
胡商又指出，根据联邦税务局在去年10月推出的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房的纳税人，无论是「全部免税」还是「部分免税」的情况，均必须向税局申报。$ E" y9 g$ e; G4 D% ], J
8 J1 S0 {# H" i+ f$ M, z纳税人在申报时需填写一份schedule 3的表格。如果是自住房全部免税的情况，纳税人在该份表格上仅需填写以下简单的信息，包括∶出售房屋的价格;房屋的地址以及购入房屋的时间。8 e+ d( a0 d, q2 U
# c8 F8 r W( ]- l% e/ M9 |
如果是自住房部分免税的情况，纳税人除了填写schedule 3的表格外，还需另外填写一份T2091表格来计算应纳税部分的资本增值。
3 |* q% v9 j: z, R6 k$ ~8 l! ~- `) k: A5 ?( z! K* ~4 G4 r. x
胡商还特别指出，出售自住房的纳税人在申报时必须与个人所得税表T1一起上交，截止期限是次年的4月30日。延迟申报的将受到罚款的处罚，凡是延迟申报每一个月将被罚款100元，罚款的总金额不超过8,000元。
3 X' ?* C/ U9 e* h3 I1 p% L! N& |; @' |
此外，针对纳税人出售房地产未向税局申报的情况，联邦税务局可以在任何时间对纳税人进行查税和重新评估，将不受正常重新评估期限(Normal Reassessment Period)的限制。
/ {) p7 \ w% Z" s$ ^, j; l3 H& E) X T: f
他说∶「换句话说，哪怕已经过了10年8年，税局还是可以找上门来。」( Z4 i% h+ Y% l C, q
* X) T9 z5 C6 h+ S9 H自住改出租属「假定出售」
- z, D, r* }. X( t( T2 p5 u. `) \7 ~; l
只作分租仍视「完全自住」
7 j. D% T/ t8 @/ x, e, g
- L- L! R! ?8 \+ E% u; s( Y如果报税人将自住房改为出租房的情况，须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。图为奥克维尔湖滨路一带房屋。' v/ D6 t6 m( G; G
d+ `) s- Y3 w2 g) ?购买房屋用於投资是不少生财有道的华裔移民青睐的投资手法，对此，华裔会计师胡商提醒华裔投资者，如果出现将自住房改为出租房，同样必须向联邦税务局申报「假定出售」(deemed disposition)。
3 q9 x+ i% J' u* `% m' r `$ i$ D
' A8 J( y3 u, b' }; A1 n9 b胡商指出，根据联邦税务局的新政策，从2016年税务年度开始，凡是出售自住房(principal residence)的纳税人，无论是全部免税还是部分免税的情况，均必须向税局申报。$ @8 T! l" L# i+ w" b
; [ C- X/ w6 m4 f但值得注意的是，上述所谓的出售还包括了「假定出售」(deemed disposition)。! z! ]) I8 g9 @
0 D& b- a, ^% v4 B/ a f- P: y7 g
他说∶「『假定出售』指的是实际上并没有出售的交易活动，但根据税法被假定出售了。举例说，纳税人将原本用於自住的房屋改为出租房。具体说来，该栋原本用於自住的房屋被整栋全部出租，房屋的业主不再居住在屋内。」
) ]) F% V. S, |6 R3 _% w0 f9 r5 x1 @
. w& A. ` r9 ?$ v! W. o: X- _那麽，当纳税人在申报将自住房改为出租房的「假定出售」时，应该如何申报出售的价格呢?胡商回答说∶「申报的『假定出售』价格以市场价为标准，应与该栋房屋附近的房屋价格接近。」9 |+ ^4 |' R2 U$ Y
) s" t" v @: `6 ~$ E j
胡商还提醒公众在申报出售自住房时留意，如果人们从买房到卖房，该房屋一直是其自住的房屋，即使在业主将房屋内的地库或多馀的睡房出租的情况下，仍是属於全部免税的情况。0 o I! N9 V/ ^! b/ t
2 u2 t1 n0 O. f! o/ x他说∶「只要业主本人居住在自住房内，即便房屋的绝大部分被用作出租，仍被视为自住房。」
& ~. k$ S4 n& h9 U |
|
狗仔卡
发表于 2017-2-12 11:45
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2017-2-12 14:12
